Letzte Aktualisierung am 12. November 2020 von
In Deutschland stehen viele Altbauten unter Denkmalschutz, um den besonderen Baustil und den historischen Charme zu erhalten. Gleichzeitig schränkt der Denkmalschutz Eigentümer gewissermaßen auch in der gestalterischen Freiheit ein. Sollte man also ein denkmalgeschütztes Haus kaufen? Wir geben einen Überblick zum Denkmalschutz bei Häusern in Deutschland.
Warum gibt es den Denkmalschutz?
Grundsätzlich dient Denkmalschutz der dauerhaften Erhaltung historischer Baudenkmäler. Dabei muss es sich jedoch nicht nur um Wohngebäude handeln, auch alte Wassertürme oder Industriegebäude können als Denkmal gelten. Durch die Erhaltung von Baudenkmälern soll die historische Baukunst und die zeitgenössische Architektur erhalten bleiben. Gleichzeitig wird so auch eine Information gegenüber der modernen Gesellschaft über die historische Lebensweise geboten.
Denkmalschutzgesetz – Wie wird Denkmalschutz geregelt?
Die Bestimmungen zum Denkmalschutz werden im Denkmalrecht, einem besonderen Teilgebiet des Verwaltungsrechts, verankert – in Deutschland ist das allerdings Ländersache. Dementsprechend hat jedes Bundesland ein eigenes und damit anderes Denkmalschutzgesetz. Mitunter werden Begriffe und Vorgaben dementsprechend unterschiedlich definiert, folgen aber ähnlichen Grundprinzipien.
Die Bundesländer haben auch jeweils eine eigenständige Behörde für Denkmalschutz. Der Obersten Denkmalschutzbehörde unterstehen weitere Denkmalbehörden in kreisfreien Städten, Kommunen und Kreisen. Der Aufbau der Behörden fällt jedoch ebenfalls von Bundesland zu Bundesland anders aus.
Die Denkmalschutzbehörden sind für den Bestandsschutz und die Erhaltung von Baudenkmälern im Verwaltungsgebiet zuständig. Dazu erlassen die Behörden auch Auflagen im Denkmalschutzgesetz, die Eigentümern oder Käufern Vorschriften bezüglich Modernisierungen und Sanierungen sowie Renovierungen und Umbaumaßnahmen machen.
Die Auflagen können sich auf verschiedene bauliche Aspekte der denkmalgeschützten Gebäude beziehen. Dazu zählen:
- Erscheinungsbild des Gebäudes
- Verwendung bestimmter Materialien
- Grundriss des Altbaus
- Bauliche Veränderungen und Umbaumaßnahmen
Auch die Nutzung des Gebäudes kann festgeschrieben werden. Was genau vom Denkmalschutz betroffen ist, hängt also letztendlich auch von den Auflagen der Denkmalschutzbehörde ab.
Ab wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?
In der Regel besteht Denkmalschutz für ein Einzelgebäude – oder manchmal auch für mehrere Gebäude gleichzeitig, beispielsweise bei historischen Straßenzügen. Mitunter kann der Denkmalschutz aber auch nur für einen Teil des Gebäudes wie beispielsweise die Fassade gelten. Erkenntlich ist das in der Regel durch einen Eintrag im Grundbuch des Gebäudes. Außerdem werden denkmalgeschützte Immobilien in die Liste der Baudenkmäler aufgenommen.
Ob ein Gebäude also dem Denkmalschutz unterliegt, entscheidet die Denkmalschutzbehörde anhand verschiedener Kriterien. Dazu muss das Gebäude nicht aus einem bestimmten Baujahr stammen, es gibt also keine feste Kennzahl, ab wann ein Gebäude unter Denkmalschutz steht. Entscheidend ist stattdessen die historische und kulturelle Bedeutung des Gebäudes. Die Prüfung der Rahmenbedingungen erfolgt ebenfalls über die Denkmalschutzbehörde.
Denkmalschutz: Was darf man verändern?
Gerade auf das Erscheinungsbild hat der Denkmalschutz erheblichen Einfluss. Wenn man eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, muss man sich bewusst sein, dass man hier anders als bei einem frei geplanten Architektenhaus nicht komplett selbst über die gestalterischen Maßnahmen entscheiden kann. Grundsätzlich soll der ursprüngliche Charakter des Altbaus erhalten bleiben, was beispielsweise bedeuten kann, dass die Fassadengestaltung nicht verändert werden darf, die Dacheindeckung gleich aussehen muss oder dieselben Fensterarten verbaut werden sollen. Mitunter gibt es sogar minutiöse Vorgaben bei der Auswahl der Farbgebung einzelner Elemente des denkmalgeschützten Gebäudes. Auch bauliche Veränderungen sind oft nicht gestattet. Will man beispielsweise bei dem Objekt einen Anbau, ein Stockwerk oder Dachgauben hinzufügen, könnte man das ursprüngliche Erscheinungsbild dadurch zu stark verändern.
