Altbausanierung – Energieeffizienz und Wohnkomfort erhöhen

Letzte Aktualisierung am 23. Februar 2021 von Mika Lehmann

Gerade bei einem Altbau ist eine Modernisierung irgendwann unumgänglich, wenn der Bestand nicht mehr dem aktuellen Standard entspricht. Eine Altbausanierung kann an verschiedenen Stellen ansetzen – von der Gebäudetechnik über die Statik oder die Fassade bis hin zum Grundriss des Hauses.

In der Regel sind Sanierungsmaßnahmen bei einem Altbau günstiger als, wenn man das Haus abreißen würde. So machen Altbausanierungen in Deutschland einen Großteil des jährlichen Bauvolumens aus. Bevor man einen Altbau kauft, sollte man jedoch auch berücksichtigen, dass einige Kostenfallen bei Altbauten auftreten können.

Was gilt als Altbau?

Grundsätzlich bezeichnet man als Altbau in Deutschland ein Gebäude, das vor 1949 im Wohnungsbau errichtet wurde und bei dem man klassischerweise Mauerwerk und Decken aus Holzbalken verwendete. Gerade Gebäude, die in dieser Bauweise errichtet wurden, werden aktuellen energetischen und gebäudetechnischen Standards nicht mehr gerecht und müssen sogar mitunter aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) saniert werden. Gleiches gilt jedoch auch für Bestände aus der Zeit danach, welche heutigen Anforderungen ebenfalls nicht mehr entsprechen. Auch die mitunter als Altneubauten bezeichneten Gebäude sind inzwischen sanierungs- und renovierungsbedürftig.

Schäden an der Bausubstanz

Neben der energetischen Aufwertung, sind auch Schäden an der Bausubstanz im Zuge einer Altbausanierung in jedem Fall auszubessern. Schließlich soll das Haus robust sein und noch viele Jahre erhalten bleiben. Außerdem will sich niemand der Gefahr eines Einsturzes aussetzen.

Unbedingter Sanierungsbedarf besteht auch bei feuchten Wänden. Ein solcher Schaden an der Bausubstanz muss auf jeden Fall durch professionelle Trocknungsmaßnahmen behoben werden, um Schimmel zu vermeiden. Sollte bereits Schimmel am Fenster oder an den Wänden vorhanden sein, muss dieser ebenfalls so schnell wie möglich entfernt werden, um die eigene Gesundheit nicht aufs Spiel zu setzen.

Ebenfalls zu kontrollieren ist der Dachstuhl. Bei den meisten Häusern besteht dieser aus Holz. Das ist zwar in der Regel langlebig, kann aber mit der Zeit auch morsch geworden sein. Bei feuchtem Holz besteht die Gefahr eines Befalls durch Hausschwamm, was in extremen Fällen sogar zum Einsturz führen kann. Hier besteht also akuter Sanierungsbedarf, bevor man mit der energetischen Modernisierung oder der Verschönerung des äußeren Erscheinungsbildes beginnt.

Maßnahmen zur energetischen Altbausanierung

Zur Modernisierung eines Altbaus stehen verschiedene Maßnahmen zur Verfügung sowohl was Gebäudetechnik oder Statik als auch das äußere Erscheinungsbild betrifft. In der Regel steht die energetische Aufwertung jedoch zunächst im Vordergrund.

Bevor man die nötigen Maßnahmen in die Wege leitet, sollte man sich natürlich noch einmal einer ausführlichen Bestandsaufnahme widmen. Dadurch lassen sich dann auch die nötigen Maßnahmen leichter bestimmen.

Wer einen Altbau kauft, ist sogar dazu verpflichtet das Gebäude an die Bestimmungen der EnEV (Energieeinsparverordnung) anzupassen. Das heißt unter anderem, so zu dämmen, dass der vorgeschriebene Mindestwärmeschutz erreicht wird. Außerdem müssen häufig Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Heizkessel ausgetauscht werden. Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen benötigen zusätzlich einer Dämmung.

Welche Sanierungsmaßnahmen angebracht sind, ist abhängig vom Haus selbst und dem derzeitigen Zustand. In der Regel fallen bei der Altbausanierung häufig die verschiedensten Arbeiten an:

Anforderungen der Energieeinsparverordnung

Bei der Altbausanierung sollte man besonderes Augenmerk auf die bereits erwähnte Energieeinsparverordnung werfen. Sie enthält einige Vorgaben bezüglich des Verbrauchs von Heizenergie und des Wärmedurchgangskoeffizienten. Dementsprechend legt sie auch die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen fest – Nach einer Sanierung von etwa 10 Prozent des Hauses muss der Altbau die Mindeststandards erreichen.

Dämmung des Altbaus

Die wohl wichtigste Maßnahme bei einer Altbausanierung ist eine umfangreiche Dämmung des Bestandes. Dadurch passt man das Gebäude nicht nur den Bestimmungen der EnEV an, sondern kann auch die Energieeffizienz und den Wohnkomfort steigern. Außerdem lassen sich Heizkosten durch einen geringeren Wärmeverlust einsparen.

