Neue Fenster vor dem Verkauf? Die ehrliche Rechnung

Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen. Die Fenster sind von 1985. Einfachverglasung, zugig, optisch überholt.

Ihr Makler sagt: “Neue Fenster würden den Preis steigern.” Ihr Nachbar meint: “Lass es, der Käufer macht das selbst.” Wer hat recht?

Die Antwort hängt von drei Faktoren ab:

1. Wann Sie verkaufen (in 1 Jahr oder in 10 Jahren?)
2. Was die Fenster kosten vs. was sie an Wert bringen
3. Wie alt Ihre jetzigen Fenster sind

In diesem Artikel rechnen wir das durch. Mit echten Zahlen. Ohne Verkaufsgeschwätz.

Die Grundrechnung: Was kostet es, was bringt es?

Fangen wir mit den harten Fakten an. Was kosten neue PVC-Fenster?

Einfamilienhaus (Baujahr 1980-1990), 15 Fenster:

• Standard-Fenster (120x150cm, 2-fach): ca. 450€/Stück = 6.750€
• Gehobene Fenster (120x150cm, 3-fach, RC2): ca. 650€/Stück = 9.750€
• Premium-Fenster (120x150cm, 3-fach, RC2, Schallschutz): ca. 850€/Stück = 12.750€

Dazu: Montage, Entsorgung, Kleinmaterial

• Montage: 80-120€ pro Fenster = 1.200-1.800€
• Entsorgung alte Fenster: 400-600€
• Anschlussarbeiten (Putz, Maler): 1.500-2.500€

Gesamtkosten für ein typisches Einfamilienhaus:

• Budget-Variante: 10.000-12.000€
• Standard-Variante: 13.000-16.000€
• Premium-Variante: 17.000-22.000€

Was bringt es an Wertsteigerung?

Hier wird’s interessant. Die Wertsteigerung hängt vom Ausgangszustand ab.

Szenario 1: Alte Fenster (vor 1995, Einfach- oder schlechte 2-fach-Verglasung)

Ein Gutachter bewertet:

• Heizkosten-Mehrverbrauch: ca. 600-900€/Jahr
• Optische Mängel: vergilbt, verzogen
• Zugluft, Lärm, Kondenswasser

Wertverlust durch alte Fenster: 15.000-25.000€
Wertsteigerung durch neue Fenster: 12.000-20.000€

→ ROI bei Verkauf: 0,8-1,5x (fast break-even bis leichter Gewinn)

Szenario 2: Mittelalte Fenster (1995-2005, 2-fach-Verglasung)

Ein Gutachter bewertet:

• Heizkosten etwas erhöht: ca. 200-300€/Jahr
• Optik OK, aber nicht mehr zeitgemäß
• Funktionell in Ordnung

Wertverlust durch alte Fenster: 5.000-10.000€
Wertsteigerung durch neue Fenster: 8.000-12.000€

→ ROI bei Verkauf: 0,5-0,8x (Verlustgeschäft)

Szenario 3: Neuere Fenster (nach 2010, 2-fach modern)

Ein Gutachter bewertet:

• Heizkosten normal
• Optik modern
• Funktionell einwandfrei

Wertverlust: 0-2.000€
Wertsteigerung durch Austausch: 3.000-5.000€

→ ROI bei Verkauf: 0,2-0,4x (deutliches Verlustgeschäft)

Die Tabelle: Lohnt sich der Fenstertausch vor dem Verkauf?

Alter Ihrer Fenster	Kosten neuer Fenster	Wertsteigerung	ROI	Empfehlung
Vor 1995	15.000€	12.000-20.000€	0,8-1,3x	✅ Ja, lohnt sich
1995-2005	15.000€	8.000-12.000€	0,5-0,8x	⚠️ Grenzfall
Nach 2010	15.000€	3.000-5.000€	0,2-0,3x	❌ Nein, nicht lohnenswert

Wann lohnt sich der Fenstertausch VOR dem Verkauf?

Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab.

