Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von Mika Lehmann
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Es liegt in der Natur von Wohngebรคuden, dass sie im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Nicht nur, dass der Zahn der Zeit an den einzelnen Gebรคudeteilen und Installationen nagt, auch die Technik schreitet stetig voran und Standards in Sachen Sicherheit und Energieeffizienz รผbertreffen alles, was noch vor wenigen Jahrzehnten รผblich war. Aus diesem Grund ist eine regelmรครige Investition in die Immobilie notwendig, um ihren Wert zu erhalten und modernen Standards gerecht zu werden. Sollte ein Gebรคude รผber viele Jahrzehnte nicht oder ungenรผgend erneuert worden sein, so kann eine Kernsanierung notwendig sein. Auch Schรคden durch die Elemente kรถnnen diese Arbeiten sinnvoll machen. Dabei muss abgewogen werden, ob sanieren sinnvoller und gรผnstiger als ein Abriss und Neubau des Gebรคudes ist. Hier erfรคhrst du, was die einzelnen Bestandteile einer Kernsanierung sind und welche Kosten dich erwarten. Auรerdem zeigen wir die Vorteile und mรถgliche staatliche Fรถrderungen.
Die wichtigsten Infos
- Bei einer Kernsanierung wird ein Haus bis auf den Rohbau (den Kern) zurรผckgebaut und dann komplett saniert
- Sie kostet ca. 400 bis 1.000 โฌ pro mยฒ
- KfW-Kredite kรถnnen die Kosten reduzieren
- Sie dauert in der Regel zwischen einigen Monaten und einem Jahr, selten auch lรคnger
Bestandteile einer Kernsanierung
Einfach ausgedrรผckt ist eine Kernsanierung eine Sanierung, bei der ein altes Haus vom Dachstuhl bis zur Heizungsanlage im Keller auf seinen Rohbau (den Kern) zurรผckgebaut und dann mit modernen Mitteln neu aufgebaut wird. Es bleiben nur noch tragende Strukturen wie Wรคnde, Decken, Fundamente und Stรผtzen. Die genauen Bestandteile der Kernsanierung unterscheiden sich von Haus zu Haus und je nach Bedarf. Es handelt sich bei richtiger Umsetzung immer auch um eine Modernisierung und eine energetische Sanierung und sie senkt die laufenden Kosten. รblicherweise nutzt man den Begriff, wenn mindestens folgende Maรnahmen durchgefรผhrt werden:
- รberprรผfung der bisherigen Bauteile
- Elektroinstallationen erneuert
- Rohrsystem ausgetauscht
- Fenster und Tรผren ausgetauscht
- Sanierung und Dรคmmung der Fassade
- Sanierung von Dachdรคmmung und Dacheindeckung
- Austausch der Heizungsanlage
- Austausch von Bodenbelag und Fliesen
Hinzu kรถnnen einige weitere Arbeiten kommen, die je nach Zustand des Hauses sinnvoll sein kรถnnen. Dazu gehรถren etwa der Austausch der Heizkรถrper, die Dรคmmung des Kellers oder der Einbau einer Solarthermieanlage oder Photovoltaik auf dem Dach.
Wichtig: Wurde das Haus vor 1993 erbaut? Weiรt du genau, was im Haus verbaut wurde? Wenn nicht, solltest du unbedingt eine Asbestprobe nehmen lassen. Eine Asbestsanierung kann nรถtig sein und sollte dann erledigt werden. Dadurch wird das Sanieren teurer, aber ohne geht es nicht.
Wann lohnt sich eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung lohnt sich dann, wenn die Bausubstanz des Altbaus so stark beschรคdigt ist, dass die Modernisierung mit einzelnen Maรnahmen nicht mehr ausreicht und ein umfassendes Sanieren erforderlich wird. Auch ein sehr schlechter Energieausweis der Klasse G oder H oder hohe Beitrรคge fรผr die Wohngebรคudeversicherung sind ein Zeichen dafรผr, dass sich die Modernisierung lohnt. Bei manchen Immobilien reicht jedoch auch eine Kernsanierung nicht mehr aus. Dann kann sogar ein Abriss und Neubau nรถtig sein.
