Dachausbau planen und realistisch kalkulieren

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Ein kompletter Dachausbau zum Wohnraum kostet 2026 etwa 800 bis 1.500 € pro m² Wohnfläche; bei 80 m² sind das 64.000 bis 120.000 €. Ein einfacher Grundausbau ist deutlich günstiger. Oft dient der Dachboden nur als Stauraum, dabei schlummert hier wertvoller Platz. Wir zeigen, was sich aus dem Dachgeschoss machen lässt und welche Kosten auf Sie zukommen.

Planung für den Ausbau

Den eigenen Dachboden auszubauen ist kein gerade kleines Projekt, hier muss einiges bedacht werden. Neben dem Innenausbau für die spätere Nutzung müssen auch energetische Anforderungen von vornherein eingeplant werden. Oftmals ist eine Dachdämmung notwendig oder neue Strom- und Wasserleitungen müssen verlegt werden. Eine gründliche Inspektion des Dachstuhls ist erforderlich, um die Machbarkeit des Ausbaus zu beurteilen.

Dementsprechend sind an einem Dachgeschossausbau auch die verschiedensten Handwerker beteiligt. Dazu zählen unter anderem: 

• Zimmerer
• Dachdecker
• Elektriker
• Trockenbauer
• Maler und Lackierer
• Bodenleger
• Heizungsinstallateur/Sanitärinstallateur

Manche Betriebe bieten aber auch einen Allroundservice für den Ausbau des Dachbodens an, sodass Sie sich nicht um jeden einzelnen Handwerker kümmern müssen.

Sollte der Dachbodenausbau die Form des Hauses oder die Nutzung des Dachgeschosses ändern, sodass aus der Nutzfläche eine neue Wohneinheit wird, muss eine Baugenehmigung beantragt werden. Hier ist es sinnvoll, das bei der Kommune oder dem zuständigen Bauamt in Erfahrung zu bringen. Auch Architekten oder Statiker können diesen Antrag für Sie übernehmen. 

Was kann man aus dem Dachboden machen?

Je nach Dachform bietet ein Dachboden jede Menge Platz, den man auf verschiedenen Wegen nutzen kann. Den meisten Platz bietet dabei das Mansarddach, aber auch das Satteldach kann je nach Neigung genug Fläche für ein weiteres Wohngeschoss bieten. Es lohnt sich also im Zuge der Planung, die spätere Fläche zu bestimmen. Durch den Einbau von Gauben lässt sich dieser beispielsweise noch erweitern. Denken Sie auch daran, dass je nach Art der Dämmung noch etwas an Fläche verloren gehen kann. 

Je nach vorhandenem Platz kann das Dachgeschoss bei einem Einfamilienhaus für alles Mögliche genutzt werden. Beispielsweise als: 

• Schlafzimmer
• Gästezimmer
• Wellnessbad
• Kinder- oder Jugendzimmer
• Büro
• Hobbyraum

Bei einem Mehrfamilienhaus kann mit dem Ausbau vielleicht sogar noch eine Dachgeschosswohnung Platz finden.

Kostenübersicht für den Dachausbau

Für einen kompletten Ausbau zum vollwertigen Wohnraum sollten Sie 800 bis 1.500 € pro m² Wohnfläche einplanen. Bei einem Dachgeschossausbau handelt es sich um eine umfangreiche Sanierung: Hier arbeiten viele Gewerke zusammen, und es fallen erhebliche Materialkosten an. Insgesamt richten sich die Kosten nach der Größe des Dachbodens, der gewünschten Nutzung und der Ausstattung. Günstiger fällt es häufig aus, wenn sich ein Betrieb um die komplette Modernisierung kümmert statt vieler einzelner Betriebe. Teurer wird es, wenn das Dach angehoben werden muss oder ein neues Bad, eine Küche oder Gauben eingebaut werden. Um ein besseres Gespür für die Kosten zu vermitteln, zeigen wir sie anhand eines Beispiels: 

Der Dachboden eines Einfamilienhauses soll ausgebaut werden. Die Dachfläche beträgt dabei etwa 120 m². Der auszugestaltende Bereich soll später als Wohnraum genutzt werden. Die Wohnfläche soll sich auf 80 m² belaufen. So sind neben einer Dachdämmung unter anderem auch die Installation eines Heizsystems und der Einbau von neuen Dachfenstern nötig. Hinzu kommt der Innenausbau.

