Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von
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Viele Menschen träumen vom Eigenheim. Doch die Realisierung dieses Traums scheitert bei vielen am mangelnden Eigenkapital, welches für den Erhalt einer Baufinanzierung erforderlich ist. Allerdings ist dies kein Grund, um all seine Träume direkt wieder über Bord zu werfen. Denn wenn Sie das nötige Kapital für Ihre Immobilie nicht aufbringen können, stellt der Mietkauf für Sie eine praktische Alternative zum klassischen Immobilienkauf dar.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Ein Mietkauf stellt eine besondere Form des Immobilienkaufs dar, bei dem ein Mieter die Möglichkeit erhält, nach Ablauf einer festgelegten Frist die von ihm gemietete Immobilie zu kaufen. In den meisten Fällen beträgt die Frist etwa zehn bis 20 Jahre. Bis die Frist abgelaufen ist, ist die Immobilie klassisch an den Mieter vermietet. Erst mit dem Kauf der Immobilie wird der Mieter dann zum Eigentümer des Objektes.
Abbezahlt wird die Immobilie beim Mietkauf hauptsächlich durch die monatlichen Mietzahlungen des Mieters an den Vermieter. Der daraus angesparte Betrag wird zum Zeitpunkt des Kaufes mit dem vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Allerdings darf der Eigentümer der Immobilie einen Teil der monatlichen Mietzahlungen als Mietzins für sich einbehalten. So wird je nach Vereinbarung zum Zeitpunkt des Kaufes zusätzlich noch eine Restsumme fällig. Demnach ist für einen Mietkauf theoretisch weder ein grundlegendes Eigenkapital noch eine Baufinanzierung erforderlich. Jedoch muss in den meisten Fällen zu Beginn des Mietkaufs eine erste Anzahlung geleistet werden, die in der Regel 20 % des vereinbarten Immobilienkaufpreises entspricht.
Wie hoch der Kaufpreis für die Immobilie ist, wird bereits zu Beginn des Mietkaufs im Rahmen eines Mietkaufvertrages zwischen dem Vermieter der Immobilie und dem Mieter vereinbart. Dabei besteht der Mietkaufvertrag grundsätzlich aus zwei Teilen, wobei es sich zum einen um den Mietvertrag und zum anderen um den Kaufvertrag für den späteren Erwerb der Immobilie handelt. Außerdem werden im Mietkaufvertrag die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner rechtlich geregelt. Nachdem der Mietkaufvertrag aufgesetzt ist, muss dieser, wie jeder andere Immobilienvertrag, für dessen Gültigkeit noch von einem Notar beurkundet werden.
Somit stellt der Mietkauf eine attraktive Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung dar und bietet auch Menschen mit weniger oder keinem Kapital die Chance, sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Allerdings müssen Sie beim Mietkauf darauf achten, dass versteckte Kosten oder zu hohe Kaufpreise für die Immobilie diese Kaufoption teils teurer machen als vergleichsweise eine normale Baufinanzierung.
Vor- und Nachteile
Wie bei anderen Finanzierungsarten sollten Sie auch beim Mietkauf alle Vor- und Nachteile abwägen.
Vorteile
Grundsätzlich ergeben sich beim Mietkauf einige Vorteile für Sie. So profitieren Sie beispielsweise bei dieser Finanzierungsart von stabilen Raten. Denn die zu leistenden Monatsraten in Form der Monatsmiete bleiben über die vereinbarte Laufzeit des Mietkaufvertrages immer gleich. So sind die Kosten beim Mietkauf planbar und zudem auch von den Entwicklungen der Zinsen unabhängig. Hinzu kommt, dass Sie für einen Mietkauf keinen Kredit benötigen und folglich auch keine Bank in den Kaufprozess involviert ist. Denn anders als bei anderen Finanzierungsarten muss beim Mietkauf kein Kredit aufgenommen werden. Dies stellt insbesondere für Personengruppen, die beispielsweise wegen ihres Berufes oder aufgrund eines geringen Eigenkapitals keinen Kredit von der Bank gewehrt bekommen, eine tolle Möglichkeit dar, sich den Wunsch nach einer eigenen Immobilie zu erfüllen.
Nachteile
Trotz dieser zahlreichen Vorteile, die auf den ersten Blick durchaus überzeugend wirken, sollten Sie sich beim Mietkauf auch mit den Nachteilen beschäftigen. Denn auch das Mietkaufmodell besitzt einige Tücken, über die Sie sich vorab informieren sollten. So ist es wichtig zu wissen, dass es sich bei Immobilien, die zum Mietkauf angeboten werden, oftmals um weniger attraktive beziehungsweise schwer verkaufbare Objekte handelt. In diesen Fällen wird das Mietkaufmodell als letzte Lösung angewandt, um auf diese Art und Weise doch noch einen Käufer für das Objekt zu finden. Außerdem sind die finanziellen Konditionen eines Mietkaufs oftmals nicht sehr attraktiv und zudem teils deutlich schlechter als vergleichsweise ein Bankkredit. Verantwortlich hierfür sind die hohen Mieten, die im Rahmen des Mietkaufs meist erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hinzu kommen zusätzliche Kosten, die beispielsweise für die Abschlussgebühr anfallen. Durch diese hohen Belastungen kommt Sie ein Kauf einer Immobilie beim Mietkauf oftmals teurer, als wenn Sie das Objekt direkt kaufen würden. Darüber hinaus stehen Ihnen beim Mietkauf keine Fördermittel zu. Dies ist insbesondere für junge Familien ein wichtiger Aspekt, die in den meisten Bundesländern für den Kauf oder Bau einer Immobilie attraktive Zuschüsse oder vergünstigte Kredite vom Land erhalten würden. Ein weiterer Nachteil ergibt sich aus der juristischen Tatsache, dass der Mieter vor dem eigentlichen Kauf noch nicht der Eigentümer der Immobilie ist. Demnach hat der Mieter während dieser Zeit keinerlei Mitspracherecht, wenn es um bauliche Maßnahmen am Objekt geht.