Planung
- Mache eine Bestandsaufnahme und eine Liste der notwendigen Arbeiten. Dafรผr lohnt sich auch ein Energieberater oder Baugutachter. Die findest du mit Blauarbeit ganz einfach.
- Lege ein Budget fรผr die Sanierungskosten fest. Am besten planst du mit einem Puffer von mehreren tausend Euro mehr, damit auch unvorhersehbare Kosten beim Sanieren abgedeckt sind.
- Erstelle einen Zeitplan, der die nรถtigen Arbeiten in der passenden Reihenfolge enthรคlt. Auch Verzรถgerungen solltest du einplanen. Dabei kann auch ein Architekt helfen.
Kosten der einzelnen Arbeiten
Eine Kernsanierung kostet in der Regel ungefรคhr 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. Zu den Kosten muss grundlegend gesagt werden, dass eine allgemeingรผltige Aussage hier schwierig ist. So kann eine Erneuerung des Dachstuhls durch ein komplexes Dach oder schwierige bauliche Verhรคltnisse bei manchen Hรคusern deutlich teurer sein als bei anderen. Auch die Kosten fรผr die Erneuerung des Rohrleitungssystems sind sehr individuell. Beim Austausch der neuen Heizung hรคngen die Kosten stark von der bewohnten Flรคche und der Heizungsart ab, und auch der Wechsel von einem Energietrรคger zu einem anderen (beispielsweise von Heizรถl zu einer Pelletheizung) erzeugt zusรคtzliche Kosten.
Erhebliche zusรคtzliche Kosten entstehen, wenn ein Haus mit Denkmalschutz kernsaniert werden soll. Um die ursprรผnglichen Fenster, Tรผren, Dachpfannen und andere Bauelemente im Sinne des Denkmalschutzes zu erneuern, entstehen hรคufig erhebliche Zusatzkosten. Die hier aufgefรผhrten Kosten beziehen sich auf ein durchschnittliches Einfamilienhaus ohne Denkmalschutz oder andere, die Kosten stark erhรถhende Faktoren.
Dacherneuerung
Wenn die Dacheindeckung und der Dachstuhl erneuert werden, dann hรคngen die Kosten vor allem von der Grรถรe und der Dachform ab. Bei der Wahl gรผnstiger Dachpfannen kannst du mit Kosten von 100 bis 300 Euro fรผr die Eindeckung rechnen, wรคhrend die Erneuerung des Dachstuhls mit etwa 70 bis 150 Euro zu Buche schlรคgt. Ein Dachausbau kann weitere 10.000 Euro oder auch mehr kosten, je nach Umfang der Arbeiten. Hier entstehen viele Zusatzkosten, zum Beispiel fรผr Estrich, Trittschalldรคmmung, Bodenbelag, Heizkรถrper, neue Dachfenster oder Gauben. Gรผnstiger ist es, wenn der Dachboden unbeheizt bleibt und nur die oberste Geschossdecke gedรคmmt wird. Das kostet ungefรคhr 25 bis 75 Euro pro Quadratmeter, je nachdem ob der Boden begehbar sein soll oder nicht.
Heizungsanlage
Wenn du eine neue Heizungsanlage in deinem Haus installieren lรคsst, hรคngen die Kosten stark vom gewรคhlten Energietrรคger ab. Heizungen mit fossilen Brennstoffen, also Heizรถl oder Erdgas, sind in der Anschaffung relativ billig. Inklusive Einbau ist mit Kosten um die 10.000 Euro zu rechnen. Bei einer Pelletheizung kรถnnen die Kosten auf bis zu 25.000 Euro steigen. Hinzu kommt bei einem Wechsel des Energietrรคgers die Errichtung eines neuen Brennstofflagers beziehungsweise die Verlegung einer Gasleitung sowie die Stilllegung des alten Lagers. Hier kannst du mit etwa 3.500 Euro Kosten rechnen. Einfache Wรคrmepumpen erhรคlt man schon ab 10.000 Euro, komplexere Modelle mit Erdwรคrme oder eine Kombination mit Photovoltaik kรถnnen aber auch mal 30.000 bis 40.000 Euro kosten. Fรผr eine neue Solarthermieanlage zahlst du ungefรคhr 6.000 bis 20.000 Euro, je nachdem ob die Anlage nur Wasser erwรคrmt oder auch die Heizung unterstรผtzt.
