Die größten Kostenfallen bei Altbauten

Letzte Aktualisierung am 15. Dezember 2021 von

Hohe Decken, großzügige Raumaufteilung und schicker Stuck. Wohnen inmitten lebendiger Geschichte – Altbauten haben ihren ganz eigenen Charme und sorgen nicht selten für eine angenehme Wohlfühlatmosphäre. Für viele Menschen ist es also ein ganz besonderer Traum einen Altbau zu kaufen. Gleichzeitig fürchten die meisten sich auch vor hohen Sanierungskosten nach dem Erwerb eines Altbaus. Doch, was genau sind eigentlich die größten Kostenfallen bei Altbauten?

Genaue Bestandsaufnahme vor Kauf eines Altbaus

Ein so genannter Altbau hat schon so einiges gesehen. Als solchen definiert werden können meist Häuser, die bis 1949 errichtet wurden. Dementsprechend ist in den häufigsten Fällen nicht mehr alles auf dem neuesten Stand. Die Bauweise unterscheidet sich maßgeblich von heutigen Standards in Hinsicht auf Energieeffizienz und Schallschutz. Es lohnt sich also die Immobilie vor dem Kauf genau unter die Lupe zu nehmen und mögliche Kostenfallen auszumachen. Auf Modernisierungskosten sollte man sich in jedem Fall einstellen.

Halten Sie selbst die Augen nach potenziellen Mängeln auf und werfen Sie einen genauen Blick in Protokolle wie Grundbuchauszug, Verkehrsgutachten und Energieausweis. Ein unabhängiger Gutachter kann darüber hinaus helfen Schadensbilder aufzudecken und Ihnen bereits grob die möglichen Kosten aufzeigen. Allerdings ist es wichtig, dass der Gutachter auch wirklich unabhängig von der zuständigen Baufirma oder dem Maklerbüro ist. Nur so können Sie mit einem unbefangenen Gutachten rechnen, das nicht beschönigt wurde.

Zwar schrecken viele vor diesen zusätzlichen Kosten für einen externen Gutachter zurück. Ein Gutachten zur Beratung für den Hauskauf liegt im Schnitt bei etwa 450 Euro aufwärts. Das Geld ist jedoch gut investiert, um später ungeahnten Kosten aus dem Weg zu gehen. So erfahren Sie auch, ob kleinere Renovierungsarbeiten ausreichen oder eine Komplettsanierung des Hauses fällig werden könnte.

Wo häufig Kosten anfallen können

Bei einem Altbau gibt es mehrere charakteristische Schadensquellen. Zu den größten zählen die Bausubstanz und feuchte Wände. Möglicherweise müssen auch Trocknungsmaßnahmen eingeleitet werden. Hier kann es besonders teuer werden, denn eine komplett neue Abdichtung der Wände besonders im Bereich des Kellers könnte fällig sein. Nicht selten zieht nämlich Feuchtigkeit in Altbauten vom Keller hinauf in den Rest des Hauses. Das begünstigt Schimmel oder Hausschwamm – und diese Mitbewohner will niemand. Sollte dieser bereits vorhanden sein, kann es noch teurer werden und Vorsicht ist geboten, denn Schimmel muss nicht immer sichtbar ausgeprägt sein.

Bei der Dacheindeckung, dem Putz und der Außenfassade können erhebliche Mängel auftreten. So könnte unter Umständen eine Teilerneuerung des Dachstuhls, neuer Putz sowie eine Aufarbeitung der Fassade von Nöten sein. Auch hier müssen Sie meist mit Kosten rechnen. Ebenfalls veraltet können die Leitungssysteme für Wasser und Strom sein.

Häufig weisen Altbauten, wie bereits erwähnt, auch erhebliche Defizite in Hinblick auf Energieeffizienz und Schalldämmung auf. Dementsprechend müssten Sie neu dämmen. Für einen zufriedenstellenden Wärmeschutz muss hier in Fassade, Dach und Keller investiert werden. In Verbindung damit können auch Kosten für neue Fenster anfallen.

Seien Sie auch trotz Versprechungen einer kompletten Renovierung beziehungsweise einer Sanierung in den vergangenen Jahren aufmerksam. Es kann durchaus vorkommen, dass der vorherige Besitzer Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungen zwar anging, diese jedoch nicht vollständig oder schlecht ausführte. Auch das ist eine versteckte Kostenfalle bei Altbauten, denn dann muss nachgebessert werden.

Auflagen und Unterstützung bei Altbauten

Was ebenfalls vielen Kaufinteressenten nicht bewusst ist: Für Altbauten gilt die Energieeinsparverordnung (EnEv). Der Käufer muss zusätzlich das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen, um den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes gerecht zu werden. Diese schreibt unter anderem die Erneuerung von Heizungs- und Warmwasserleitungen vor. Das heißt sie müssen in ungeheizten Räumen neu gedämmt werden und das innerhalb von zwei Jahren. Auch Heizkessel, die bis Mitte der 80er Jahre eingebaut wurden, müssen Sie austauschen. Bei Altbauten unter Denkmalschutz müssen Sie zusätzlich darauf achten, den ursprünglichen Baustil, beispielsweise der Außenfassade, zu erhalten.

Als Käufer eines Altbaus kann man jedoch auch Förderung beantragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Programme zur Finanzierung von Investitionen und Sanierungen in Immobilien. Das zeichnet sich durch ein Darlehen mit attraktivem Zinssatz und Tilgungszuschuss aus.

Kauf eines Altbaus meist lohnenswert

In besonders harten Fällen können die Mängel an einem Altbau den Gebäudewert komplett drücken, sodass möglicherweise nur das Grundstück noch von Wert ist. Das kann interessant sein, wenn Sie ohnehin nur ein Grundstück kaufen wollen, um ein neues Haus zu errichten.

Trotzdem sollte man sich nicht davon abschrecken lassen, einen Altbau zu kaufen. Zum einen ist der Kaufpreis häufig dementsprechend geringer als bei Neubauten, zum anderen treten selten alle der oben beschriebenen Mängel und Schadensquellen gleichzeitig auf. Grob lässt sich sagen, dass bei einem Altbau die Sanierungskosten noch einmal rund die Hälfte des Kaufpreises betragen. Das sieht allerdings bei Häusern aus der Nachkriegszeit auch nicht wirklich anders aus, hier belaufen sich die Kosten für die Altbausanierung meist ebenfalls noch auf rund 40 % des Kaufpreises.