✅ Es lohnt sich, WENN:

1. Ihre Fenster sind vor 1995

• Käufer sehen sofort die Mängel
• Gutachter stufen Energieeffizienz als schlecht ein
• Banken geben schlechtere Konditionen (wegen Energieausweis)
• Neue Fenster vermeiden Preisabschlag von 15.000-25.000€

2. Sie verkaufen in 1-2 Jahren

• Wertsteigerung kommt direkt beim Verkauf
• Sie profitieren noch von 1-2 Jahren niedrigeren Heizkosten
• Haus ist sofort verkaufsbereit
• Break-even nach ca. 18-24 Monaten durch Heizkosten-Ersparnis

3. Der lokale Markt ist wählerisch

• Gute Lage, hohe Preise
• Käufer erwarten modernen Standard
• Konkurrenz hat neue Fenster
• Alte Fenster verlängern Verkaufszeit um 3-6 Monate

4. Ihr Energieausweis ist rot (Klasse G-H)

• Banken verweigern KfW-Kredite
• Käufer müssen sofort sanieren
• Verkaufspreis sinkt um 10-15%
• Neue Fenster bringen Sie in Klasse D-E = verkaufbar

❌ Es lohnt sich NICHT, WENN:

1. Ihre Fenster sind nach 2005

• Funktionell OK, optisch akzeptabel
• Käufer sehen keinen dringenden Handlungsbedarf
• Wertsteigerung zu gering
• Investieren Sie 15.000€, gewinnen aber nur 5.000€

2. Sie verkaufen erst in 5+ Jahren

• Unsicher, ob sich Markt ändert
• Sie tragen Risiko (Fenster könnten beschädigt werden)
• Käufer in 5 Jahren haben andere Erwartungen
• Besser: Geld anlegen, Käufer soll selbst entscheiden

3. Sie verkaufen unter Wert (Zwangsverkauf, Erbe)

• Preis ist fix oder stark reduziert
• Käufer plant ohnehin Komplettsanierung
• Neue Fenster erhöhen Preis nicht
• Geld gespart ist Geld verdient

4. Budget ist sehr knapp

• Lieber in Reparaturen investieren (Dach, Heizung)
• Oder Verkaufspreis um 10.000€ reduzieren
• Käufer kann dann selbst wählen
• 15.000€ für Fenster, die kaum Mehrwert bringen = Fehlinvestition

Die drei Faktoren der Wertsteigerung durch Fenster

Nicht alle Fenster steigern den Wert gleich stark. Es kommt auf drei Punkte an:

1. Energieeffizienz: Der Energieausweis-Effekt

Warum Käufer darauf achten:

• Seit 2014: Energieausweis bei Verkauf/Vermietung Pflicht
• Banken: KfW-Förderung nur bei guten Werten
• Käufer rechnen: Haus mit 3.000€ Heizkosten vs. 1.800€

Der U-Wert macht den Unterschied:

Fenster-Generation	Ug-Wert	Heizkosten/Jahr*	Energieausweis
Vor 1995 (Einfach)	5,0-6,0	ca. 3.200€	Klasse G-H (rot)
1995-2005 (2-fach alt)	1,5-2,0	ca. 2.400€	Klasse E-F (gelb)
2005-2015 (2-fach modern)	1,0-1,3	ca. 1.900€	Klasse D-E (grün)
Ab 2015 (3-fach)	0,5-0,7	ca. 1.600€	Klasse B-C (dunkelgrün)

*Bei 150m² Wohnfläche, Gasheizung, 12 Cent/kWh

Der Käufer rechnet:

• Alte Fenster (Ug 5,0): 3.200€/Jahr Heizkosten
• Neue Fenster (Ug 0,7): 1.600€/Jahr Heizkosten
• Ersparnis: 1.600€/Jahr

Über 20 Jahre (typische Kreditlaufzeit):

• 1.600€ x 20 = 32.000€ gespart

Für diese Ersparnis zahlt der Käufer gerne 15.000€ mehr beim Kaufpreis.

2. Optik: Der Erste-Eindruck-Faktor

Was Käufer sofort sehen:

• Vergilbte, verwitterte Rahmen
• Risse, abblätternde Farbe
• Verzogene Flügel (Fenster schließt nicht richtig)
• Alte Griffe, rostige Beschläge

Psychologischer Effekt: Ein Haus mit alten Fenstern wirkt:

• Ungepflegt
• Renovierungsbedürftig
• “Da kommt noch viel auf mich zu”

Resultat:

• Käufer bietet 20.000€ unter Angebotspreis
• Oder: Kaufinteresse erlischt komplett
• Oder: “Wir warten auf was Besseres”

Mit neuen Fenstern:

• Haus wirkt frisch renoviert
• “Hier wurde investiert, hier kann ich einziehen”
• Käufer bietet näher am Angebotspreis

Der Unterschied: 10.000-20.000€ im Verkaufspreis.