Für den Dachbodenausbau kann in diesem Fall etwa mit folgenden Kosten gerechnet werden: 

Kostenpunkt	Einzelkosten	Gesamtkosten
Dachdämmung	30 bis 250 €/m²	3.600 bis 30.000 €
4 Heizkörper	1.000 € pro Stück	4.000 €
4 Dachfenster	300 bis 1.200 € pro Stück	1.200 bis 4.800 €
Trockenbauwände	15 €/m²	2.400 €
Trittschalldämmung	5 bis 15 €/m²	400 bis 1.200 €
Bodenbeläge	10 bis 30 €/m²	800 bis 2.400 €
Tapezieren und Streichen	9 €/m²	1.400 €
Kosten insgesamt	–	13.800 bis 46.200 €

Kosten für Dachdämmung

Die Dachdämmung kostet je nach Verfahren 30 bis 250 €/m² Dachfläche. Soll das Dach als Wohnraum genutzt werden, muss es den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, weshalb man um eine energetische Sanierung nicht herumkommt. Man unterscheidet zwischen Aufsparren-, Zwischensparren-, Untersparren- und Einblasdämmung, und es gibt verschiedene Dämmstoffe für jede Maßnahme mit jeweils eigenen Vor- und Nachteilen. Die Modernisierung des Dachs bringt meist auch den Einbau einer neuen Dampfsperre mit sich. Was das anschließende Verkleiden der Dachschrägen kostet, zeigt unser eigener Beitrag.

Beim Dachausbau wird gerne eine Kombination aus Untersparrendämmung und Zwischensparrendämmung eingesetzt. Diese Dämmungsarten sind relativ günstig, aber nicht ganz so effektiv wie die Aufsparrendämmung. Die Aufsparrendämmung hat aber den Nachteil, dass man das Dach neu decken lassen muss. Sie lohnt sich dann, wenn das Dach sowieso komplett neu saniert werden muss.

• Untersparrendämmung: 30 bis 70 €/m²
• Zwischensparrendämmung: 50 bis 80 €/m²
• Aufsparrendämmung: 130 bis 250 €/m²

Kosten für Heizung und Wasser

Für Heizkörper zahlen Sie inklusive Leitungsverlegung etwa 1.000 € pro Stück. Warme Luft steigt zwar nach oben, und eine Dämmung wirkt dem Wärmeverlust deutlich entgegen. Eine Heizung ist aber trotzdem notwendig, um die optimale Raumtemperatur zu gewährleisten. Der Heizungsinstallateur sollte umfassend zu Heizungsart und Wärmebedarf beraten. In den meisten Fällen werden Heizkörper an der Wand verbaut, eine Fußbodenheizung kann ebenfalls möglich sein. Elektroheizungen wie eine Infrarotheizung sollten Sie nur kaufen, wenn der Dachboden selten genutzt wird, denn für täglich genutzte Wohnräume verbrauchen sie zu viel Strom. Im Überblick:

• Heizkörper: 1.000 € pro Stück
• Fußbodenheizung: 45 bis 100 €/m²

Soll unter dem Dach außerdem ein weiteres Badezimmer entstehen, müssen auch Wasserleitungen verlegt werden. Für die Wasserversorgung unterm Dach ist eine Steigleitung nötig, damit das Wasser bis nach oben gepumpt werden kann. Unter Umständen müssen Rohre ausgetauscht oder eine Druckerhöhungsanlage eingebaut werden.

Kosten für Fenster und Gauben

Dachfenster kosten je nach Größe und Funktion ungefähr 300 bis 1.200 € pro Stück. Wer den Dachboden bewohnen oder aktiv nutzen möchte, will natürlich nicht im Dunkeln sitzen: Es ist sinnvoll, größere Dachfenster einbauen zu lassen, um das Dachgeschoss mit Tageslicht zu durchfluten. Schließlich handelt es sich nach der Neugestaltung nicht mehr um eine Abstellkammer, die man ein paar Mal im Jahr besucht. Da die Dachfenster direkt auf den Dachschrägen verbaut werden, lohnt sich ein Einbau von Außenrollladen besonders. Bei regelmäßiger Nutzung empfehlen wir auch den Einbau moderner Fenster mit Dreifachverglasung, damit sich die Dachdämmung auch lohnt.