Unter Umständen muss man an verschiedenen Stellen dämmen, denn anders als bei modernen Häusern, ist eine funktionsfähige Dämmung bei alten Häusern kaum bis gar nicht vorhanden. Sinnvolle Dämmmaßnahmen sollten an folgenden Stellen ergriffen werden:

• Dach: Ein Kaltdach ist unzureichend gedämmt und kann hohe Kosten verursachen, denn hier geht viel Wärme über das Dach verloren. Für die Dachdämmung stehen die Aufsparren-, Untersparren-, Zwischensparren- und Einblasdämmung zur Verfügung
• Fassade: Nach dem Dach geht die meiste Wärme über die Fassade verloren. Für die Fassadendämmung stehen verschiedene Dämmstoffe zur Verfügung. Bei zweischaligem Mauerwerk ist eine nachträgliche Kerndämmung sinnvoll. Hier beträgt der maximale Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) 0,24 W/m²K
• Keller: Genauso wie Wärme verloren gehen kann, kann auch Kälte in das Gebäudeinnere gelangen. Eine Kellerdeckendämmung kann hier Abhilfe schaffen
• Oberste Geschossdecke: Soll der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt werden, kann alternativ zur Dachdämmung auch nur die oberste Geschossdecke gedämmt werden, um Wärmeverluste zu reduzieren

Ob man alle Dämmmaßnahmen ergreift, ist abhängig von Haustypen. Bei einem innenliegenden Reihenhaus ist eine neue Fassadendämmung beispielsweise im Normalfall weniger notwendig als bei einem freistehenden Einfamilienhaus – es sei denn, die Außenwände sind extrem dünn und lassen viel Wärme durch. Abgesehen von Schäden an der Bausubstanz sollte eine neue Dämmung stets der erste Schritt im Zuge der Altbausanierung sein.

Neues Heizsystem

Häufig ist das Heizsystem eines Altbaus inzwischen veraltet. Es verbraucht dementsprechend nicht nur zu viel Energie, sondern stößt auch eine große Menge an Schadstoffen aus. Das Heizsystem zu modernisieren, kann sich also lohnen. Hier stehen verschiedene Heizungsarten zur Verfügung, die effizienter arbeitet. Zusätzlich kann es sich lohnen, auch auf erneuerbare Energien zu setzen und beispielsweise eine Photovoltaik– oder Solarthermie-Anlage zu installieren. Auch neue Heizungsrohre sind nicht selten nötig.

Statt einer komplett neuen Heizung, kann es sich auch schon lohnen, alte Heizungspumpen auszutauschen oder neue Thermostate zu verbauen.

Generell sollten Hausbesitzer das Heizsystem erst nach der Dämmung modernisieren lassen, damit dieses nicht unnötig Wärme produziert, die direkt wieder verloren geht.

Fenster austauschen

Viel Wärme geht auch über Fenster verloren, die nicht ausreichend verglast sind. Eine einfache Verglasung ist nicht mehr zeitgemäß, weshalb man solche Fenster dringend ausgetauschen sollte. Hier stehen verschiedene Fensterarten zur Auswahl. Entscheidend ist aber, dass diese über eine Zwei- oder noch besser eine Dreifachverglasung verfügen und fachgerecht durch einen erfahrenen Fenstermonteur eingebaut werden.

Neue Fenster gehen zwar mitunter mit hohen Kosten einher, sie können aber auch lohnenswert sein, um die Sicherheit im eigenen Zuhause zu erhöhen, wenn man beispielsweise Fenster mit Pilzkopfverriegelung oder Abschließfunktion erwirbt.

Neue Elektroinstallation

Sollten Stromleitungen und das Elektrosystem veraltet sein, kann im Zuge der Altbausanierung auch eine neue Elektroinstallation sinnvoll sein. Diese sollten Laien in keinem Fall selbst übernehmen, sondern dringend von einem professionellen Elektriker ausführen lassen. Dabei lassen sich auch aufwändige Stemmarbeiten in der Wand vermeiden, indem man fertige Installationen in Betracht zieht. Verlegen lassen sie sich beispielsweise in Leisten oder Deckenprofilen.

Das äußere Erscheinungsbild des Altbaus

Sobald die energetische Modernisierung abgeschlossen ist, kann man sich der Optik des Traumhauses widmen. Hier ergeben sich weitere Möglichkeiten zur Aufwertung des historischen Gebäudes. In Hinblick auf die Kosten, sollte das jedoch den energetischen Sanierungsmaßnahmen nachgestellt werden und möglicherweise als zweiter Teil des Sanierungsplans in Angriff genommen werden. Auch beim äußeren Erscheinungsbild sollten Hausbesitzer einige Dinge beachten.

Bestandsschutz bei der Altbausanierung

Gerade bei Altbauten greift im Baurecht oft der Bestandsschutz. Das hat den Vorteil, dass das Gebäude erhalten bleiben kann, auch wenn es nicht dem dortigen Bebauungsplan entspricht oder heute für ein solches Haus keine Baugenehmigung mehr erteilt werden würde.

