Eine Dachaufstockung kostet 1.500 bis 3.000 € pro m² neuer Wohnfläche. Damit gewinnen Sie ein zusätzliches Vollgeschoss ohne Grundstückserweiterung. Für ein 100-m²-Geschoss bedeutet das 150.000 bis 300.000 € Investition. Wir zeigen Ihnen, wann sich die Aufstockung lohnt, welche Bauweisen es gibt und welche Genehmigungen Sie brauchen.
Was kostet eine Dachaufstockung pro m²?
Die Kosten variieren stark je nach Bauweise und Ausstattung. Die Bandbreite reicht von 1.500 € pro m² bei Holzrahmenbau bis 3.500 € pro m² bei massiver Bauweise mit Premiumausstattung.
| Bauweise | Kosten pro m² | Bauzeit |
|---|---|---|
| Holzrahmenbau (Standard) | 1.500 bis 2.200 € | 3-5 Monate |
| Holzbau Premium (Massivholz) | 2.200 bis 2.800 € | 4-6 Monate |
| Massivbau (Beton, Mauerwerk) | 2.000 bis 3.000 € | 5-8 Monate |
| Modulbauweise (vorgefertigt) | 1.800 bis 2.500 € | 2-3 Monate |
| Premiumausstattung (Smart Home, Bad) | + 500 bis 1.000 € | plus 1-2 Monate |
Bei einer 100-m²-Aufstockung kommen Gesamtkosten zwischen 150.000 und 300.000 € zusammen. Im Vergleich zu Wohnungskauf in derselben Lage oft günstiger und individueller anpassbar. Je nach regionalem Immobilienmarkt kann eine Aufstockung wirtschaftlicher sein als ein Umzug.
Aus welchen Kosten setzt sich eine Aufstockung zusammen?
- Statische Untersuchung Bestand: 2.500 bis 8.000 € (kann das Haus die Last tragen?)
- Bauantrag und Genehmigung: 3.000 bis 10.000 €
- Demontage altes Dach: 5.000 bis 15.000 €
- Neue Dachkonstruktion + neues Geschoss: 1.000 bis 1.800 € pro m² Rohbau
- Fenster und Türen: 8.000 bis 25.000 €
- Innenausbau: 400 bis 800 € pro m²
- Bad und Heizung neu: 15.000 bis 40.000 €
- Energetische Anforderungen GEG: Aufpreis 50 bis 150 € pro m²
Wann lohnt sich eine Dachaufstockung?
- Grundstück zu klein für Anbau: Aufstockung nutzt vorhandene Fläche
- Wohnraum für mehrere Generationen: Eigenständiges Geschoss als Einliegerwohnung
- Hohe Bodenpreise: Aufstockung günstiger als Wohnungskauf in derselben Lage
- Statisch tragfähiges Bestandsgebäude: Bei jüngeren Massivbauten meist machbar
- Bebauungsplan konforme Höhe: Bebauungsplan muss die zusätzliche Höhe zulassen
Wann ist eine Dachaufstockung nicht sinnvoll?
- Statik des Bestands schwach: Wenn die tragenden Wände nicht ausreichen, sind Verstärkungen für 30.000 bis 80.000 € nötig
- Bebauungsplan begrenzt Höhe: Maximalhöhe im Bebauungsplan nicht überschreitbar
- Geringe Mehrwerterwartung: Bei Lagen mit niedrigem Quadratmeterpreis lohnt sich die Investition oft nicht
- Aktuell laufendes Wohnen: Während Bauphase 3-8 Monate eingeschränkte Nutzung
Welche Bauweisen gibt es?
Holzrahmenbau (Standard)
Standard bei Aufstockungen wegen geringem Gewicht und schneller Bauzeit. Holzrahmen mit Beplankung außen (Holz oder Verbundplatten) und innen (Gipsplatten).
Vorteil: Holzbauweisen sind in der Regel deutlich leichter als massive Konstruktionen, schnelle Verlegung, gute Dämmwerte erreichbar.
Modulbauweise
Komplette Module werden in der Fabrik vorgefertigt und auf das bestehende Haus per Kran gehoben. Bauzeit vor Ort nur 2-3 Wochen, dafür Planungsaufwand größer. Ideal wenn Wohnen während Bauphase möglich bleiben soll.
Massivbau
Aufstockung mit Ziegel- oder Betonmauerwerk wie bei einem Neubau. Sowohl moderne Holz- als auch Massivbauweisen können bei fachgerechter Ausführung eine sehr lange Nutzungsdauer erreichen, haben die beste Wärmespeicherung, sind insgesamt aber teurer und schwerer.
Voraussetzung: Bestandsstatik muss die Last tragen können.
Welche Genehmigung brauche ich?