Neben Dachflächenfenstern können auch Gauben für Tageslicht sorgen. Hier können nicht nur große Fenster eingebaut werden, auch der Platz unter dem Dach wird so vergrößert. Beim Einbau von Gauben muss der Zimmerer allerdings auch in den Dachstuhl und somit in die Dachkonstruktion eingreifen. Auch die Vermeidung von Wärmebrücken ist komplizierter als bei schrägen Dachfenstern. Die Kosten für Material und Einbau liegen hier bei ungefähr 2.000 bis 6.000 € pro Gaube.

Kosten für Bodenbelag

Je nach Zustand des Dachbodens brauchen Sie zuerst einen Estrich als Untergrund: Trockenestrich in Eigenleistung gibt es ab 20 €/m², Fließestrich vom Profi kostet ungefähr 15 bis 30 €/m². Das Verlegen von Fließestrich sollten Sie besser den Fachleuten überlassen.

Ebenfalls berücksichtigen sollten Sie einen Lärmschutz, sobald der Dachboden als Wohnraum genutzt und damit oft begangen wird. Damit es in den darunter liegenden Zimmern ruhig bleibt, sollte definitiv eine Trittschalldämmung eingeplant werden, die ungefähr 10 bis 15 €/m² kostet. Für den Bodenbelag sollten Sie ungefähr 10 bis 30 €/m² einplanen, wenn Sie ihn selbst verlegen. Bei professioneller Verlegung sind es eher 30 bis 50 €. Für Fliesen sollten Sie mit 70 €/m² rechnen, hier ist die professionelle Verlegung besonders wichtig.

Kosten für Wände

Eine Ständerwand vom Profi kostet ungefähr 60 €/m² für Material und Arbeit, in Eigenleistung zahlen Sie nur rund 15 €/m² für das Material. Je nach Größe des Dachbodens findet sich sogar Platz für mehrere Zimmer, beispielsweise ein Schlafzimmer mit eigenem Badezimmer oder zwei Kinderzimmer. Tragende, massive Wände sind dafür nicht nötig: Trockenbauwände teilen die Zimmer auf, lassen sich deutlich schneller errichten als gemauerte Wände und sind günstiger. Details zum Verlegen der Rigipsplatten und zu allen Trockenbaupreisen finden Sie in unseren Beiträgen. Bei sehr hohen Spitzböden kann es sich zudem lohnen, die Decke abhängen zu lassen, um Heizkosten zu sparen.

Professionell tapezieren und streichen kostet ungefähr 9 €/m²; die Details erklärt unser Beitrag zum Maler und ihren Stundenlohn. Die Malerarbeiten selbst zu erledigen kostet ungefähr ein Drittel davon, sollte aber gut geplant und sorgfältig durchgeführt werden, besonders wenn das Dachgeschoss vermietet werden soll.

Kosten für Elektronik und Licht

Für die Elektroinstallation im Dachgeschoss sollten Sie ungefähr 500 bis 1.000 € einplanen. Oftmals ist der Dachboden nur dürftig mit Licht und Strom ausgestattet, für Wohnräume ist eine umfangreiche Elektroinstallation aber unerlässlich: Lampen müssen aufgehängt, Steckdosen gesetzt und Stromleitungen verlegt werden, damit sich elektronische Geräte aller Art anschließen lassen. Die Elektroinstallation sollte in jedem Fall ein professionell ausgebildeter Elektroniker ausführen, denn hier wird es für Laien schnell gefährlich, und auch Versicherungen sehen Amateurarbeit nicht gerne.

Kosten für ein neues Bad

Einen Raum komplett zu fliesen und Sanitäranlagen einzubauen kann schnell teuer werden, ungefähr 1.000 €/m² sind möglich. Wenn der Dachboden keine eigene Wohnung wird, sollten Sie also nur das Nötigste einbauen oder das Badezimmer komplett weglassen. Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen:

• Dusche: ab 2.500 €
• Badewanne: ab 500 €
• Toilette: ab 200 €
• Waschbecken: ab 150 €
• Fliesen: 75 bis 150 €/m²

Kosten für eine neue Küche

Eine günstige Küchenzeile kostet inklusive Einbau 1.000 bis 5.000 € und reicht für eine Mietwohnung meist aus. Wie sehr eine Küche die Kosten für den Dachausbau in die Höhe treibt, hängt von Ihren Wünschen ab: Nach oben gibt es viel Spielraum, und wer möchte, findet auch Küchen für 50.000 €. Alternativ richten Sie den Raum nur mit Fliesenspiegel und Wasseranschlüssen ein und überlassen die Küchenauswahl den ersten Mietern.