Denkmalgeschütztes Haus: Sanierung, Modernisierung und Renovierung
Letztendlich soll der Hauseigentümer das denkmalgeschützte Haus natürlich erhalten und ist dementsprechend im Zuge der Denkmalpflege dazu verpflichtet Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Wenn man ein denkmalgeschütztes Haus kauft, ist man mitunter sogar dazu verpflichtet eine umfassende Altbausanierung durchzuführen, um energetischen Standards zu entsprechen. Das bedeutet in der Regel verschiedene Maßnahmen zur Dämmung sowie häufig die Erneuerung oder den Austausch von Heizungsanlagen, Heizkörpern und Leitungen.
Trotz Denkmalschutz ist eine Sanierung also oft unumgänglich. Solange es um den Innenbereich des Altbaus geht, ist das in der Regel auch unbedenklich und häufig problemlos möglich. Im Außenbereich gestalten sich Maßnahmen zur energetischen Aufwertung hingegen häufig schwieriger. Ein Wärmeverbundsystem beispielsweise lässt sich gar nicht einbauen, ohne die Fassadengestaltung zu beeinträchtigen. Bei einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus wäre das sogar vollkommen unmöglich. Hier könnte man auf andere Maßnahmen wie eine nachträgliche Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk zurückgreifen. Die Vorgaben für denkmalgeschützte Häuser sind aber weniger streng als bei anderen Altbauten. Nicht alle Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen eingehalten werden und auch ein Energieausweis ist bei einem Haus unter Denkmalschutz oder bei Fassaden mit Sichtfachwerk nicht nötig.
Letztendlich sollte man unbedingt beim zuständigen Bauamt erfragen, was verändert werden darf und an welchen Stellen der Denkmalschutz bei der Denkmalschutz-Immobilie greift. Keinesfalls sollte man ohne Zustimmung der zuständigen Denkmalschutzbehörde mit den Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen beginnen.
Steuerliche Vorteile und Förderung bei denkmalgeschützten Häusern
Während das Denkmalschutzrecht in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich ausfällt, gelten einheitlich für ganz Deutschland steuerliche Vorteile bei denkmalgeschützten Häusern. Dementsprechend können die Kosten für Aufwendungen, die der Erhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie dienen, über eine Abschreibung (AfA) steuerlich über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden.
Die Abschreibungssätze fallen für beim Sanieren denkmalgeschützter Häuser höher aus als bei anderen Immobilien. Steuerlich geltend machen kann man die Denkmal-AfA sowohl als Vermieter als auch als Eigennutzer.
- Bei vermieteten Immobilien: 8 Jahre lang mit 9 Prozent, 4 weitere Jahre mit 7 Prozent
- Selbstgenutzte Immobilien: 10 Jahre lang mit 9 Prozent
Die Kosten sind vom zu versteuernden Einkommen absetzbar. Wenn man ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und dieses anschließend vermieten will, kann man auch eine Abschreibung von 2 bis 2,5% des Kaufpreises für den Altbau abzüglich der Kosten für das Grundstück vornehmen. Bei Selbstnutzung gilt dieser steuerliche Vorteil nicht. Grundsätzlich ist es sinnvoll hier noch einmal Rücksprache mit einem Steuerberater zu halten.
Darüber hinaus kann man auch von Förderungen für die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses erhalten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zum Beispiel stellt Kredite und Zuschüsse für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen aus.
Kauf eines Baudenkmals
Sollte man also ein denkmalgeschütztes Haus kaufen? Ob sich der Kauf lohnt, kommt vor allem auf die Lage und den Zustand des Gebäudes an, denn oft treten ungeahnte Kostenfallen bei Altbauten auf. Auch entscheidend ist, ob man das Gebäude selbst bewohnen oder vermieten möchte, denn auch davon hängen die steuerlichen Vorteile ab.
Grundsätzlich sollte man sich aber darauf einstellen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen ohne dabei das ursprüngliche Erscheinungsbild des Baudenkmals zu verändern. Die korrekte Ausführung dieser Maßnahmen ist ebenfalls entscheidend für den späteren Wert der Immobilie. Außerdem lohnt sich ein Blick auf die Vor- und Nachteile von denkmalgeschützten Häusern:
Denkmalgeschütztes Haus – Vorteile:
- Historisches Erscheinungsbild
- Schutz von geschichtsträchtigen Denkmälern
- Steuerliche Vorteile bei Sanierungen
- Lukrative Förderungsmöglichkeiten
- Hohe Mietrendite
Denkmalgeschütztes Haus – Nachteile:
- Wenige, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
- Strenge Vorgaben für das Erscheinungsbild des Gebäudes
- Hohe Kosten für die Altbausanierung
- Je nach Region nur sehr kleines Angebot an Altbauten und dementsprechend hohe Kaufpreise
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