Kernsanierung – Kosten, Vorteile und Ablauf

Letzte Aktualisierung am 5. Dezember 2023 von Mika Lehmann

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Es liegt in der Natur von Wohngebäuden, dass sie im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Nicht nur, dass der Zahn der Zeit an den einzelnen Gebäudeteilen und Installationen nagt, auch die Technik schreitet stetig voran und Standards in Sachen Sicherheit und Energieeffizienz übertreffen alles, was noch vor wenigen Jahrzehnten üblich war. Aus diesem Grund ist eine regelmäßige Investition in die Immobilie notwendig, um ihren Wert zu erhalten und modernen Standards gerecht zu werden. Sollte ein Gebäude über viele Jahrzehnte nicht oder ungenügend erneuert worden sein, so kann eine Kernsanierung notwendig sein. Auch Schäden durch die Elemente können diese Arbeiten sinnvoll machen. Dabei muss abgewogen werden, ob sanieren sinnvoller und günstiger als ein Abriss und Neubau des Gebäudes ist. Hier erfährst du, was die einzelnen Bestandteile einer Kernsanierung sind und welche Kosten dich erwarten. Außerdem zeigen wir die Vorteile und mögliche staatliche Förderungen.

Die wichtigsten Infos

• Bei einer Kernsanierung wird ein Haus bis auf den Rohbau (den Kern) zurückgebaut und dann komplett saniert
• Sie kostet ca. 400 bis 1.000 € pro m²
• KfW-Kredite können die Kosten reduzieren
• Sie dauert in der Regel zwischen einigen Monaten und einem Jahr, selten auch länger

Bestandteile einer Kernsanierung

Einfach ausgedrückt ist eine Kernsanierung eine Sanierung, bei der ein altes Haus vom Dachstuhl bis zur Heizungsanlage im Keller auf seinen Rohbau (den Kern) zurückgebaut und dann mit modernen Mitteln neu aufgebaut wird. Es bleiben nur noch tragende Strukturen wie Wände, Decken, Fundamente und Stützen. Die genauen Bestandteile der Kernsanierung unterscheiden sich von Haus zu Haus und je nach Bedarf. Es handelt sich bei richtiger Umsetzung immer auch um eine Modernisierung und eine energetische Sanierung und sie senkt die laufenden Kosten. Üblicherweise nutzt man den Begriff, wenn mindestens folgende Maßnahmen durchgeführt werden:

• Überprüfung der bisherigen Bauteile
• Elektroinstallationen erneuert
• Rohrsystem ausgetauscht
• Fenster und Türen ausgetauscht
• Sanierung und Dämmung der Fassade
• Sanierung von Dachdämmung und Dacheindeckung
• Austausch der Heizungsanlage
• Austausch von Bodenbelag und Fliesen

Hinzu können einige weitere Arbeiten kommen, die je nach Zustand des Hauses sinnvoll sein können. Dazu gehören etwa der Austausch der Heizkörper, die Dämmung des Kellers oder der Einbau einer Solarthermieanlage oder Photovoltaik auf dem Dach.

Wann lohnt sich eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung lohnt sich dann, wenn die Bausubstanz des Altbaus so stark beschädigt ist, dass die Modernisierung mit einzelnen Maßnahmen nicht mehr ausreicht und ein umfassendes Sanieren erforderlich wird. Auch ein sehr schlechter Energieausweis der Klasse G oder H oder hohe Beiträge für die Wohngebäudeversicherung sind ein Zeichen dafür, dass sich die Modernisierung lohnt. Bei manchen Immobilien reicht jedoch auch eine Kernsanierung nicht mehr aus. Dann kann sogar ein Abriss und Neubau nötig sein.

Planung

1. Mache eine Bestandsaufnahme und eine Liste der notwendigen Arbeiten. Dafür lohnt sich auch ein Energieberater oder Baugutachter. Die findest du mit Blauarbeit ganz einfach.
2. Lege ein Budget für die Sanierungskosten fest. Am besten planst du mit einem Puffer von mehreren tausend Euro mehr, damit auch unvorhersehbare Kosten beim Sanieren abgedeckt sind.
3. Erstelle einen Zeitplan, der die nötigen Arbeiten in der passenden Reihenfolge enthält. Auch Verzögerungen solltest du einplanen. Dabei kann auch ein Architekt helfen.