- Baugenehmigung: Dachaufstockungen sind in der Regel genehmigungspflichtig, da die Gebäudehöhe und Kubatur verändert werden
- Statische Berechnung: Sowohl für Bestand als auch für Aufstockung
- Bebauungsplanprüfung: Maximalhöhe und maximale Geschosse im Bebauungsplan
- Nachbarbeteiligung: Nachbarrechte können betroffen sein, insbesondere wenn Abstandsflächen berührt werden
- Energieausweis nach GEG: Aufstockung muss aktuellen GEG-Standard erfüllen
- Brandschutzkonzept: Je nach Gebäudeart und Landesbauordnung können zusätzliche Brandschutznachweise erforderlich sein
Die Genehmigung dauert 3 bis 8 Monate je nach Bundesland und Komplexität. Bei Reihen- oder Doppelhäusern oft länger wegen der Nachbarbeteiligung.
Förderung für Dachaufstockung
- KfW-261 Effizienzhaus: Wenn Aufstockung GEG-konform mit guter Dämmung, Kredit bis 150.000 € + Tilgungszuschuss, die Anforderungen an Effizienzhausstandards müssen erfüllt werden
- BAFA BEG-EM: Für energetische Maßnahmen können Förderprogramme des Bundes in Betracht kommen. Die aktuellen Förderbedingungen sollten vor Beginn des Vorhabens geprüft werden
- Steuerbonus §35c EStG: 20 % über 3 Jahre für selbstgenutzte Immobilien, weitere Infos hier
- Kommunale Programme: Manche Kommunen fördern Aufstockungen mit Zuschüssen zur Eigentumsbildung
Mehr zur Förderung in unserem Beitrag Förderung für Dachsanierung.
Häufige Fragen zur Dachaufstockung
Was kostet eine Aufstockung um ein Stockwerk?
Bei 100 m² zusätzlicher Wohnfläche: 150.000 bis 300.000 € Gesamtkosten. Bei 60 m² (Einliegerwohnung): 90.000 bis 180.000 €. Die Holzrahmenbauweise ist meist die günstigste, Massivbau am teuersten aber langlebigsten.
Wie lange dauert eine Aufstockung?
Reine Bauzeit 3 bis 8 Monate je nach Bauweise. Plus 3 bis 8 Monate Planung und Genehmigung. Gesamt vom Entschluss bis Einzug: 9 bis 18 Monate. Modulbauweise kann die reine Bauzeit auf 2-3 Wochen reduzieren.
Welche Statik braucht das Bestandshaus?
Tragende Außenwände müssen die zusätzliche Last (ca. 1.000-1.800 kg pro m² Wohnfläche je nach Bauweise) aufnehmen können. Ob eine Aufstockung möglich ist, kann nur durch eine statische Untersuchung geklärt werden.
Kann ich während der Aufstockung wohnen?
Bei Holzrahmenbauweise oft eingeschränkt möglich, weil das Dach für 4 bis 8 Wochen offen ist. Bei Modulbauweise mit nur 2-3 Wochen Bauzeit oft machbar. Bei Massivbau meist nicht. Planen Sie alternative Unterkunft für 3 bis 8 Monate ein, das kostet 5.000 bis 15.000 € Miete extra.
Wann lohnt sich Aufstockung statt Anbau?
Aufstockung lohnt sich vor allem bei knappem Grundstück. Pro m² Wohnfläche kostet sie ähnlich wie Anbau (1.500 bis 3.000 € pro m²), nutzt aber kein zusätzliches Grundstück. Bei großen Grundstücken ist Anbau oft die einfachere Lösung.
Brauche ich Solaranlage bei Aufstockung?
In einigen Bundesländern gelten bei größeren Dachsanierungen oder Neubauten Solarpflichten. Ob dies für eine Aufstockung gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Zudem auch wirtschaftlich sinnvoll: Mit Eigenverbrauch reduzieren Sie die laufenden Energiekosten der neuen Wohnfläche um 30-50 %. Investition 10.000-25.000 € für 10 kWp-Anlage.
Wie hoch ist der Wertsteigerungseffekt?
Eine Aufstockung kann den Immobilienwert deutlich erhöhen. Die tatsächliche Wertsteigerung hängt jedoch stark von Lage und regionalem Markt ab.
Was kann noch zusätzlich geprüft werden, bzw. kommt noch dazu?
Es kann zum Beispiel ein Bodengutachtung hinzukommen.
Bei größeren Aufstockungen kann zusätzlich geprüft werden müssen:
- Tragreserven
- Fundament
- Bodenbeschaffenheit
Zusätzlich muss man auch mit neuen Erschließungskosten, für z.B. eine neue Treppe, Elektroinstallation, Heizungsanpassung und Wasser- und Abwasserleitungen, rechnen.
Wenn das Haus dann von mehreren Familien genutzt wird, sollte auch an den passenden Schallschutz gedacht werden.
Des Weiteren sollten auch die Versicherungen überprüft werden. Hier wären unter anderem die Anpassung der Wohngebäudeversicherung, eine Bauherrenhaftpflicht und ggf. eine Bauleistungsversicherung anzupassen oder abzuschließen.
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