3. Wohnkomfort: Der Besichtigungs-Faktor

Was Käufer bei der Besichtigung merken:

Schlechte alte Fenster:

• Zugluft am Rahmen (Hand davorhalten → spürbar)
• Kälte von der Scheibe (im Winter eisig)
• Lärm von draußen (Autos, Nachbarn deutlich hörbar)
• Kondenswasser innen (feuchte Scheiben = Schimmelgefahr)

Gute neue Fenster:

• Kein Luftzug
• Scheibe fühlt sich warm an
• Deutlich ruhiger (Schallschutz)
• Keine Feuchtigkeit

Bei der Besichtigung: Käufer entscheidet oft emotional. Alte, zugige Fenster = schlechtes Gefühl. Neue, dichte Fenster = gutes Gefühl.

Wert: Schwer in Euro messbar, aber oft ausschlaggebend zwischen “Ja” und “Nein”.

Die versteckten Kosten alter Fenster beim Verkauf

Viele Verkäufer denken nur an den direkten Preis. Aber alte Fenster kosten Sie mehr als Sie denken.

Kosten 1: Längere Verkaufszeit

Mit alten Fenstern (vor 1995):

• Durchschnittliche Verkaufszeit: 8-12 Monate
• Viele Besichtigungen, wenig Angebote
• “Wir überlegen noch…” (= Absage)

Mit neuen Fenstern:

• Durchschnittliche Verkaufszeit: 4-6 Monate
• Mehr ernsthafte Angebote
• Schnellere Entscheidung

Kosten der Verzögerung:

• 6 Monate länger = 6 Monate weiter Nebenkosten zahlen
• Grundsteuer, Versicherung, evtl. Kredit: ca. 400-600€/Monat
• = 2.400-3.600€ Mehrkosten

Kosten 2: Preisverhandlung

Typischer Ablauf mit alten Fenstern:

1. Angebotspreis: 350.000€
2. Käufer: “Die Fenster müssen wir tauschen, das kostet 20.000€”
3. Käufer bietet: 330.000€
4. Sie verhandeln: 340.000€
5. Verlust: 10.000€

Mit neuen Fenstern:

1. Angebotspreis: 350.000€
2. Käufer sieht: Alles frisch, einzugsbereit
3. Käufer bietet: 345.000€
4. Differenz: 5.000€ mehr als mit alten Fenstern

Ihre Rechnung:

• Neue Fenster kosten: 15.000€
• Mehr Verkaufspreis: 5.000€
• Weniger Nebenkosten (schneller verkauft): 2.500€
• Nettokosten: 7.500€ für deutlich bessere Verkaufschancen

Kosten 3: Gutachter- und Bank-Abschläge

Banken und Gutachter bewerten: Energieausweis Klasse G-H (alte Fenster):

• Energetische Sanierung “dringend erforderlich”
• Abschlag im Gutachten: 15.000-25.000€
• KfW-Förderung für Käufer: oft nicht möglich

Energieausweis Klasse D-E (neue Fenster):

• Energetisch “befriedigend bis gut”
• Kein Abschlag
• KfW-Förderung möglich

Resultat: Käufer bekommt mit alten Fenstern schlechtere Kredit-Konditionen oder muss mehr Eigenkapital mitbringen → weniger Kaufkraft → niedrigeres Angebot.

Förderung nutzen: Fenster mit Staat-Zuschuss

Wenn Sie neue Fenster einbauen, zahlt der Staat mit.

BAFA-Förderung (Stand 2025)

Einzelmaßnahme “Fenster”:

• Fördersatz: 15% der förderfähigen Kosten
• Maximum: 60.000€ Investitionssumme
• Bei 15.000€ Fenster-Kosten: 2.250€ Zuschuss

Mit Sanierungsfahrplan (iSFP):

• Fördersatz: 20% (15% + 5% Bonus)
• Bei 15.000€ Fenster-Kosten: 3.000€ Zuschuss

Wichtig:

• Antrag VOR Auftragserteilung stellen
• Nur durch Fachfirma einbauen lassen
• Bestimmte U-Werte müssen eingehalten werden (Uw ≤ 0,95)

Steuerliche Absetzung

Alternativ zu BAFA: Steuerbonus für energetische Sanierung:

• 20% der Kosten über 3 Jahre absetzbar
• Maximum: 40.000€ pro Objekt
• Bei 15.000€ Fenster-Kosten: 3.000€ Steuerersparnis

Vorteil: Kein Vorher-Antrag nötig, einfacher

Ihre Netto-Kosten nach Förderung:

Brutto-Kosten	BAFA (20%)	Netto-Kosten	Wertsteigerung	Echte Kosten
15.000€	-3.000€	12.000€	+15.000€	-3.000€ Gewinn
18.000€	-3.600€	14.400€	+18.000€	-3.600€ Gewinn
22.000€	-4.400€	17.600€	+20.000€	-2.400€ Gewinn

Mit Förderung wird aus einem Break-even ein kleiner Gewinn!