Kosten für Treppen und Türen

Eine einfache Treppe zum Dachboden gibt es schon für wenige hundert €, breite und komfortable Modelle kosten über 1.000 €. Oft ist der Zugang zum Dachboden nur eine Leiter, die bei Bedarf genutzt wird; für die tägliche Nutzung oder eine neue Wohnung eignet sich das nicht. Dann ist ein Deckendurchbruch nötig, bevor die Treppe eingebaut werden kann. Auch ein Treppenlift kann irgendwann nötig werden und kostet mehrere Tausend bis über 10.000 €; ein nachträglicher Einbau ist ebenfalls möglich. Für die Türen sollten Sie ungefähr 200 bis 800 € pro Tür einplanen.

Kosten für eine Dachaufstockung

Reicht der Platz unter dem Dach nicht aus, kostet eine einfache Aufstockung rund 20.000 €, ein neues Geschoss 100.000 bis 200.000 €. Zwei Wege stehen offen:

Bei der ersten Variante wird die Dachkonstruktion angehoben und der Kniestock aufgemauert. Die Raumhöhe erhöht sich dadurch um ca. 80 cm. Diese einfache Aufstockung kostet ungefähr 20.000 € für übliche Einfamilienhäuser.

Wenn es ein ganz neues Geschoss sein soll, sind die Bauarbeiten aufwendiger: Das komplette alte Dach muss zurückgebaut werden, ein neues Geschoss und ein neuer Dachstuhl werden aufgebaut. Das kostet dann eher 100.000 bis 200.000 € inklusive Dachausbau. Bei Flachdächern ist der Prozess einfacher und etwas günstiger. Ein neues Geschoss planen Sie am besten mit einem Energieberater für die bestmögliche Dämmung und staatliche Fördermittel.

Fördermittel

Für den Dachausbau eignen sich die Zuschüsse des BAFA besonders gut. Sie können hier 15 % der Ausgaben für die Dachdämmung als Zuschuss erhalten, die förderfähigen Kosten liegen bei maximal 60.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr. Mit einem individuellen Sanierungsplan kann sich der Zuschuss auf 20 % erhöhen. Auch für eine erneuerbare Heizung gibt es bis zu 40 % Zuschuss.

Sie möchten nicht nur das Dach ausbauen, sondern das ganze Gebäude sanieren? Dann könnte ein KfW-Kredit die bessere Option sein. Dabei werden jedoch keine neuen Wohneinheiten gefördert, das Dach muss also zur gleichen Wohnung gehören und selbst genutzt werden. Die Höhe der Förderung hängt davon ab, wie effizient das Haus nach der Sanierung ist. Auch der Kredit “Altersgerecht Umbauen” kann für den Dachausbau genutzt werden.

Häufige Fragen zum Dachausbau

Was kostet ein Dachausbau pro m²?

Für einen kompletten Ausbau zum Wohnraum inklusive Dämmung, Fenstern, Heizung, Elektrik und Innenausbau sollten Sie 2026 mit 800 bis 1.500 €/m² Wohnfläche rechnen. Ein einfacher Grundausbau ohne Bad und Küche liegt deutlich darunter, ein Ausbau mit Gauben, neuem Bad und hochwertiger Ausstattung darüber.

Brauchen Sie für den Dachausbau eine Baugenehmigung?

Sobald aus der Nutzfläche Wohnraum wird, sich die Dachform ändert oder Gauben entstehen, ist meist eine Baugenehmigung nötig. Fragen Sie vor der Planung beim zuständigen Bauamt nach; Architekten oder Statiker stellen den Antrag für Sie und kennen die Vorgaben Ihrer Region.

Welche Raumhöhe braucht ein ausgebautes Dachgeschoss?

Die meisten Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume rund 2,20 bis 2,30 m lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche. Dachschrägen zählen nur anteilig zur Wohnfläche. Reicht die Höhe nicht aus, hilft eine Dachaufstockung oder der Einbau von Gauben mit zusätzlichem Stehbereich.

Welche Arbeiten können Sie selbst übernehmen?

Gut geeignet für Eigenleistung sind Trockenbauwände, Bodenbeläge, Malerarbeiten und die Untersparrendämmung, das spart je nach Umfang mehrere Tausend €. Dacharbeiten, Statik sowie Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen gehören dagegen immer in Profihände, sonst riskieren Sie Bauschäden und Probleme mit Ihrer Versicherung.