Kosten der einzelnen Arbeiten

Eine Kernsanierung kostet in der Regel ungefähr 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. Zu den Kosten muss grundlegend gesagt werden, dass eine allgemeingültige Aussage hier schwierig ist. So kann eine Erneuerung des Dachstuhls durch ein komplexes Dach oder schwierige bauliche Verhältnisse bei manchen Häusern deutlich teurer sein als bei anderen. Auch die Kosten für die Erneuerung des Rohrleitungssystems sind sehr individuell. Beim Austausch der neuen Heizung hängen die Kosten stark von der bewohnten Fläche und der Heizungsart ab, und auch der Wechsel von einem Energieträger zu einem anderen (beispielsweise von Heizöl zu einer Pelletheizung) erzeugt zusätzliche Kosten.

Erhebliche zusätzliche Kosten entstehen, wenn ein Haus mit Denkmalschutz kernsaniert werden soll. Um die ursprünglichen Fenster, Türen, Dachpfannen und andere Bauelemente im Sinne des Denkmalschutzes zu erneuern, entstehen häufig erhebliche Zusatzkosten. Die hier aufgeführten Kosten beziehen sich auf ein durchschnittliches Einfamilienhaus ohne Denkmalschutz oder andere, die Kosten stark erhöhende Faktoren.

Dacherneuerung

Wenn die Dacheindeckung und der Dachstuhl erneuert werden, dann hängen die Kosten vor allem von der Größe und der Dachform ab. Bei der Wahl günstiger Dachpfannen kannst du mit Kosten von 100 bis 300 Euro für die Eindeckung rechnen, während die Erneuerung des Dachstuhls mit etwa 70 bis 150 Euro zu Buche schlägt. Ein Dachausbau kann weitere 10.000 Euro oder auch mehr kosten, je nach Umfang der Arbeiten. Hier entstehen viele Zusatzkosten, zum Beispiel für Estrich, Trittschalldämmung, Bodenbelag, Heizkörper, neue Dachfenster oder Gauben. Günstiger ist es, wenn der Dachboden unbeheizt bleibt und nur die oberste Geschossdecke gedämmt wird. Das kostet ungefähr 25 bis 75 Euro pro Quadratmeter, je nachdem ob der Boden begehbar sein soll oder nicht.

Heizungsanlage

Wenn du eine neue Heizungsanlage in deinem Haus installieren lässt, hängen die Kosten stark vom gewählten Energieträger ab. Heizungen mit fossilen Brennstoffen, also Heizöl oder Erdgas, sind in der Anschaffung relativ billig. Inklusive Einbau ist mit Kosten um die 10.000 Euro zu rechnen. Bei einer Pelletheizung können die Kosten auf bis zu 25.000 Euro steigen. Hinzu kommt bei einem Wechsel des Energieträgers die Errichtung eines neuen Brennstofflagers beziehungsweise die Verlegung einer Gasleitung sowie die Stilllegung des alten Lagers. Hier kannst du mit etwa 3.500 Euro Kosten rechnen. Einfache Wärmepumpen erhält man schon ab 10.000 Euro, komplexere Modelle mit Erdwärme oder eine Kombination mit Photovoltaik können aber auch mal 30.000 bis 40.000 Euro kosten. Für eine neue Solarthermieanlage zahlst du ungefähr 6.000 bis 20.000 Euro, je nachdem ob die Anlage nur Wasser erwärmt oder auch die Heizung unterstützt.

Rohrleitungssystem

Um die Rohre zu erneuern, müssen die relevanten Wände aufgestemmt, die alten Rohre entfernt und entsorgt sowie neue Rohre installiert und angeschlossen werden. Hier können je nach baulichen Eigenschaften des Hauses sehr große Preisschwankungen entstehen. Je nach Zahl der Rohrleitungen und Aufwand liegt der Preis je Stockwerk bei 1000 bis 3000 Euro.

Austausch der Fenster und Türen

Auch Fenster und Türen können die Sanierungskosten erhöhen, besonders wenn Dreifachverglasung oder sichere Modelle gewählt werden. Je Fenster können Kosten von 300 bis 800 Euro entstehen, mit neuen Rollläden auch mehr. Auch die Innentüren kosten ungefähr 200 bis 800 Euro pro Tür. Eine neue Haustür kann schon teurer werden, sie kostet ungefähr 1.000 bis 8.000 Euro.

Elektrische Leitungen

Wie bei den Rohrleitungen hängen hier die Kosten stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Auf den Quadratmeter Wohnfläche bezogen, kannst du mit Kosten von etwa 100 Euro rechnen. Eine Sanierung ist deutlich günstiger als eine komplette Neuinstallation.

Dämmung

Da einer der Hauptgründe für eine Kernsanierung die Erhöhung der Energieeffizienz ist, entstehen auch hier erhebliche Kosten, die sich jedoch im Laufe der Jahre amortisieren. Sowohl die Fassaden als auch der Dachstuhl können gedämmt werden. Dabei entstehen am Dach Kosten von etwa 100 Euro für eine Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung oder 200 bis 300 Euro für eine Aufsparrendämmung.

