Letzte Aktualisierung am 7. November 2019 von Alex Mroos
Um ein Haus zu bauen, ist vor allem eins entscheidend: Das passende Grundstück. Hier beginnt das Bauvorhaben, denn anhand des Grundstücks kann das spätere Haus hinsichtlich Größe und Grundriss erst geplant werden. Doch das passende Bauland zu finden ist mitunter gar nicht so leicht. Wir zeigen, was man beachten sollte, wenn man ein Grundstück kaufen will.
Die Lage des Grundstücks
Wie bei der Wohnungssuche kommt es auch bei der Wahl des Grundstücks auf die richtige Lage an. Diese ist aus mehreren Gründen für das spätere Bauvorhaben von Bedeutung. Hier kommt es auf Faktoren wie Infrastruktur, Preis oder natürliche Hindernisse an. Zunächst einmal sollten Sie sich fragen, ob Sie gerne im aktuellen Wohnort bleiben möchten oder auch bereit sind diesen zu wechseln. Häufig ergeben sich hier durch mehr Offenheit auch mehr Möglichkeiten.
Wer in Großstädten oder Ballungsgebieten bauen möchte, kann in der Regel eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, medizinische Versorgung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erwarten, muss jedoch auch mit einem deutlich höheren Preis rechnen. Außerdem sind Baugrundstücke in dicht bebauten Städten generell eher dünn gesät, sodass man vielleicht auch den Stadtrand in Betracht ziehen sollte. Auf dem Land kann man hingegen mit etwas günstigeren Grundstückspreisen rechnen. Hier fallen die Grundstücke außerdem oft etwas größer aus. Dadurch haben Sie vielleicht mehr Freiheiten in der Gestaltung Ihres Traumhauses. Vermutlich muss man im Gegenzug jedoch mit einem längeren Arbeitsweg und einer weniger stark ausgebauten Infrastruktur rechnen. Außerdem ist die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln eher dürftig, sodass man zum Teil auf ein eigenes Auto oder eine Fahrgemeinschaft angewiesen ist.
Entscheidende Faktoren
Neben der Entscheidung für eine städtische oder ländliche Lage, sollten Sie folgende Faktoren genau untersuchen, bevor Sie ein Grundstück kaufen:
- Sind Lärmquellen wie stark befahrene Straßen oder Bahnstrecken in der Nähe?
- Kann man auf dem Grundstück bauen oder muss es zuvor umfassend erschlossen werden? Kann beispielsweise bei Hanglage oder Wildwuchs nötig sein
- Können Überschwemmungen durch nahegelegene Flüsse auftreten?
- Wie ist die Nachbarschaft rund um das Grundstück?
- Müssen “Ruinen” wie Schuppen oder altes Mauerwerk vom Grundstück entfernt werden?
- Ist das Grundstück nach Süden ausgerichtet?
- Ist das Grundstück bereits als Bauland ausgewiesen?
Die Arten von Grundstücken
Nicht alle Grundstücke sind bereits als Bauland freigegeben, hier sollten Sie also vor dem Kauf besonders aufmerksam sein. Mitunter kann es sonst sein, dass Sie keine Möglichkeit haben eine Baugenehmigung einzuholen, da das Grundstück noch nicht für Bauvorhaben freigegeben wurde, das kann dann mitunter mehrere Jahre dauern. Unterschieden wird hier in der Regel zwischen:
- Land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- Baureifes Land
Mit einer Baugenehmigung können Sie in der Regel nur bei baureifem Land rechnen. Nur diese Art von Grundstück ist bereits erschlossen und an Leitungen angeschlossen. Auch bei Rohbauland besteht von Seiten der Gemeinde bereits eine Freigabe zum Bau, jedoch wurden die Grundstücke noch nicht erschlossen.
Außerdem sollten Sie auf einzuhaltende Abstandsgrenzen bei Grundstücken in Baulücken oder Eckgrundstücken sowie auf die vorgeschriebenen Bebauungspläne achten.
Grundstücksgröße
Hinsichtlich der Bauplanung sollten Sie auch berücksichtigen, ob das Grundstück generell für Ihr Bauvorhaben geeignet ist. Hier kommt es beispielsweise auf den Haustypen an: Für ein freistehendes Einfamilienhaus benötigen Sie natürlich mehr Fläche als für ein Reihenhaus. Für die Kostenkalkulation beim Hausbau spielt die Grundstücksgröße hier eine der wichtigsten Rollen.
Berücksichtigen Sie bei der Grundstücksgröße auch, dass Sie nicht nur Platz für das Haus an sich benötigen, sondern möglicherweise auch für einen kleinen Garten, eine Garage oder ein Gartenhaus.
