Die größten Kostenfallen bei Altbauten

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Hohe Decken, großzügige Räume und Stuck: Altbauten haben oft einen besonderen Charme. Gleichzeitig fragen sich viele Kaufinteressierte, welche Sanierungskosten nach dem Kauf auf sie zukommen könnten. Welche Mängel und Kosten sollten Sie prüfen, bevor Sie sich für einen Altbau entscheiden?

Was gilt als Altbau?

Eine einheitliche gesetzliche Definition des Begriffs „Altbau“ gibt es nicht. Umgangssprachlich werden damit häufig Gebäude bezeichnet, die vor 1949 errichtet wurden. Für den Zustand eines Hauses ist das Baujahr allein jedoch kein verlässlicher Maßstab. Entscheidend sind unter anderem die Bauweise, die Instandhaltung und die Qualität früherer Modernisierungen. Zukunft Altbau: Häufige Fragen

Ältere Gebäude können in Bereichen wie Wärmedämmung, Schallschutz, Elektrik und Leitungen anders ausgeführt sein als neuere Häuser. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass alles erneuert werden muss. Prüfen Sie die Immobilie vor dem Kauf sorgfältig und lassen Sie den Zustand bei Bedarf fachkundig beurteilen.

Unterlagen und Bausubstanz prüfen

Sehen Sie sich vorhandene Unterlagen an, etwa den Grundbuchauszug, den Energieausweis und – falls vorhanden – frühere Gutachten, Rechnungen und Nachweise über Sanierungsarbeiten. Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte. Über den baulichen Zustand sagt er nichts aus.

Eine unabhängige Bausachverständige oder ein unabhängiger Bausachverständiger kann bei einer Besichtigung auf erkennbare Schäden und möglichen Sanierungsbedarf hinweisen. Stimmen Sie den Umfang der Prüfung vorher ab: Eine Kaufberatung ist nicht automatisch ein umfassendes Gutachten und kann verdeckte Mängel nicht sicher ausschließen. Die Kosten unterscheiden sich je nach Region, Gebäude und Leistungsumfang. Holen Sie deshalb vorab ein konkretes Angebot ein.

Prüfpunkte bei älteren Häusern

Achten Sie bei der Besichtigung besonders auf sichtbare Schäden und fragen Sie nach ihrer Ursache und bisherigen Behebung. Zu den möglichen Prüfpunkten gehören:

• Feuchtigkeit und Schimmel: Prüfen Sie Keller, Außenwände und Räume mit sichtbaren Verfärbungen oder muffigem Geruch. Feuchtigkeit kann unterschiedliche Ursachen haben. Eine Abdichtung oder Trocknung sollte deshalb erst geplant werden, wenn die Ursache fachkundig untersucht wurde. Bei Verdacht auf holzzerstörende Pilze, etwa den Echten Hausschwamm, ist eine fachliche Untersuchung wichtig.
• Dach und Fassade: Fragen Sie nach Alter und Zustand von Dacheindeckung, Dachstuhl, Putz und Fassade. Je nach Befund können Reparaturen oder eine Erneuerung erforderlich sein.
• Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen: Erkundigen Sie sich, wann die Leitungen zuletzt geprüft oder erneuert wurden. Das Alter allein reicht nicht aus, um ihren Zustand zuverlässig einzuschätzen.
• Wärmeschutz und Fenster: Prüfen Sie, welche Dämmmaßnahmen bereits erfolgt sind und ob Fenster, Dach, Außenwände oder Kellerdecke sanierungsbedürftig sind. Eine energetische Fachberatung kann helfen, sinnvolle Maßnahmen zu priorisieren.
• Frühere Arbeiten: Lassen Sie sich Rechnungen, Genehmigungen und Dokumentationen zeigen. Auch kürzlich ausgeführte Arbeiten sollten Sie auf Umfang und fachgerechte Ausführung prüfen lassen.

Ein Energieausweis liefert Informationen zur energetischen Bewertung des Gebäudes, ersetzt aber keine technische Zustandsprüfung. Hinweise zu Energieausweisen finden Sie beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.

Welche gesetzlichen Nachrüstpflichten können gelten?

Für bestehende Gebäude gelten Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Welche Anforderungen ein Eigentümer erfüllen muss, hängt vom Gebäude und den konkreten Umständen ab. Die Regeln gelten nicht pauschal für jedes Haus, das als Altbau bezeichnet wird.

Unter bestimmten Voraussetzungen müssen Eigentümerinnen und Eigentümer beispielsweise eine oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz entspricht. Für bestimmte zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen kann ebenfalls eine Dämmung vorgeschrieben sein. Das Gesetz enthält Ausnahmen und Sonderregeln, etwa für bestimmte selbst bewohnte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Einzelheiten stehen in § 35 GModG und § 69 GModG.

Auch für Heizkessel bestehen Betriebsverbote, die je nach Bauart, Brennstoff und Alter gelten. Unter anderem sind bestimmte Niedertemperatur- und Brennwertkessel ausgenommen. Prüfen Sie deshalb die konkrete Heizungsanlage und ihre Daten, bevor Sie von einer Austauschpflicht ausgehen. Die Regelung finden Sie in § 72 GModG.

Bei einem Eigentümerwechsel können für einzelne Nachrüstpflichten Fristen gelten. Ob diese im konkreten Fall greifen, sollte vor dem Kauf anhand des Gebäudes und der Eigentümergeschichte geprüft werden.

Denkmalschutz und geplante Arbeiten

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es besonders erhaltenswerte Bausubstanz, können Veränderungen an der Fassade und anderen Bauteilen besonderen Anforderungen unterliegen. Welche Maßnahmen zulässig sind, hängt vom Schutzstatus und den Vorgaben der zuständigen Behörde ab. Klären Sie geplante Arbeiten frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde und berücksichtigen Sie mögliche Auflagen bei Ihrer Kostenplanung. Die allgemeinen Anforderungen finden Sie in § 105 GModG.

Fördermöglichkeiten prüfen

Für bestimmte energetische Sanierungen und den Austausch von Heizungen gibt es Förderangebote. Je nach Programm kommen Zuschüsse, Kredite oder Kredite mit Tilgungszuschuss infrage. Förderbedingungen und verfügbare Programme können sich ändern; prüfen Sie daher die aktuellen Voraussetzungen vor Beginn der Arbeiten. Einen Überblick bietet die KfW: Förderprodukte für die energetische Sanierung.

Sanierungskosten realistisch planen

Sanierungskosten lassen sich nicht zuverlässig als fester Anteil des Kaufpreises angeben. Sie hängen unter anderem vom Zustand des Hauses, dem Umfang der Arbeiten, den gewählten Materialien und den Preisen vor Ort ab. Auch der Grundstückswert beeinflusst den Kaufpreis und macht pauschale Prozentvergleiche wenig aussagekräftig.

Bitten Sie Fachleute um eine Einschätzung der notwendigen Arbeiten und holen Sie für größere Maßnahmen konkrete Angebote ein. Planen Sie außerdem einen finanziellen Puffer für Arbeiten ein, die sich erst nach Öffnung von Bauteilen zeigen. So können Sie besser beurteilen, ob die Immobilie zu Ihrem Budget und Ihren Plänen passt.

Bild: Canva