Baugenehmigung einholen: Einen richtigen Bauantrag stellen

Letzte Aktualisierung am 20. Juli 2021 von Mika Lehmann

Das Grundstück ist gekauft, der Grundriss schon gezeichnet, doch bevor Sie überhaupt mit dem Bau des Traumhauses beginnen können, fehlt meist noch die Baugenehmigung. Das heißt Sie müssen einen Bauantrag stellen. 

Das zuständige Bauamt oder die Baubehörde erteilt dabei die Genehmigung zur Errichtung, Änderung oder in manchen Fällen auch der Beseitigung von Bauten. Wir zeigen, was die Baugenehmigung ausmacht und wie man diese beantragen kann.

Wann brauche in eine Baugenehmigung?

Bauherren benötigen in den meisten Fällen eine Baugenehmigung, um ihr Bauvorhaben umzusetzen. In Deutschland gilt zwar die sogenannte Baufreiheit, um ein Grundstück zu bebauen oder ein Gebäude zu verändern, müssen Eigentümer aber dennoch eine Baugenehmigung einholen. Zum Teil ist auch eine Genehmigung nötig, wenn Sie ein Haus abreißen wollen.

Geregelt werden die Bestimmungen für die Baugenehmigung von den Bundesländern selbst, sie sind also nicht deutschlandweit einheitlich geregelt. 

Jedoch ist nicht immer eine Baugenehmigung erforderlich. Bedingung ist generell das Vorliegen von Aufenthaltsräumen für Personen im geplanten Bauvorhaben. Grundsätzlich macht es also Sinn, sich im Vorfeld bei der zuständigen Baubehörde zu erkundigen. So sind vor der Ausstellung eines Bauantrages, auch Bauvoranfragen möglich und hilfreich, um das weitere Vorhaben zu planen. Gestellt werden diese Anfragen in der Regel vom Bauplaner oder vom Architekten selbst.

Ein Bauantrag muss nicht nur für die Errichtung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- oder Bürogebäuden eingereicht werden. Auch kleinere Bauvorhaben benötigen oft eine Baugenehmigung, so zum Beispiel beim Bau von:

• Carports
• Garagen
• Gartenhäusern (nicht immer notwendig)
• Terrassen
• Überdachungen und Wintergärten

Entscheidend sind zum einen die Größe des Bauvorhabens und zum anderen die baurechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes.

Wozu dient die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung erfüllt im Baurecht verschiedene Funktionen. Zunächst einmal wird die jeweils zuständige Baubehörde durch den Bauantrag über Bauvorhaben innerhalb der Kommune informiert. Ein Bauvorhaben ist ohnehin anzeigepflichtig. Außerdem soll durch das Stellen eines Bauantrages verhindert werden, dass Bauten entstehen, die nicht den Bebauungsplänen der jeweiligen Region entsprechen.

Grundsätzlich versichert die zuständige Baubehörde mit der Ausstellung einer Baugenehmigung, dass das geplante Bauvorhaben bezüglich rechtlicher Vorgaben aus ihrer Sicht unbedenklich ist. 

Das Bauvorhaben darf also nicht im Widerspruch zu geltenden Vorschriften stehen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Sollten Sie widerrechtlich ohne eine Baugenehmigung bauen, handelt es sich dabei um sogenannten Schwarzbau. Dann drohen Ihnen nicht nur hohe Bußgelder, unter Umständen müssen Sie den Bau auch wieder abreißen.

Die Bußgelder für sogenannten Schwarzbau können mitunter eine Höhe von bis zu 50.000 Euro betragen. Muss ein ungenehmigtes Bauwerk abgerissen werden, muss der aktuelle Eigentümer für die Abrisskosten selbst aufkommen.

Einen Bauantrag stellen

Um die Baugenehmigung zu erhalten, muss zunächst ein Bauantrag gestellt werden. Diesen müssen Sie bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt einreichen. Das Formular für den Bauantrag können Sie von der Bauaufsichtsbehörde erhalten. Das Antragsverfahren unterscheidet sich allerdings zum Teil auch von Bundesland zu Bundesland. Generell sind Bauvorhaben immer anzeigepflichtig, müssen also bei der Behörde angekündigt werden. So kann man auch direkt abklären, ob möglicherweise eine Baugenehmigung nötig ist. 

Es macht durchaus Sinn im Vorfeld eine Bauvoranfrage durch den Bauplaner oder Architekten zu stellen, um erst einmal in Erfahrung zu bringen, was beim Bauvorhaben für das vorgesehene Grundstück überhaupt umgesetzt werden kann. Je nach Bebauungsplan sind zum Beispiel in manchen Gegenden nur bestimmte Haustypen oder Dachformen zulässig.

Der Bauantrag selbst muss eine Reihe von Dokumenten und Informationen enthalten, um vernünftig bearbeitet werden zu können. Da für eine Baugenehmigung sämtliche Unterlagen und Punkte gründlich überprüft werden müssen, kann es vom Bauantrag bis zur gültigen Baugenehmigung mehrere Monate dauern. 

