Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen jährlich Grundsteuer für ihren Grundbesitz. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Bewertungsmodell des Bundeslands, vom Grundsteuermessbetrag und vom Hebesatz der Gemeinde ab. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den Regeln der Reform berechnet.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz. Die Grundsteuer B betrifft Grundstücke, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Seit 2025 können Gemeinden außerdem eine Grundsteuer C für bestimmte baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben. Ob sie davon Gebrauch machen, entscheidet die jeweilige Gemeinde. Bundesfinanzministerium: Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer
Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer als Betriebskostenposition auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Die Betriebskosten sind dann grundsätzlich nach dem vereinbarten beziehungsweise gesetzlich geltenden Verteilungsmaßstab abzurechnen. § 2 Betriebskostenverordnung
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt grundsätzlich in drei Schritten:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert der wirtschaftlichen Einheit fest.
- Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
- Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz.
Vereinfacht lautet die Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Die Formel ist vereinfacht, weil die Steuermesszahl und die Bewertungsregeln je nach Bundesland und Grundstücksart unterschiedlich sein können. Auch der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Ein bundesweit einheitlicher Hebesatz oder eine einzige Berechnungsmethode gilt daher nicht. Bundesfinanzministerium: Grundsteuer-Berechnung und Modelle der Länder
Beispielrechnung
Angenommen, ein Bescheid weist einen Grundsteuermessbetrag von 100 Euro aus und die Gemeinde hat einen Hebesatz von 400 Prozent festgelegt:
100 Euro × 4,00 = 400 Euro Grundsteuer pro Jahr
Das Beispiel zeigt nur die Multiplikation mit dem Hebesatz. Es sagt nicht aus, welcher Grundsteuerwert oder welche Steuermesszahl für ein konkretes Grundstück gilt.
Welche Bewertungsmodelle gelten?
Die bundesweite Reform trat 2025 in Kraft. Die Länder können jedoch eigene Bewertungsregeln festlegen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene Landesmodelle. Weitere Länder wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, teilweise mit abweichenden Steuermesszahlen oder besonderen kommunalen Hebesatzregeln. Die jeweils geltende Methode hängt daher vom Standort des Grundstücks ab. Siehe auch: Bundesfinanzministerium: Länderregelungen zur Grundsteuer
Im Bundesmodell werden für die Bewertung – je nach Grundstücksart und Verfahren – unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Gebäudealter und Mietdaten berücksichtigt. Die konkreten Faktoren unterscheiden sich nach Bewertungsverfahren. In den Ländern mit eigenem Modell gelten teilweise andere Grundlagen. Den Bodenrichtwert können Sie über das BORIS-Portal Ihres Bundeslands oder beim örtlichen Gutachterausschuss recherchieren.
Die Finanzämter haben die Grundstücke für die Reform neu bewertet. Die neuen Werte bilden seit 2025 die Grundlage für die Grundsteuer. Die frühere Berechnung mit Einheitswerten von 1935 oder 1964 ist für die laufende Grundsteuer grundsätzlich überholt. Weitere Infos: Bundesfinanzministerium: Ablauf der Grundsteuerreform
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde festgelegter Prozentsatz. Er wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und beeinflusst damit die Höhe der Grundsteuer. Hebesätze unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und können sich ändern.
Der Hebesatz der Grundsteuer ist nicht mit dem Hebesatz der Gewerbesteuer zu verwechseln. Es handelt sich um unterschiedliche kommunale Steuern und Hebesätze. Den für Ihr Grundstück geltenden Hebesatz finden Sie in der Regel auf der Website Ihrer Gemeinde oder in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Kann sich die Grundsteuer ändern?
Ja. Die Grundsteuer kann sich ändern, wenn sich die maßgeblichen Bewertungsdaten ändern, das Finanzamt den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag neu festsetzt oder die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst. Auch eine Änderung der wirtschaftlichen Einheit, etwa durch eine Grundstücksteilung, kann Auswirkungen haben.
Wenn sich tatsächliche Verhältnisse ändern, die für die Bewertung wichtig sind, kann eine Anzeige beim Finanzamt erforderlich sein. Welche Änderungen meldepflichtig sind und welche Fristen gelten, richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben und dem Bescheid. Prüfen Sie dazu die Hinweise Ihres Finanzamts oder wenden Sie sich an die zuständige Behörde.
Wann und an wen wird die Grundsteuer gezahlt?
Die Gemeinde setzt die Grundsteuer fest und zieht sie ein. Üblicherweise wird sie in vier Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Steuer grundsätzlich als Jahresbetrag am 1. Juli gezahlt werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30. September des Vorjahres bei der Gemeinde eingehen. Es kann örtliche Abweichungen geben; maßgeblich ist Ihr Grundsteuerbescheid. Siehe auch: § 28 Grundsteuergesetz
Für die Grundsteuer eines Kalenderjahres ist grundsätzlich die Person steuerpflichtig, der das Grundstück am 1. Januar dieses Jahres zugerechnet wird. Bei einem Verkauf kann der Kaufvertrag intern regeln, wie Käufer und Verkäufer die Kosten zeitanteilig aufteilen. Gegenüber der Gemeinde richtet sich die Zahlungspflicht jedoch nach dem Steuerbescheid und den gesetzlichen Regelungen. Auch hier nachzulesen: § 9 Grundsteuergesetz
Ist ein Erlass der Grundsteuer möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümerinnen und Eigentümer einen teilweisen Erlass beantragen. Bei bebauten Grundstücken kommt dies zum Beispiel infrage, wenn sich der normale Rohertrag ohne eigenes Verschulden wesentlich vermindert hat. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Einzelfall ab, siehe § 34 Grundsteuergesetz.
Der Antrag ist grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde oder der nach Landesrecht zuständigen Behörde zu stellen. Prüfen Sie die Zuständigkeit und die erforderlichen Nachweise frühzeitig. Der Erlass erfolgt nicht automatisch.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: Der Unterschied
Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Die Grundsteuer ist dagegen eine wiederkehrende jährliche Steuer auf Grundbesitz. Zuständig für die Festsetzung der Grundsteuer ist die Gemeinde; die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt.
Kurz zusammengefasst
Die Grundsteuer gilt seit 2025 auf Grundlage der reformierten Bewertung. Die Höhe hängt vom jeweiligen Landesmodell, dem festgesetzten Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde ab. Prüfen Sie deshalb den aktuellen Bescheid und die Informationen Ihrer Gemeinde, wenn Sie wissen möchten, wie sich die Grundsteuer für ein bestimmtes Grundstück berechnet.
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