Wann lohnt sich ein Mietkauf?
Grundsätzlich stellt ein Mietkauf eine praktische Alternative zum klassischen Immobilienkauf dar. Lohnend ist diese attraktive Alternative insbesondere für Personengruppen, die sonst nur schwer einen Kredit von der Bank erhalten würden. Hierzu zählen beispielsweise junge Familien, die über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügen. Aber auch Freiberufler und Selbstständige sowie Unternehmer, die sich gerade erst selbstständig gemacht haben oder in einer unsicheren Branche wie der Gastronomie tätig sind, bekommen aufgrund ihres schwankenden Einkommens meist nur schwer einen Bankkredit gewährt. Daher kann für diese Personengruppen ein Mietkauf durchaus sinnvoll sein. Allerdings ist es hierbei von besonderer Relevanz, sich der zusätzlichen monatlichen Belastung, die durch einen Mietkauf entsteht, bewusst zu werden. Es gilt hierbei realistisch einzuschätzen, ob eine solche Belastung auch mit einem unregelmäßigen Einkommen jederzeit getragen werden kann.
Ebenfalls lohnend ist ein Mietkauf dann, wenn innerhalb einer Familie eine Immobilie verkauft werden soll. So kann ein Eigentumsübergang sanft und sicher geregelt werden.
Was Sie beim Mietkauf beachten sollten
Wenn Sie eine Immobilie per Mietkauf erwerben möchten, sollten Sie sich bereits im Vorfeld ein paar grundlegende Gedanken über die Finanzierung, das Objekt und den Mietkaufvertrag machen.
Immobilie
Vergleichen Sie den veranschlagten Mietkaufpreis mit der ortsüblichen Miete beziehungsweise mit den ortsüblichen Kaufpreisen von Immobilien. Sollte der Preis, der zum Mietkauf angebotenen Immobilie deutliche höher liegen, sollten Sie sich lieber nach einem anderen Objekt umsehen. Denn laut Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen die Mieten im Rahmen eines Mietkaufs nicht höher als 50 % der ortsüblichen Miete sein. Ebenfalls von besonderer Bedeutung ist die Überprüfung des Grundbuches. Hierbei sollten Sie darauf achten, ob Rechtsansprüche Dritter oder andere Belastungen auf die zum Verkauf stehende Immobilie eingetragen sind.
Finanzierung
Im Rahmen der Finanzierung sollten Sie sich Ihrer monatlichen Belastung bewusst werden. Rechnen Sie sich aus allen anfallenden Kosten ihre tatsächliche Belastung aus. Hierbei sollten Sie neben den monatlichen Raten und der Anzahlung auch den Restkaufpreis sowie mögliche Kosten für Sanierungsarbeiten berücksichtigen. Ist die tatsächliche Belastung berechnet, sollten Sie sich überlegen, ob Sie diese Summe monatlich stemmen können. Dabei ist es auch von besonderer Bedeutung, sich zu überlegen, ob die Finanzierung des Mietkaufs auch bei einer möglichen Krankheit oder bei Arbeitslosigkeit weiter bezahlt werden kann.
Mietkaufvertrag
Im Rahmen des Mietkaufvertrages gilt es zu klären, wer während der Mietzeit für die Kosten von anfallenden Sanierungsarbeiten aufkommt. Außerdem sollte besprochen werden, wie die geleisteten Mietzahlungen angelegt werden und ob Sie als Mieter am daraus entstehenden Anlagegewinn beteiligt werden. Zudem sollte die Absicherung der Immobilie festgelegt werden, um auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters auf der sicheren Seite zu sein. Des Weiteren sollten Sie im Rahmen des Mietkaufvertrages für sich einen hohen Tilgungsanteil verhandeln. Dieser sollte mindestens 80 % der Miete betragen, damit sich der Mietkauf für Sie am Ende auch rechnet. Denn beträgt der Tilgungssatz weniger als 80 %, kann der Mietanteil plus Zinsen schlussendlich deutlich teurer ausfallen als beispielsweise ein herkömmlicher Immobilienkauf. Ebenfalls von besonderer Bedeutung ist die notarielle Beglaubigung des Mietkaufvertrages, da dieser ohne die Beurkundung eines Notars unwirksam ist.
