Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von Alex Mroos
Soll auf einem Stück Land in Zukunft gebaut werden, ist eine Erschließung des Grundstücks erforderlich. Nur dann, wenn das Grundstück gemäß der Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB) erschlossen ist, wird überhaupt eine Baugenehmigung erteilt. Im Folgenden erfahren Sie, was man unter der Erschließung eines Grundstücks versteht und, was zur Grundstückserschließung dazugehört. Außerdem widmet sich der Beitrag der Frage, wie lang die Erschließung eines Grundstücks dauert und, mit welchen Erschließungskosten diese einhergeht. Abschließend erhalten Sie einen Einblick, ob sich Erschließungskosten von der Steuer absetzen lassen.
Was versteht man unter der Erschließung eines Grundstücks?
Generell unterscheidet man zwischen der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und der inneren Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Dank umfangreicher Maßnahmen wird das Grundstück nutzbar gemacht. Sowohl bei der äußeren, öffentlichen Erschließung als auch bei der inneren Grundstückserschließung gibt es zwei verschiedene Bereiche, die abgedeckt werden. Der Erste ist die verkehrsmäßige Erschließung, die Arbeiten rund um den Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege beinhaltet. Der zweite Bereich der Grundstückserschließung ist die technische Erschließung, wobei das Grundstück an alle Versorgungsnetzwerke angeschlossen wird. Hierzu gehören Strom, Wasser und Abwasser, Gas, Internet, Telefon und Fernsehen.
Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks dazu?
Soll ein Grundstück erschlossen werden, umfasst dieser Prozess zahlreiche bauliche Maßnahmen zur öffentlichen und inneren Erschließung. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst Arbeiten wie die Schaffung öffentlicher und nicht öffentlicher Gehwege und Straßen sowie den Anschluss des Grundstücks an öffentliche Plätze, Parkplätze und Grünanlagen. Um das Grundstück technisch zu erschließen, werden Arbeiten wie der Anschluss an die Energieversorgung mit Strom, Gas, Erdwärme und Fernwärme durchgeführt. Weiterhin schließen erfahrene Fachkräfte das Grundstück an die Kanalisation, Ableitungssysteme von Regenwasser oder an öffentliche Versickerungsanlagen an. Zudem ist eine Anbindung an die öffentliche Trink- und Löschwasserversorgung erforderlich. Darüber hinaus gehören zur technischen Grundstückserschließung der Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Kabelfernsehen). Vermessungen und Bodenwertgutachten sind unter Umständen ebenfalls für die Grundstückserschließung erforderlich.
Während die innere Erschließung in der Hand der zukünftigen Bauherr*Innen liegt, fällt die öffentliche Erschließung in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinde. Die Grundstückseigentümer*Innen beantragen die Erschließung bei der Kommune.
Wie lang dauert die Erschließung eines Grundstücks?
Die Dauer der Grundstückserschließung ist von zahlreichen Faktoren abhängig, sodass sich nicht pauschal sagen lässt, wie viel Zeit sie in Anspruch nimmt. Es ist nahezu unmöglich, eine konkrete Zeitspanne zu nennen. Hinzu kommt, dass Sie keinerlei Einfluss auf die öffentliche Erschließung haben und hier lediglich den Antrag bei Ihrer Kommune stellen. Im Idealfall veranlasst die Kommune die Erschließungsarbeiten schnellstmöglich. Als groben Anhaltspunkt lässt sich sagen, dass sich öffentliche und private Erschließung zumeist über ein halbes Jahr erstrecken. Dies ist allerdings nur ein Richtwert. Das Bauamt Ihrer Kommune ist ein idealer Ansprechpartner und kann Ihnen verlässlichere Auskünfte geben, wie lange die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks etwa dauern wird.
Mit welchen Erschließungskosten ist zu rechnen?
Bei der Grundstückserschließung kommen Kosten auf Sie zu, die sowohl für die öffentliche als auch für die private Erschließung anfallen. Diese variieren zum Teil sehr stark, denn sie hängen von kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen ab. Zudem hat die präzise Lage des Grundstücks einen enormen Einfluss auf die Höhe der Erschließungskosten. Ob Ihr Grundstück verkehrsgünstig gelegen oder eher abgelegen ist, wirkt sich enorm auf die Kostenhöhe für die Erschließung aus. Ist Ihr Grundstück vielleicht nicht einmal an das Straßennetz angeschlossen und liegt weit abgeschieden, fallen die Erschließungskosten in der Regel deutlich höher aus als an einem stark befahrenen Ortsrand. Es ist zudem vorteilhaft, wenn ein Grundstück näher an den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke steht.
