Energieausweis: Infos zu Pflichten, Kosten und Ausweisarten

Letzte Aktualisierung am 8. September 2023 von Mika Lehmann

Energieausweise liefern Daten zur Energieeffizienz und den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes. Sie geben damit den Miet- oder Kaufinteressenten eine Vergleichsmöglichkeit zwischen Immobilien und erleichtern eine Einschätzung der zukünftigen Nebenkosten. Besonders im Hinblick auf zukünftige Klimaschutzmaßnahmen und den wahrscheinlich steigenden CO2-Preis sollten Mieter und Käufer einen genauen Blick auf den Energieausweis werfen.

Alle Anforderungen an Energieausweise wurden bisher in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Ab November 2020 ersetzt das Gebäudeenergiegesetz jedoch die Energieeinsparverordnung und einige andere Gesetze aus dem Bereich Gebäudeenergie. Aus diesem Grund geben wir hier nur die Paragraphen aus dem Gebäudeenergiegesetz an.

Ist der Energieausweis Pflicht?

Bei Neubauten ist ein Energieausweis Pflicht und muss “unverzüglich nach Fertigstellung” erstellt werden (§ 80 GEG). Bei Altbauten mit Baujahr vor Oktober 2007 muss der Energieausweis nur beim Hausverkauf oder einer Vermietung vorliegen. Er muss zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung den Interessenten vorgelegt werden – egal ob durch den Verkäufer oder einen Makler. Spätestens beim Abschluss des Vertrags muss der Mieter oder Käufer den Energieausweis erhalten. Die wichtigsten energetischen Kennwerte müssen schon in der Immobilienanzeige angegeben werden.

Angaben im Energieausweis (§ 85 GEG)

Damit der Ausweis gültig ist, müssen festgelegte Angaben enthalten sein. Diese findet man im Paragraph 85 des Gebäudeenergiegesetzes. Alte Energieausweise können auch weniger detailliert sein, je nachdem welche Fassung des Gesetzes zum Zeitpunkt der Erstellung aktuell war.

• Fassung des Gesetzes, auf dessen Grundlage der Ausweis erstellt wurde
• Art des Ausweis
• Ablaufdatum
• Registriernummer
• Anschrift des Gebäudes
• Art des Gebäudes: Wohngebäude oder Nichtwohngebäude
• Bei einem Wohngebäude: Gebäudetyp
• Bei einem Nichtwohngebäude: Hauptnutzung oder Gebäudekategorie
• Im Falle des § 79 Absatz 2 Satz 2: Gebäudeteil,
• Baujahr des Gebäudes
• Baujahr des  Wärmeerzeugers;  bei  einer  Fern-  oder  Nahwärmeversorgung  Baujahr der Übergabestation
• bei  einem  Wohngebäude:  Anzahl  der  Wohnungen  und  Gebäudenutzfläche;  bei  Ermittlung der Gebäudenutzfläche aus der Wohnfläche gemäß § 82 Absatz 2 Satz 4 ist darauf hinzuweisen,
• Nur bei einem Nichtwohngebäude: Nettogrundfläche
• Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser
• Bei Neubauten:  Art der genutzten erneuerbaren Energie, deren Anteil an der Deckung des Wärme- und Kälteenergiebedarfs sowie der Anteil zur Pflichterfüllung; alternativ:Maßnahmen nach den §§ 42, 43, 44 oder 45 GEG
• Art der Lüftung, falls vorhanden, Art der Kühlung
• inspektionspflichtige Klimaanlagen  oder  kombinierte  Lüftungs-  und  Klimaanlage  im Sinne des § 74 und Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion
• Anlass der Ausstellung des Energieausweises
• Durchführung der Datenerhebung: Eigentümer oder Aussteller
• Name,  Anschrift  und  Berufsbezeichnung  des  Ausstellers,  Ausstellungsdatum  und Unterschrift des Ausstellers.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Nicht nur der Energieausweis selbst muss vollständig sein. Auch in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes unbedingt stehen. Nur so erhalten potenzielle Mieter oder Käufer ein Bild davon, wie viel bei den Heizkosten von der Immobilie abhängt.

Pflichtangaben bei allen Gebäuden

• Art des Energieausweises
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes
• Im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes

Bei Wohngebäuden

• Baujahr, das im Energieausweis steht
• Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis steht

Nur bei Nichtwohngebäuden

• Endenergiebedarf oder Endenergiebedarf für Wärme und Strom müssen getrennt aufgeführt werden

Besonderheiten gibt es bei Ausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind. Dann muss man zusätzlich die Vorgaben aus § 112 GEG beachten.

Rechtsgrundlage: § 87 GEG Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige

Wer erstellt einen Energieausweis?

Bedarfsausweise können unter anderem Architekten, Bauingenieure und staatlich geprüfte Techniker erstellen, aber auch viele andere Berufe wie zum Beispiel Handwerker mit der Weiterbildung zum Energieberater. Fortbildungsmöglichkeiten findet man bei den örtlichen Handwerkskammern unter dem Begriff Gebäudeenergieberater/in im Handwerk.