Die Entscheidungsmatrix: Ihre persönliche Situation

Hier eine klare Tabelle zur Entscheidung:

Ihre Situation	Fenster-Alter	Verkauf in	Empfehlung	Begründung
Energieausweis rot/gelb	Vor 2000	1-3 Jahren	✅ JA, tauschen	Wertsteigerung > Kosten
Energieausweis grün	Nach 2010	1-3 Jahren	❌ NEIN	Wertsteigerung zu gering
Budget knapp	Egal	Egal	⚠️ Preis senken	Käufer macht selbst
Gute Lage, wählerische Käufer	Vor 2005	1-2 Jahren	✅ JA, tauschen	Verkaufszeit verkürzen
Normale Lage	2000-2010	2-5 Jahren	⚠️ Überlegen	ROI grenzwertig
Zwangsverkauf/Erbe	Egal	Sofort	❌ NEIN	Preis fix, lohnt nicht
Selbst noch 2-3 Jahre wohnen	Vor 2000	3-5 Jahren	✅ JA, tauschen	Heizkosten-Ersparnis + Wertsteigerung

Die 5 häufigsten Fehler beim Fenstertausch vor Verkauf

Fehler 1: Falsche Priorität bei knappem Budget

Problem: 15.000€ Budget, investiert in neue Fenster
Aber: Dach undicht, Heizung 25 Jahre alt, Badezimmer aus den 80ern

Käufer-Reaktion: “Neue Fenster? Schön. Aber das Dach muss ich für 18.000€ reparieren. Ich biete 20.000€ weniger.”

Besser: Budget nach Wichtigkeit verteilen:

1. Dach/Heizung (sicherheitsrelevant)
2. Badezimmer (emotionaler Faktor)
3. Fenster (wenn noch Budget da ist)

Fehler 2: Billigste Fenster gekauft

Problem: 15 Fenster für 6.000€ (400€/Stück)
Qualität: Dünnste Profile, schlechte Beschläge, keine Warm Edge

Nach 1 Jahr:

• Fenster verzogen
• Undicht
• Käufer merkt bei Besichtigung: “Die sind billig”

Resultat: Wertsteigerung = 0€. Geld verbrannt.

Besser: Lieber 10 gute Fenster für 6.000€ als 15 schlechte. Die wichtigsten Räume (Wohnzimmer, Schlafzimmer) mit guten Fenstern, Rest kann warten.

Fehler 3: Förderung vergessen

Problem: Fenster für 15.000€ gekauft und eingebaut
Dann: “Ach, es gab Förderung?”
Zu spät: Antrag muss VOR Auftrag gestellt werden

Verlust: 3.000€ Zuschuss verschenkt

Besser:

1. ERST Energieberater kontaktieren (Kosten: 300€, zu 80% gefördert)
2. Förderantrag stellen
3. Auf Bewilligung warten (4-8 Wochen)
4. DANN Auftrag erteilen

Fehler 4: Falsche Fenster für die Lage

Problem: Haus an Hauptstraße, neue Fenster (https://oknoplast.de/kunststofffenster/) ohne Schallschutz gekauft

Bei Besichtigung:

• Käufer hört Verkehrslärm
• “Das ist zu laut, damit kann ich nicht leben”
• Verkauf platzt

Kosten:

• Neue Fenster: 12.000€ (ohne Schallschutz)
• Käufer gefunden: nein
• Neue Fenster MIT Schallschutz nötig: +3.000€
• Gesamtkosten: 15.000€ (12.000€ für falsche + 3.000€ Mehrkosten richtige)

Besser: Lage analysieren:

• Hauptstraße → Schallschutz Pflicht (Klasse 3-4)
• Erdgeschoss → RC2-Sicherheit
• Südseite → Sonnenschutzglas

Fehler 5: Timing falsch gewählt

Problem: Fenster im November eingebaut, Verkauf im April geplant

Winter kommt:

• Nebenkosten für 5 Monate: 2.500€
• Risiko: Fenster könnten Kratzer bekommen
• Käufer sieht: “Die Fenster sind ja noch brandneu, warum verkauft der jetzt schon?”

Besser: Fenster einbauen:

• 2-3 Monate VOR Verkaufsstart
• Im Frühling (beste Verkaufszeit ist April-Juli)
• So: Fenster sind neu, aber nicht verdächtig neu

Checkliste: Soll ich vor dem Verkauf neue Fenster einbauen?