Außerdem stehen viele Altbauten unter Denkmalschutz, weshalb die bauliche Substanz, der Baustil sowie das optische Erscheinungsbild erhalten werden müssen. Der Denkmalschutz hat zum Ziel, den Altbau als historisches Gebäude in seiner geschichtsträchtigen Form zu erhalten. Die Vorgaben des Denkmalschutzes sind mitunter sehr kleinteilig – Nicht nur die Fassade muss nach der Sanierung dem Original entsprechen, auch Farbvorgaben für Fensterrahmen sollte man beispielsweise exakt einhalten. Es ist also sinnvoll sich vor den Sanierungsmaßnahmen genau über die Vorgaben des Denkmalschutzes im jeweiligen Bundesland zu informieren.

Sofern es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Haus handelt, sind Hausbesitzern in der Regel kaum Grenzen gesetzt, wenn sie ihr altes Haus renovieren.

Ein neuer Anstrich für die Fassade

Altbauten stechen häufig mit schönen, aufwändig verzierten Fassaden hervor, die jedoch aufgrund von Witterung und anderen Einflüssen schon so einiges mitgemacht haben. Die Fassadengestaltung spielt also eine wichtige Rolle für das äußere Erscheinungsbild des Hauses. Möglicherweise ist ein frischer Anstrich nötig oder die Fassade muss neu verputzt werden. Die künstlerischen Verzierungen sollten dabei auf jeden Fall erhalten werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist das sogar Pflicht. Einige speziell ausgebildete Maler und Lackierer haben sich auf die Restauration historischer Fassaden spezialisiert.

Dacheindeckung ausbessern

Nur selten braucht ein Altbau ein komplett neues Dach – es sei denn es dringt Feuchtigkeit ins Innere – häufiger ist jedoch eine Ausbesserung oder Erneuerung der Dacheindeckung nötig. Entscheidet man sich dazu, das Dach neu eindecken zu lassen, bietet sich eine Aufsparrendämmung als Dachdämmung besonders gut an. Bei denkmalgeschützten Gebäuden muss auch hier die historische Eindeckung erhalten bleiben.

Sanierungskosten beim Altbau

Wer ein altes Haus kaufen und sanieren möchte, sollte sich natürlich auch darüber bewusst sein, dass hier einiges an Kosten auf einen zukommen kann. Wie hoch diese ausfallen ist natürlich abhängig vom Zustand und der Größe des Hauses, den eigenen Vorstellungen sowie der Region. Gerade bei der energetischen Sanierung sollte man sich bewusst sein, dass hier eine Investition unverzichtbar ist – gleichzeitig senkt eine verbesserte Energieeffizienz aber auch spätere Fixkosten. Insgesamt werden sich die Sanierungskosten bei einem Altbau aber mindestens im fünfstelligen Bereich bewegen. In der Regel ist es jedoch trotzdem günstiger das alte Haus zu sanieren, statt es abzureißen.

Kostenbeispiel für die Altbausanierung

Um ein besseres Gefühl für die Kostenkalkulation bei der Altbausanierung zu bekommen, hilft ein Kostenbeispiel. Dazu gehen wir von einem sogenannten Altneubau aus der Nachkriegszeit mit etwa 100 m² Fassadenfläche und 100 m² Wohnfläche sowie 120 m² Dachfläche aus. Im Zuge der Altbausanierung soll das Haus vollständig modernisiert und auf aktuelle Standards angepasst werden. Bei diesem speziellen Beispiel muss man etwa mit folgenden Kosten für die Altbausanierung rechnen: 

Kostenpunkt	Kosten
Fassade dämmen & verputzen	ca. 7500 – 15.500 €
Dachdämmung & neue Dacheindeckung	ca. 14.500 – 30.000 €
Ggf. Kellerdeckendämmung	ca. 2500 – 3000 €
Dämmung der obersten Geschossdecke	ca. 2500 – 3000 €
Neues Heizsystem	ca. 5000 – 40.000 €
Fensteraustausch (8 Fenster in diesem Beispiel)	ca. 4000 – 7000 €
Kosten insgesamt	ca. 33.500 – 95.500 €

Es handelt sich dabei nur um Richtwerte – die realen Kosten können sich stark unterscheiden. Zusätzlich sollte man bedenken, dass noch weitere Kosten für Innenarbeiten (z.B. für neue Bodenbeläge oder das Tapezieren) anfallen. 

Wer sich also für eine Sanierung entscheidet, sollte eine gut überlegte und ausführliche finanzielle sowie zeitliche Planung für sämtliche Sanierungsmaßnahmen aufstellen. Grundsätzlich sollte man mit einem gewissen Puffer für unvorhersehbare Zusatzkosten rechnen.

Da vom Elektriker bis zum Dachdecker die verschiedensten Gewerke an der Altbausanierung beteiligt sind, sollte man sich auch hier früh genug nach geeigneten Handwerksbetrieben umsehen. Einige Unternehmen haben sich sogar auf die Modernisierung und Sanierung von Gebäuden spezialisiert und bieten mitunter Komplettlösungen aus einer Hand an.

Wer sich der energetischen Aufwertung seines Altbaus widmet, kann außerdem von verschiedenen Förderungsmaßnahmen profitieren. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lukrative Kredite und Zuschüsse für die Modernisierung an.

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