Rohrleitungssystem
Um die Rohre zu erneuern, mรผssen die relevanten Wรคnde aufgestemmt, die alten Rohre entfernt und entsorgt sowie neue Rohre installiert und angeschlossen werden. Hier kรถnnen je nach baulichen Eigenschaften des Hauses sehr groรe Preisschwankungen entstehen. Je nach Zahl der Rohrleitungen und Aufwand liegt der Preis je Stockwerk bei 1000 bis 3000 Euro.
Austausch der Fenster und Tรผren
Auch Fenster und Tรผren kรถnnen die Sanierungskosten erhรถhen, besonders wenn Dreifachverglasung oder sichere Modelle gewรคhlt werden. Je Fenster kรถnnen Kosten von 300 bis 800 Euro entstehen, mit neuen Rolllรคden auch mehr. Auch die Innentรผren kosten ungefรคhr 200 bis 800 Euro pro Tรผr. Eine neue Haustรผr kann schon teurer werden, sie kostet ungefรคhr 1.000 bis 8.000 Euro.
Elektrische Leitungen
Wie bei den Rohrleitungen hรคngen hier die Kosten stark von den รถrtlichen Gegebenheiten ab. Auf den Quadratmeter Wohnflรคche bezogen, kannst du mit Kosten von etwa 100 Euro rechnen. Eine Sanierung ist deutlich gรผnstiger als eine komplette Neuinstallation.
Dรคmmung
Da einer der Hauptgrรผnde fรผr eine Kernsanierung die Erhรถhung der Energieeffizienz ist, entstehen auch hier erhebliche Kosten, die sich jedoch im Laufe der Jahre amortisieren. Sowohl die Fassaden als auch der Dachstuhl kรถnnen gedรคmmt werden. Dabei entstehen am Dach Kosten von etwa 100 Euro fรผr eine Untersparrendรคmmung oder Zwischensparrendรคmmung oder 200 bis 300 Euro fรผr eine Aufsparrendรคmmung.
Die Auรendรคmmung der Fassade kostet zwischen 30 und 200 Euro je Quadratmeter Wandflรคche. Dabei ist eine Einblasdรคmmung deutlich gรผnstiger als ein Wรคrmedรคmmverbundsystem. Die Dรคmmung der Kellerdecke erzeugt Kosten von 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter.
Eine Innendรคmmung ist bei einer groรen energetischen Sanierung unรผblich, aber fรผr denkmalgeschรผtzte Hรคuser sehr wichtig. Dort darf die Auรenfassade oft nicht oder kaum verรคndert werden. Sie kostet ungefรคhr 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter.
Neues Badezimmer
Zwischen der รsthetik und Nutzungsfreundlichkeit von alten und neuen Bรคdern liegen oft Welten. Aus diesem Grund muss man bei der Badsanierung auch mit eher hรถheren Kosten von 1.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter planen. Dafรผr bekommt man fรผr diesen Preis auch ein schรถnes, modernes und altersgerechtes Bad. Fรผr die Finanzierung kann man auch den KfW-Kredit 159 nutzen.