Die Außendämmung der Fassade kostet zwischen 30 und 200 Euro je Quadratmeter Wandfläche. Dabei ist eine Einblasdämmung deutlich günstiger als ein Wärmedämmverbundsystem. Die Dämmung der Kellerdecke erzeugt Kosten von 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter.

Eine Innendämmung ist bei einer großen energetischen Sanierung unüblich, aber für denkmalgeschützte Häuser sehr wichtig. Dort darf die Außenfassade oft nicht oder kaum verändert werden. Sie kostet ungefähr 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter.

Neues Badezimmer

Zwischen der Ästhetik und Nutzungsfreundlichkeit von alten und neuen Bädern liegen oft Welten. Aus diesem Grund muss man bei der Badsanierung auch mit eher höheren Kosten von 1.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter planen. Dafür bekommt man für diesen Preis auch ein schönes, modernes und altersgerechtes Bad. Für die Finanzierung kann man auch den KfW-Kredit 159 nutzen.

Hier noch einmal die Kosten im Überblick:

Maßnahme	Kosten
Heizung (Fossile Brennstoffe)	10.000 €
Heizung (Erneuerbare Energien)	25.000 – 40.000 €
Wechsel des Energieträgers	3.500 €
Badsanierung (m²)	1.000 – 4.000 €
Rohrleitungen (Stockwerk)	1000 bis 3000 €
Fenster	300 bis 800 €
Innentüren	200 bis 800 €
Haustür	1.000 – 8.000 €
Elektrische Leitungen (m² Wohnfläche)	100 €
Dacheindeckung (m²)	100 – 300 €
Dachstuhl (m²)	70 – 150 €
Dachdämmung (m²)	100 bis 300 €
Fassadendämmung (m²)	30 bis 200 €
Fassadenfarbe (m²)	30 – 100 €
Kellerdeckendämmung (m²)	20 – 50 €

Staatliche Fördermittel

Da eine Sanierung mit zahlreichen Vorteilen für die Gesellschaft einhergeht, vor allem in Bezug auf die Sicherheit und Energieeffizienz, unterstützt der Staat Maßnahmen dieser Art mit diversen Mitteln. Zum einen handelt es sich bei den durchgeführten Arbeiten durch Handwerker um Leistungen, die bis zu einem bestimmten Betrag von der Steuer abgesetzt werden können. Solange die Maßnahmen am eigenen Haus durchgeführt werden und die letzte Sanierung mindestens 10 Jahre zurückliegt, werden 20 % der anfallenden Steuern bis zu einem Maximalbetrag von 40.000 Euro zurückgezahlt. Man kann diesen Steuervorteil jedoch nicht mit einer Kredit- oder Zuschussförderung kombinieren.

Für eine Kernsanierung eignen sich die Kredite der KfW besonders. Wichtig ist bei ihnen, dass das Gebäude nach der Sanierung die Anforderungen des Effizienzhaus 85 oder höher erfüllt. Du kannst so einen Tilgungszuschuss von 5 bis 25 Prozent erhalten. Auch die häufig in der Planungsphase durchgeführte Energieberatung wird bezuschusst. Hinzu kommen häufig kommunale Förderprogramme, die sich von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden.

Voraussetzung für diese Zuschüsse ist wie bei den alten KfW-Programmen, dass die Maßnahmen durch eine Fachfirma durchgeführt und vor der Durchführung beantragt werden. Auf blauarbeit.de findest du zahlreiche Handwerker in deiner Nähe, welche nicht nur die notwendigen Arbeiten günstig und akkurat planen und ausführen, sondern dich auch bei der Antragsstellung unterstützen.

Abwägung der Kosten

Auch wenn sich wegen der großen individuellen Unterschiede keine allgemeingültigen Aussagen treffen lassen, so ist eine Kernsanierung in vielen Fällen und besonders bei nicht denkmalgeschützten Häusern günstiger als der Neubau. Grund sind die zahlreichen Förderprogramme und die Vermeidung der Abbruchkosten. Zudem können durch die Sanierung weitere Spareffekte erzielt werden, denn auch die erhöhte Sicherheit ist ein wichtiger Faktor und wird von Gebäude- und Hausratversicherungen häufig durch vergünstigte Versicherungsbeiträge belohnt. Auch der ideelle Wert der Immobilie, etwa des Elternhauses, sollte bei der Entscheidung eine Rolle spielen.

Bei denkmalgeschützten Häusern sind die Kosten für die Sanierung deutlich höher. Kann ein Hauseigentümer nachweisen, dass die Sanierungskosten des Gebäudes nicht in einem vernünftigen Verhältnis zu den zu erwartenden Nutzeneffekten stehen, so kann bei der Denkmalschutzbehörde die Genehmigung für einen Abriss erworben werden.