Generell sollten private Bauherren ihre Bauvorhaben auch umsetzen können, sie haben also einen gewissen Anspruch auf eine Genehmigung. Trotzdem ist die Erteilung der Baugenehmigung von verschiedenen Faktoren abhängig und muss nicht immer erfolgen. Um bewilligt zu werden, dürfen keine rechtlichen Bestimmungen des Bauordnungsrechts verletzt werden, außerdem muss der Nachbarschaftsschutz eingehalten und der Bebauungsplan berücksichtigt werden. Ein korrekt ausgefüllter Antrag ist natürlich die wichtigste Voraussetzung.

Für Wohngebiete mit gültigem Bebauungsplan kann es manchmal ausreichen, eine Bauanzeige zu stellen. Dabei handelt es sich um eine im Vergleich zum Baugenehmigungsverfahren vereinfachte Lösung. Legt das Bauamt oder die zuständige Behörde innerhalb von vier Wochen keinen Widerspruch ein, kann mit dem Bau begonnen werden. 

Unterlagen für den Bauantrag

Der Bauantrag muss neben dem vollständig ausgefüllten Antragsformular auch einige wichtige Unterlagen enthalten. Die Bauplanung sollte sich zu diesem Zeitpunkt bereits in einem fortgeschrittenen Stadium befinden. Es lohnt sich also so früh wie möglich, einen Bauplaner in das Bauvorhaben mit einzubeziehen. Ohne Fachmann kann der Bauherr bestimmte Angaben nämlich gar nicht treffen.

Welche Dokumente, Formulare und Unterlagen letztlich eingereicht werden müssen, ist auch von dem jeweiligen Bauvorhaben und den Bestimmungen des Bundeslandes abhängig.

In der Regel werden in den meisten Fällen folgende Unterlagen für den Bauantrag benötigt:

• Lageplan
• Bauzeichnung (Grundrisse des Architekten etc.)
• Nachweise der Standsicherheit, der Wärme- und Schalldämmung und des Brandschutzes
• Pläne für Entwässerung und Angaben zur Wasserversorgung
• Angaben zur Statik des Hauses
• Berechnungen der Wohn- und Nutzfläche
• Höhenplan des Gebäudes
• Kurze Beschreibung des Gebäudes
• Ggf. Zustimmungserklärung der Nachbarn

Häufig sind auch Angaben zur Stellplatzsituation sowie zur wegmäßigen Erschließung des Grundstücks erforderlich.

Ob Sie noch weitere Dokumente benötigen, erfragen Sie am besten bei der zuständigen Behörde. Vollständigkeit ist beim Bauantrag auch lohnenswert, da sich der Baubeginn bei unvollständigen Unterlagen weit nach hinten verschieben kann. 

Wie viel kostet eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist in Deutschland kostenpflichtig. Die Kosten muss der Bauherr selbst tragen. Diese belaufen sich in etwa auf 0,5 Prozent der gesamten Kostenkalkulation für den Hausbau ohne Nebenkosten. 

In einem Kostenbeispiel soll ein neues Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von insgesamt 150 Quadratmetern gebaut werden. Die Baukosten belaufen sich dabei in etwa auf 320.000 Euro. In diesem Fall betragen die Kosten für die Baugenehmigung dann 1600 Euro. 

Fallen die Baukosten sehr gering aus, kann es sein, dass das zuständige Amt oder die Baubehörde eine Mindestgebühr erhebt.

Ausstellung der Baugenehmigung

Die Bearbeitungszeit eines Bauantrages kann mehrere Monate in Anspruch nehmen, das ist vor allem abhängig vom Umfang des geplanten Bauvorhabens. Man kann beim Baugenehmigungsverfahren mit etwa vier bis acht Monaten bis zur Bewilligung rechnen. Es lohnt sich also den Bauantrag so früh wie möglich einzureichen. Sofern das Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigt, sollten Sie keinesfalls vorher mit dem Bau beginnen. Der Baubeginn gilt ebenfalls als anzeigepflichtig.

Nach Zustellung ist die Baugenehmigung für drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Zeit kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Sollte sich der Start der Bauarbeiten verzögern, kann die Baugenehmigung noch einmal per Antrag um ein Jahr verlängert werden, dazu reicht meist ein formloses Anschreiben.

Sobald das Bauwerk fertiggestellt ist, kann die zuständige Behörde die Bauabnahme vornehmen. Werden dabei Baumängel festgestellt, muss der Bauherr diese danach in einer angemessenen Frist beseitigen. Generell ist der Bauherr dazu verpflichtet, alle baurechtlichen Vorschriften selbstständig einzuhalten beziehungsweise für die Einhaltung Sorge zu tragen. Bei kleineren Bauvorhaben führt die Baubehörde jedoch nur selten Bauabnahmen durch.

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