Bei der öffentlichen Erschließung fällt für die Grundstücksbesitzer*Innen eine Beteiligung an, die bis zu 90 Prozent der technischen und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung beträgt. In der Gemeindesatzung erfahren Sie, wie genau die Erschließungskosten zwischen Kommune und Grundstücksbesitzer*Innen verteilt sind. Außerdem erkennen Sie vor dem Grundstückskauf am Bodenrichtwert, ob Sie Erschließungskosten zahlen müssen. Der Zusatz »ebf« (»erschließungskostenbeitragsfrei«) gibt an, dass Sie nichts zahlen müssen, während der Zusatz »ebp« (»erschließungsbeitragspflichtig«) das Gegenteil aussagt.
Wie hoch fallen die Erschließungskosten aus?
Die Höhe der Erschließungskosten hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Deshalb ist es nur schwer möglich, pauschale Angaben zu machen. Generell kann man aber sagen, dass bei einem Anschluss an das Stromnetz etwa mit 2000 bis 3000 Euro und beim Anschluss an die Wasserversorgung mit 2000 bis 5000 Euro zu rechnen ist. Der Gasanschluss für ein Baugrundstück beläuft sich durchschnittlich auf 2000 Euro. Ist ein Gasanschluss nicht möglich, können Kosten für einen Öl-Brennwertkessel von bis zu 7000 Euro anfallen, während sich eine moderne Pelletheizung auf bis zu 12000 Euro belaufen kann. Der Anschluss an das Telekommunikationsnetz schlägt in der Regel mit 1000 Euro zu Buche. Außerdem ist mit Nebenkosten zu rechnen, zu denen etwa die Vermessung des Grundstücks und das Baugutachten gehören. Hier fallen zumeist nochmals bis zu 4000 Euro an. Die öffentliche Erschließung eines Baugrundstücks kann somit unter Umständen bis zu 15000 Euro betragen.
Die Kosten sind aber auch wieder davon abhängig, mit wie viel Prozent sich die Kommune an den öffentlichen Erschließungskosten beteiligt. Ebenso hängen die Kosten stark mit den regionalen Gegebenheiten zusammen. Die Rechnungsstellung durch die Kommune erfolgt innerhalb von vier Jahren, zumeist wird die Rechnung aber deutlich eher gestellt.
Neben den öffentlichen Erschließungskosten fallen außerdem Kosten für die private Erschließung zwischen Grundstückgrenze und Haus an. Dies ist in der Regel nur der Fall, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und hier einen Neubau errichten wollen. Kaufen oder sanieren Sie ein Haus, bedarf es keiner erneuten Erschließung. Anders als bei der öffentlichen Grundstückserschließung müssen Sie die innere Erschließung selbst organisieren und vollumfänglich bezahlen. Zunächst ist es erforderlich, bei den kommunalen Versorgern einen Erschließungsantrag zu stellen. Viele Versorgungswerke bieten hierzu online auf ihren Webseiten eine Möglichkeit an. Gerne ist Ihnen Ihr Bauamt dabei behilflich, die richtigen Versorger ausfindig zu machen, die für die innere Erschließung notwendig sind.
Für die innere Erschließung sind zahlreiche Arbeiten nötig, die mit entsprechenden Kosten verbunden sind. Das Verlegen von Leitungen und Rohren schlägt in der Regel mit 1000 Euro pro Meter zu Buche, wobei hier die Tiefbau- und Verlegungsarbeiten bereits mit inkludiert sind. Je weiter Ihr Haus von der Grundstückgrenze entfernt ist, desto höher fallen die Erschließungskosten aus. Bauunternehmen und Architekten erstellen im Vorfeld gerne einen Kostenvoranschlag, der Ihnen finanzielle Planungssicherheit gibt. Steht Ihr Haus beispielsweise fünf Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, ergeben sich Erschließungskosten von ca. 5000 Euro.
Lassen sich Erschließungskosten von der Steuer absetzen?
Die Erschließungskosten können in der Regel steuerlich geltend gemacht werden, was von Vorteil ist, da sie zumeist recht hoch ausfallen. Sie können die Kosten für die Grundstückserschließung als Modernisierungsleistung von der Steuer absetzen, und zwar unabhängig davon, ob Sie das Haus auf dem Grundstück anschließend nutzen oder nicht. Ein/e Steuerberater*In erteilt Ihnen hierzu spezifischere Auskünfte. Zudem besteht die Möglichkeit, die Kosten für die Grundstückserschließung mit der Baufinanzierung zusammen zu finanzieren. Erschließungskosten gehören zu den Baunebenkosten.
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