Ablauf & Dauer

Immobilien und ihre Sanierungen können sehr unterschiedlich sein, aber es gibt bei einer Kernsanierung immer ähnliche Schritte, die wir hier zeigen. Das genaue Vorgehen in deinem Fall erfährst du vom beauftragten Bauunternehmen oder Architekten.

1. Planung: In diesem Schritt wird die Kernsanierung geplant, im Idealfall mit Architekt und Energieberatung. Auch die Baugenehmigung sollte beantragt werden.
2. Räumung und Entsorgung: Wichtige Möbel solltest du jetzt irgendwo außerhalb des Hauses lagern und alle weiteren losen Teile entsorgen.
3. Abriss: Alle nichttragenden und nicht mehr benötigten Elemente werden abgerissen und entsorgt.
4. Statik prüfen: Die Die tragenden Wände und anderen strukturellen Elemente sollten jetzt geprüft und bei Bedarf verstärkt werden.
5. Fensteraustausch und Dämmung: Die Außendämmung kann oft auch gleichzeitig mit den anderen Arbeiten durchgeführt werden, je nach Umfang der Sanierung.
6. Neue Türen werden bei Bedarf eingebaut.
7. Elektro- und Sanitärinstallation wird erneuert.
8. Putzarbeiten in den Innenräumen.
9. Estrichverlegung, nachdem der Innenputz getrocknet ist. Bei Bedarf auch Einbau der Fußbodenheizung.
10. Estrichtrocknung: Das kann in manchen Fällen auch mehrere Wochen dauern. Bei Trockenestrich geht das schon nach 24 Stunden.
11. Bodenbeläge werden verlegt.
12. Tapezieren und Streichen

Eine Kernsanierung kann zwischen drei Monaten und einem Jahr dauern. Wie lange es wirklich dauert hängt von der Größe des Gebäudes, den nötigen Arbeiten und der Verfügbarkeit von Handwerkern und Bauteilen ab. Manchmal kann es passieren, dass man auf einen Handwerkertermin Monate wartet oder eine Lieferung sich verzögert. Aus diesem Grund empfehlen wir, sehr früh nach Handwerkern zu suchen und sich auch schnell um Baugenehmigungen zu kümmern.

Denkmalgeschütztes Haus kernsanieren

Bei einem denkmalgeschützten Haus ist die Kernsanierung schwieriger, weil die besonderen Eigenschaften des Gebäudes erhalten bleiben sollen. Trotzdem ist auch das machbar, wenn man einige Dinge beachtet:

• Genehmigungen: Um keine Fehler zu machen, solltest du alle vorhandenen Unterlagen zum Gebäude sichten und die untere Denkmalbehörde deiner Kommune kontaktieren. Dort erhältst du alle nötigen Dokumente und Genehmigungen.
• Finanzierung: Sanieren kann generell teuer sein, aber mit Denkmalschutz steigt diese Wahrscheinlichkeit. Alle verfügbaren Fördermittel solltest du nutzen.
• Zeitplanung: Nicht alles kann man vorher planen, aber es lohnt sich, bestimmte Meilensteine festzulegen und Puffer einzuplanen.
• Historischen Charakter erhalten: Bei denkmalgeschützten Häusern müssen bestimmte Techniken oder Materialien verwendet werden. Trotzdem müssen aber auch aktuelle Vorschriften einbezogen werden.
• Dokumentation: Eine ausführliche Dokumentation hilft dabei, Anfragen der Behörden schneller zu beantworten. Außerdem kannst du die Arbeiten und Entscheidungen später besser nachvollziehen und sie vereinfacht die Instandhaltung.

Bei denkmalgeschützten Häusern sollte man die Planung auf jeden Fall mit Experten durchführen, am besten mit Spezialisierung auf Denkmalpflege. Die Anforderungen werden gerade in Kombination mit einer energetischen Sanierung für Laien schnell undurchschaubar.

Kann man die Kernsanierung selbst durchführen?

Im Gegensatz zu anderen Einzelsanierungen ist das kaum möglich, denn es müssen viele verschiedene Arbeiten koordiniert und erledigt werden. Wenn du im Baubereich oder Handwerk arbeitest, könntest du Arbeiten aus deinem Fachbereich erledigen oder die Koordination übernehmen. Bei einer Dauer von mehreren Monaten kann aber auch das schwierig werden, wenn man nebenbei noch im Hauptberuf arbeiten muss. Es lohnt sich also, einen Architekten oder ein Generalunternehmen aus dem Baubereich zu beauftragen.