Die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks
Ebenfalls zu untersuchen, bevor Sie ein Grundstück kaufen, ist die Beschaffenheit des Bodens. Als besonders gut gelten nichtbindige Böden aus Sand und Kies mit geringem Feinkornanteil. Bei fest gelagerten, nichtbindigen Böden ist die Wahrscheinlichkeit einer Ablagerung deutlich geringer als bei bindigen Böden mit hohem Stein- oder Lehmanteil.
Nicht ganz außer Acht zu lassen, sind auch mögliche Schadstoffe im Boden wie beispielsweise Asbest. Grundsätzlich lohnt es sich also ein Gutachten des Bodens anzufordern, bevor später eine teure Boden- oder Asbestsanierung ansteht.
Grundstück mit Baubestand kaufen
Sollten Sie kein geeignetes freies Grundstück finden, kann es auch sein, dass Sie ein bereits bebautes Grundstück kaufen wollen. Gerade in Städten kann das eine Alternative zum Erwerb von freien Grundstücken sein. Seien Sie hier beim Preis jedoch besonders aufmerksam und prüfen Sie, ob der Kaufpreis des Hauses wirklich gerechtfertigt ist.
Zum Teil sind vielleicht auch Renovierungs– und Sanierungsmaßnahmen eine gute Möglichkeit mehr aus dem Haus herauszuholen, statt ein neues zu bauen. Genauso gut kann es jedoch auch möglich sein, dass man mit einem neuen Bauvorhaben günstiger wegkommt. Dann sollte man den Baubestand von einem Abrissunternehmen entfernen lassen um Platz für das eigene Traumhaus zu schaffen. Hier lohnt es sich, einen Gutachter zu Rate zu ziehen, bevor Sie das Haus abreißen.
Genehmigungen und Regelungen
Ebenfalls im Blick haben, sollten Sie mögliche Bestimmungen in Bezug auf das Grundstück. Wie bereits erwähnt regeln Bebauungspläne, was man beim Hausbau umsetzen kann. Er entscheidet unter anderem darüber, ob man ein Reihenhaus oder ein Doppelhaus bauen darf. Wie viele Stockwerke das Haus haben darf und welche Dachformen erlaubt sind. Auch hier sollten Sie sich also eingehend informieren, um Ihr Bauprojekt auch so umsetzen zu können, wie Sie es sich vorstellen. Oft richtet sich der Bebauungsplan auch nach den Nachbarhäusern, achten Sie also darauf, ob in der Nähe eher rustikale oder moderne Häuser stehen.
Erkundigen Sie sich außerdem über weitere Bauvorhaben in der Gegend. Hier lässt sich grob ablesen, wie sich die Nachbarschaft rund um das angepeilte Grundstück in der Zukunft noch verändern wird. Das kann den Wert des Grundstücks beziehungsweise des späteren Hauses mindern oder steigern, je nachdem was in der unmittelbaren Umgebung noch entstehen soll. Auskunft können Sie hier im Flächennutzungsplan erhalten.
Lohnenswert ist auch ein Blick in das Grundbuch des Grundstücks. Unter Umständen kann es auch sein, dass für das von Ihnen ausgewählte Grundstück Dienstbarkeiten und Nutzungsreche vorliegen. Hier kann es sich beispielsweise um Wege- oder Leitungsrechte anderer Grundstücksbesitzer handeln.
Wichtig außerdem, dass Sie nach dem Erwerb des Baugrundstücks, frühzeitig eine Baugenehmigung einholen, um möglichst schnell mit dem Hausbau beginnen zu können.
Auf Nummer sichergehen
Da der Grundstückkauf zum Einen mit viel Geld verbunden und zum anderen auch der erste Schritt Ihres Bauvorhabens und somit entscheidend für die weitere Entwicklung des Projektes ist, sollten Sie vorher alle wichtigen Faktoren gut überprüfen und definitiv nicht überstürzt handeln. Informieren Sie sich gründlich. Außerdem sollten Sie vielleicht auch in einen Gutachter investieren. So können Sie mögliche Schwachstellen identifizieren. Außerdem zeigt sich, ob der Grundstückspreis auch gerechtfertigt ist.
Sobald Sie sich dann entschieden haben und ein Grundstück kaufen, sollten Sie außerdem alle wichtigen Unterlagen von einem beurkundenden Notar überprüfen und beglaubigen lassen, um späteren Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen. Achten Sie auf folgende Dinge, wenn es zum Grundstückskauf kommt:
- Kaufvertrag des Grundstücks gründlich überprüfen
- Grundbuch sichten
- Finanzierung und Kostenkalkulation vorab gut planen
- Zusatzkosten nicht außer Acht lassen
- Genehmigungen einholen
Sobald alles in trockenen Tüchern und rechtlich abgesichert ist, kann der Hausbau beginnen. Umso schneller können Sie Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen.
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