Letzte Aktualisierung am 6. September 2022 von Mika Lehmann
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Nur ein einwandfreies und intaktes Dach kann das Haus optimal vor der Witterung schützen. Nicht nur im Hinblick auf den Winter, sondern auch aufgrund zunehmender Unwetterereignisse ist eine regelmäßige Dachwartung daher entscheidend für den Zustand des Daches, die langfristige Werterhaltung des Gebäudes sowie für den Schutz durch die Versicherung.
Warum sollte man das Dach regelmäßig warten?
Dächer zählen zu den wichtigsten Elementen der Gebäudestruktur und tragen einen großen Teil zu einer intakten Bausubstanz bei. Sie schützen das darunterliegende Gebäude und sorgen dafür, dass eindringende Feuchtigkeit die Bausubstanz nicht nachhaltig schädigt. Doch Stürme, Witterung und der Zahn der Zeit machen auch vor einem intakten und gut geplanten Dach keinen Halt und mit der Zeit sind Verschleißerscheinungen zu erwarten. Hier können beispielsweise lose Dachpfannen, spröde Abdichtungselemente oder verstopfte Dachrinnen auftreten.
Um also Verschleißerscheinungen zu identifizieren, den Werterhalt der Immobilie zu sichern und langfristige Schäden zu vermeiden, kann eine Dachinspektion durchgeführt werden. Diese sollte in regelmäßigen Abständen durch professionelle Dachdecker erfolgen. Das ist nicht nur wichtig für den Zustand und dauerhaften Erhalt der Dachstruktur, sondern auch entscheidend für den Schutz des Hauses durch die Gebäudeversicherung.
Viele Versicherungen beinhalten zwar eine sogenannte “Sturmklausel”. Demnach greift der Versicherungsschutz erst ab einer Windstärke von 8 oder höher. Darüber hinaus verlangen sie im Schadensfall mitunter aber auch einen Nachweis über die Intaktheit des Daches bevor die Schäden auftraten. Sofern dieser nicht vorhanden ist, können die Versicherungen ihre Leistungen kürzen oder sogar vollkommen verweigern. Die Versicherer berufen sich dabei unter anderem auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 1993. In diesem Urteil (ZR 176/92) hatte der BGH entschieden, dass Hausbesitzer im Zuge ihrer Sorgfaltspflicht für eine regelmäßige Dachinspektion sorgen müssen, um den Versicherungsschutz zu genießen. Auch nach §836 BGB müssen Eigentümer ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen, um mitunter Personenschäden beispielsweise durch herabfallende Bauteile zu vermeiden. Mit einer Dachinspektion gilt diese Sorgfaltspflicht aber als erfüllt.
Treten Schäden innerhalb der Frist der Gewährleistungspflicht auf, liegt die Verpflichtung dafür aufzukommen nicht bei den Eigentümern sondern beim jeweils zuständigen Fachbetrieb.
Was wird bei der Dachwartung überprüft?
Bei einer professionellen Dachwartung untersuchen Fachleute – meist Dachdecker – zum einen den allgemeinen Zustand des Daches, zum anderen überprüfen sie die gesamte Konstruktion und die verschiedenen Dachelemente auf Mängel. Sollte der Fachbetrieb diese feststellen, übernimmt er im Zuge der Dachwartung auch die Instandsetzung aufgetretener Schäden und Mängel.
Der Fachbetrieb überprüft bei einer Dachinspektion in der Regel folgende Punkte:
- Allgemeiner Zustand des gesamten Daches
- Dichtigkeit von Dachfenstern und Entlüftungsöffnungen
- Zustand der Dacheindeckung (Dachziegel, Dachpfannen etc.)
- Verfassung der Abdichtungselemente
- Sichtung von Korrosionsschäden
- Reinigung von Dachabläufen, Regenrinnen und -kehlen
Nach Abschluss der umfangreichen Wartung, erhalten Hausbesitzer ein Wartungsprotokoll, in dem unter anderem etwaige Mängel festgehalten werden. Daraus ergeben sich gegebenenfalls weitere Arbeiten zur Reparatur und Instandsetzung des Daches. Meist wird im Zuge der Wartung auch eine Dachreinigung vorgenommen. Das Protokoll der Dachinspektion dient Hausbesitzern darüber hinaus auch als Nachweis der Obliegenheitspflicht. Eigentümer sollten das Protokoll also generell über einen längeren Zeitraum aufbewahren.
Wie oft ist eine Dachinspektion nötig?
Vor allem im Herbst und im Winter ist das Hausdach besonderen Belastungen ausgesetzt. Dementsprechend sinnvoll ist es vor Beginn der kalten Jahreszeiten eine Wartung anzusetzen. Viele Profis empfehlen eine professionelle Wartung etwa zweimal jährlich.
Im Hinblick auf lange Wartezeiten bei Handwerkerterminen, kann es für Eigentümer sinnvoll sein einen Wartungsvertrag mit einer Dachdeckerei zu schließen, um eine regelmäßige Überprüfung zu gewährleisten. In diesem Wartungsvertrag werden über einen bestimmten Zeitraum regelmäßige Wartungstermine vereinbart. Das hat zum einen den Vorteil, dass die Dachdecker die Termine sicher wahrnehmen, zum anderen verringern sich meist auch die Wartungskosten.
Mit welchen Kosten ist bei einer Dachwartung zu rechnen?
Jedes Dach ist anders, was Maße, Konstruktion oder Dacheindeckung angeht – Dementsprechend lassen sich die Wartungskosten auch nicht allgemeingültig angeben. Auch die Dachform ist entscheidend – Handelt es sich beispielsweise um ein Flachdach oder ein Steildach kann die Wartung anders ausfallen. Zusätzlich können Punkte wie das Alter des Daches sowie die Zugänglichkeit die Preise weiter beeinflussen.
Als Richtwert sollte bei der Dachinspektion eines Einfamilienhauses etwa mit Kosten zwischen 150 und 400 Euro gerechnet werden. Da die Kosten gerade bei Dächern aber so individuell ausfallen können, ist es sinnvoll sich vorab einen Kostenvoranschlag vom Dachdecker anfertigen zu lassen.
Mieter müssen sich nicht selbstständig um die Dachinspektion kümmern. Hier sind Vermieter für die regelmäßige Kontrolle sowie für die Übernahme von Instandhaltungskosten verantwortlich. Die Kosten beispielsweise für die Dachrinnenreinigung beziehungsweise die Reinigung der Dachentwässerung hingegen können Vermieter als sonstige Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen.
Wie lang sind Dacheindeckungen haltbar?
Grundsätzlich kommt es bei der Haltbarkeit der Dacheindeckungen darauf an, welche Art verwendet wurde. Eine Dachwartung gewährleistet, dass die Langlebigkeit bestimmter Dacheindeckungen auch gewährleistet werden kann. In der Regel geht man bei Dachziegeln aus Ton davon aus, dass diese bis zu 100 Jahre halten können, während man Dachpappe lediglich eine Haltbarkeit von etwa zehn bis zwanzig Jahren nachsagt. Betondachpfannen sowie Dacheindeckungen aus Metall können problemlos bis zu 80 Jahre überstehen. Ein Dach, das mit Dachbalken ausgestattet ist, hält etwa 30 Jahre lang. Generell können diese Lebensdauern aber nur erreicht werden, wenn die Dacheindeckung regelmäßig auf Schäden überprüft wird.