Diese Handwerker dürfen Energieausweise ausstellen, wenn sie einen Meistertitel besitzen und die Fortbildung zum Gebäudeenergieberater gemacht haben.

• Dachdecker
• Elektrotechniker
• Estrichleger
• Fliesen-, Platten- und Mosaikleger
• Glaser
• Installateur und Heizungsbauer
• Kälteanlagenbauer
• Klempner
• Maler und Lackierer
• Maurer und Betonbauer
• Metallbauer
• Ofen- und Luftheizungsbauer
• Parkettleger
• Rollladen- und Jalousiebauer
• Schornsteinfeger
• Steinmetz / Steinbildhauer
• Stuckateure
• Tischler
• Wärme-, Kälte-, und Schallschutzisolierer
• Zimmerer

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Bei den Energieausweisen gibt es zwei Arten: Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis enthält nur den Energieverbrauch der letzten drei Jahre und bewertet anhand dieser Daten die energetische Effizienz des Hauses. Dafür werden die Heizkostenabrechnungen verwendet. Diese Art der Bewertung macht die Erstellung des Verbrauchsausweises leichter und günstiger. Die Abhängigkeit vom Verhalten der Bewohner macht ihn aber leider ungenau.

Der Bedarfsausweis ist dagegen wesentlich genauer. Hier wird nicht einfach der Verbrauch der letzten Jahre zur Bewertung benutzt, sondern die gesamte Gebäudetechnik einbezogen und so der theoretische Energiebedarf berechnet. Dazu gehören zum Beispiel die Leistung der Heizung und die Dämmung. Auch eine Wärmebildkamera wird dabei benutzt. Für eine genaue Berechnung des Energiebedarfs ist ein Vor-Ort-Termin auf jeden Fall nötig.

Rechtsgrundlage: GEG § 81 Energiebedarfsausweis, GEG § 82 Energieverbrauchsausweis

Wann läuft ein Energieausweis ab?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre lang für ein Gebäude gültig – egal um welche Ausweisart es sich handelt. Er wird auch dann ungültig, wenn die beheizte Fläche des Gebäudes um mehr als 50 Prozent erweitert wird oder die neue Fläche größer als 50 m² ist.

Wann ist ein Bedarfsausweis notwendig?

Bedarfsausweise sind mittlerweile der Standard, weil sie wesentlich genauer als Verbrauchsausweise sind.

Seit Oktober 2007 sind Bedarfsausweise für alle Neubauten vorgeschrieben. Auch Altbauten, die nach dieser Zeit noch einmal erheblich modernisiert oder erweitert wurden, brauchen einen Bedarfsausweis. In den anderen Fällen hat man selber die Wahl, welche Ausweisart man erstellen lassen möchte.

Wie liest man einen Energieausweis?

Energieausweise sind darauf ausgelegt, von möglichst vielen Leuten und einfach gelesen werden zu können. Au diesem Grund gibt es bei jedem auch diese Grafik namens „Vergleichswerte Endenergie“, die einem die Energieeffizienzklasse des Gebäudes zeigt. Der Durchschnitt der Wohngebäude liegt bei ungefähr 160 kWh/(m²a) und damit in Klasse E. Wenn Sie Heiz- und Stromkosten sparen wollen, sollten Sie also auf einen besseren Wert achten und die Bereiche G und H komplett meiden.

In älteren Ausweisen kann die Bewertung positiver sein, als sie heute ausfallen würde. Das liegt daran, dass Ausweise vor 2014 Energiebedarfswerte bis 400 kWh/m² angeben. Dann sieht die farbliche Bewertung eventuell besser aus als sie ist. Trotzdem kann man auch in diesem Fall den Endenergiebedarf vergleichen.

Energieeffizienz-Werte

Energieeffizienzklasse	Energieverbrauch in kWh/(m²a)	Heizkosten in €/m²
A+	≤ 30	≤ 1,77
A	≤ 50	≤ 2,95
B	≤ 75	≤ 4,42
C	≤ 100	≤ 5,89
D	≤ 130	≤ 7,66
E	≤ 160	≤ 9,42
F	≤ 200	≤ 11,78
G	≤ 250	≤ 14,73
H	> 250	> 14,73

Da die meisten Menschen mit Erdgas heizen, rechnen wir hier mit einem Preis von 5,89 Cent pro Kilowattstunde (Stand 2019H2, Destatis).

Welche Konsequenzen drohen bei fehlendem Energieausweis?

Ein fehlender Energieausweis wird als Ordnungswidrigkeit behandelt und kann Bußgelder bis zu 15.000 Euro als Konsequenz haben. Bußgelder drohen auch, wenn dort falsche Angaben gemacht werden.

Kann man einen Energieausweis selber erstellen?

Nein. Man sollte immer einen professionellen Energieberater beauftragen, damit der Energieausweis gültig ist. Auch wenn man die nötige Qualifikation hat, kann es komisch auf potenzielle Käufer wirken, wenn man sich selbst einen Ausweis ausstellt.

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