Hier noch einmal die Kosten im รberblick:
Maรnahme | Kosten |
---|---|
Heizung (Fossile Brennstoffe) | 10.000 โฌ |
Heizung (Erneuerbare Energien) | 25.000 – 40.000 โฌ |
Wechsel des Energietrรคgers | 3.500 โฌ |
Badsanierung (mยฒ) | 1.000 – 4.000 โฌ |
Rohrleitungen (Stockwerk) | 1000 bis 3000 โฌ |
Fenster | 300 bis 800 โฌ |
Innentรผren | 200 bis 800 โฌ |
Haustรผr | 1.000 – 8.000 โฌ |
Elektrische Leitungen (mยฒ Wohnflรคche) | 100 โฌ |
Dacheindeckung (mยฒ) | 100 – 300 โฌ |
Dachstuhl (mยฒ) | 70 – 150 โฌ |
Dachdรคmmung (mยฒ) | 100 bis 300 โฌ |
Fassadendรคmmung (mยฒ) | 30 bis 200 โฌ |
Fassadenfarbe (mยฒ) | 30 – 100 โฌ |
Kellerdeckendรคmmung (mยฒ) | 20 – 50 โฌ |
Staatliche Fรถrdermittel
Da eine Sanierung mit zahlreichen Vorteilen fรผr die Gesellschaft einhergeht, vor allem in Bezug auf die Sicherheit und Energieeffizienz, unterstรผtzt der Staat Maรnahmen dieser Art mit diversen Mitteln. Zum einen handelt es sich bei den durchgefรผhrten Arbeiten durch Handwerker um Leistungen, die bis zu einem bestimmten Betrag von der Steuer abgesetzt werden kรถnnen. Solange die Maรnahmen am eigenen Haus durchgefรผhrt werden und die letzte Sanierung mindestens 10 Jahre zurรผckliegt, werden 20 % der anfallenden Steuern bis zu einem Maximalbetrag von 40.000 Euro zurรผckgezahlt. Man kann diesen Steuervorteil jedoch nicht mit einer Kredit- oder Zuschussfรถrderung kombinieren.
Fรผr eine Kernsanierung eignen sich die Kredite der KfW besonders. Wichtig ist bei ihnen, dass das Gebรคude nach der Sanierung die Anforderungen des Effizienzhaus 85 oder hรถher erfรผllt. Du kannst so einen Tilgungszuschuss von 5 bis 25 Prozent erhalten. Auch die hรคufig in der Planungsphase durchgefรผhrte Energieberatung wird bezuschusst. Hinzu kommen hรคufig kommunale Fรถrderprogramme, die sich von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden.
Voraussetzung fรผr diese Zuschรผsse ist wie bei den alten KfW-Programmen, dass die Maรnahmen durch eine Fachfirma durchgefรผhrt und vor der Durchfรผhrung beantragt werden. Auf blauarbeit.de findest du zahlreiche Handwerker in deiner Nรคhe, welche nicht nur die notwendigen Arbeiten gรผnstig und akkurat planen und ausfรผhren, sondern dich auch bei der Antragsstellung unterstรผtzen.
Abwรคgung der Kosten
Auch wenn sich wegen der groรen individuellen Unterschiede keine allgemeingรผltigen Aussagen treffen lassen, so ist eine Kernsanierung in vielen Fรคllen und besonders bei nicht denkmalgeschรผtzten Hรคusern gรผnstiger als der Neubau. Grund sind die zahlreichen Fรถrderprogramme und die Vermeidung der Abbruchkosten. Zudem kรถnnen durch die Sanierung weitere Spareffekte erzielt werden, denn auch die erhรถhte Sicherheit ist ein wichtiger Faktor und wird von Gebรคude- und Hausratversicherungen hรคufig durch vergรผnstigte Versicherungsbeitrรคge belohnt. Auch der ideelle Wert der Immobilie, etwa des Elternhauses, sollte bei der Entscheidung eine Rolle spielen.
Bei denkmalgeschรผtzten Hรคusern sind die Kosten fรผr die Sanierung deutlich hรถher. Kann ein Hauseigentรผmer nachweisen, dass die Sanierungskosten des Gebรคudes nicht in einem vernรผnftigen Verhรคltnis zu den zu erwartenden Nutzeneffekten stehen, so kann bei der Denkmalschutzbehรถrde die Genehmigung fรผr einen Abriss erworben werden.
Ablauf & Dauer
Immobilien und ihre Sanierungen kรถnnen sehr unterschiedlich sein, aber es gibt bei einer Kernsanierung immer รคhnliche Schritte, die wir hier zeigen. Das genaue Vorgehen in deinem Fall erfรคhrst du vom beauftragten Bauunternehmen oder Architekten.
- Planung: In diesem Schritt wird die Kernsanierung geplant, im Idealfall mit Architekt und Energieberatung. Auch die Baugenehmigung sollte beantragt werden.
- Rรคumung und Entsorgung: Wichtige Mรถbel solltest du jetzt irgendwo auรerhalb des Hauses lagern und alle weiteren losen Teile entsorgen.