Checken Sie diese Punkte:

Zustand Ihrer Fenster:

•  Fenster sind vor 1995 (Einfach- oder schlechte 2-fach-Verglasung)
•  Energieausweis ist rot oder gelb (Klasse E-H)
•  Fenster sind sichtbar beschädigt (Risse, Vergilbung, verzogen)
•  Zugluft ist spürbar
•  Kondenswasser bildet sich regelmäßig

Verkaufs-Timing:

•  Verkauf in 1-3 Jahren geplant
•  Genug Zeit für Planung und Förderantrag (3-4 Monate)
•  Verkaufsstart im Frühling/Sommer möglich

Finanzielle Situation:

•  Budget von 12.000-18.000€ verfügbar
•  Wichtigere Reparaturen (Dach, Heizung) sind erledigt
•  Förderung kann beantragt werden

Markt-Situation:

•  Gute Lage (Käufer sind wählerisch)
•  Konkurrierende Häuser haben neue Fenster
•  Verkaufsmarkt ist angespannt (viel Angebot)

Mindestens 8 Haken? Neue Fenster lohnen sich wahrscheinlich.
Weniger als 6 Haken? Überdenken Sie die Investition.

Fazit: Neue Fenster – Wann ja, wann nein?

Die ehrliche Antwort nach allen Zahlen:

✅ Neue Fenster VOR Verkauf lohnen sich:

WENN Ihre Fenster sehr alt sind (vor 1995):

• Wertsteigerung: 12.000-20.000€
• Kosten nach Förderung: 12.000€
• ROI: 1,0-1,7x = Gewinn

UND Sie bald verkaufen (1-3 Jahre):

• Wertsteigerung kommt direkt
• Kürzere Verkaufszeit spart Nebenkosten
• Bessere Verhandlungsposition

UND der Markt ist wählerisch:

• Gute Lage, hohe Erwartungen
• Alte Fenster = Verkaufshemmnis
• Neue Fenster = Wettbewerbsvorteil

❌ Neue Fenster lohnen sich NICHT:

WENN Ihre Fenster relativ neu sind (nach 2005):

• Wertsteigerung: nur 3.000-8.000€
• Kosten: 15.000€
• ROI: 0,2-0,5x = Verlust

ODER Sie erst spät verkaufen (5+ Jahre):

• Unsicher was in 5 Jahren zählt
• Sie tragen Risiko
• Käufer will vielleicht selbst wählen

ODER Budget ist sehr knapp:

• Andere Reparaturen wichtiger
• Lieber Preis senken
• Käufer macht nach seinem Geschmack

⚠️ Die Grauzone (Fenster 1995-2010):

Hier kommt es auf Details an:

• Wie wählerisch ist Ihr Käuferkreis?
• Wie dringend müssen Sie verkaufen?
• Können Sie Förderung nutzen?

Unser Rat: Holen Sie sich eine Einschätzung von einem Makler, der Ihre lokale Marktsituation kennt.

Ihre nächsten Schritte

Wenn Sie sich für neue Fenster entscheiden:

1. Energieberater konsultieren (4-6 Wochen vor Auftrag)

• Kosten: 300-500€ (80% gefördert)
• Berechnet optimale Fensterwerte
• Stellt Förderantrag

1. 3 Angebote einholen (Regional verschiedene Anbieter)

• Vergleichen Sie U-Werte, nicht nur Preise
• Achten Sie auf: Warm Edge, Argon-Füllung, RC2 bei Erdgeschoss
• Fragen Sie nach Referenzen

1. Förderantrag stellen (4-8 Wochen Bearbeitungszeit)

• Über BAFA-Website oder Energieberater
• WICHTIG: Vor Auftragserteilung!
• Geduld haben bei Bearbeitung

1. Auftrag erteilen (Nach Förderbewilligung)

• RAL-Montage vereinbaren
• Termin 2-3 Monate vor Verkaufsstart
• Schriftlichen Vertrag abschließen

Wenn Sie sich dagegen entscheiden:

Das ist auch OK. Seien Sie beim Verkaufspreis realistisch und kalkulieren Sie ein, dass Käufer für die Fenster (https://www.oknoplast.de/kunststofffenster/) verhandeln werden. Machen Sie bei Besichtigungen die Energiekosten transparent und zeigen Sie, dass Sie sich der Situation bewusst sind.

Am Ende gilt: Es gibt keine pauschale Antwort. Aber mit den Zahlen aus diesem Artikel können Sie eine informierte Entscheidung treffen – für IHRE spezifische Situation.