- Abriss: Alle nichttragenden und nicht mehr benรถtigten Elemente werden abgerissen und entsorgt.
- Statik prรผfen: Die Die tragenden Wรคnde und anderen strukturellen Elemente sollten jetzt geprรผft und bei Bedarf verstรคrkt werden.
- Fensteraustausch und Dรคmmung: Die Auรendรคmmung kann oft auch gleichzeitig mit den anderen Arbeiten durchgefรผhrt werden, je nach Umfang der Sanierung.
- Neue Tรผren werden bei Bedarf eingebaut.
- Elektro- und Sanitรคrinstallation wird erneuert.
- Putzarbeiten in den Innenrรคumen.
- Estrichverlegung, nachdem der Innenputz getrocknet ist. Bei Bedarf auch Einbau der Fuรbodenheizung.
- Estrichtrocknung: Das kann in manchen Fรคllen auch mehrere Wochen dauern. Bei Trockenestrich geht das schon nach 24 Stunden.
- Bodenbelรคge werden verlegt.
- Tapezieren und Streichen
Eine Kernsanierung kann zwischen drei Monaten und einem Jahr dauern. Wie lange es wirklich dauert hรคngt von der Grรถรe des Gebรคudes, den nรถtigen Arbeiten und der Verfรผgbarkeit von Handwerkern und Bauteilen ab. Manchmal kann es passieren, dass man auf einen Handwerkertermin Monate wartet oder eine Lieferung sich verzรถgert. Aus diesem Grund empfehlen wir, sehr frรผh nach Handwerkern zu suchen und sich auch schnell um Baugenehmigungen zu kรผmmern.
Denkmalgeschรผtztes Haus kernsanieren
Bei einem denkmalgeschรผtzten Haus ist die Kernsanierung schwieriger, weil die besonderen Eigenschaften des Gebรคudes erhalten bleiben sollen. Trotzdem ist auch das machbar, wenn man einige Dinge beachtet:
- Genehmigungen: Um keine Fehler zu machen, solltest du alle vorhandenen Unterlagen zum Gebรคude sichten und die untere Denkmalbehรถrde deiner Kommune kontaktieren. Dort erhรคltst du alle nรถtigen Dokumente und Genehmigungen.
- Finanzierung: Sanieren kann generell teuer sein, aber mit Denkmalschutz steigt diese Wahrscheinlichkeit. Alle verfรผgbaren Fรถrdermittel solltest du nutzen.
- Zeitplanung: Nicht alles kann man vorher planen, aber es lohnt sich, bestimmte Meilensteine festzulegen und Puffer einzuplanen.
- Historischen Charakter erhalten: Bei denkmalgeschรผtzten Hรคusern mรผssen bestimmte Techniken oder Materialien verwendet werden. Trotzdem mรผssen aber auch aktuelle Vorschriften einbezogen werden.
- Dokumentation: Eine ausfรผhrliche Dokumentation hilft dabei, Anfragen der Behรถrden schneller zu beantworten. Auรerdem kannst du die Arbeiten und Entscheidungen spรคter besser nachvollziehen und sie vereinfacht die Instandhaltung.
Bei denkmalgeschรผtzten Hรคusern sollte man die Planung auf jeden Fall mit Experten durchfรผhren, am besten mit Spezialisierung auf Denkmalpflege. Die Anforderungen werden gerade in Kombination mit einer energetischen Sanierung fรผr Laien schnell undurchschaubar.
Kann man die Kernsanierung selbst durchfรผhren?
Im Gegensatz zu anderen Einzelsanierungen ist das kaum mรถglich, denn es mรผssen viele verschiedene Arbeiten koordiniert und erledigt werden. Wenn du im Baubereich oder Handwerk arbeitest, kรถnntest du Arbeiten aus deinem Fachbereich erledigen oder die Koordination รผbernehmen. Bei einer Dauer von mehreren Monaten kann aber auch das schwierig werden, wenn man nebenbei noch im Hauptberuf arbeiten muss. Es lohnt sich also, einen Architekten oder ein Generalunternehmen aus dem Baubereich zu beauftragen.