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Wenn Sie ein Haus bauen wollen oder an Ihrer Immobilie größere Umbauarbeiten durchgeführt werden sollen, so ist die beauftragte Firma verpflichtet, Ihnen eine Baubeschreibung auszustellen. Dieses Dokument enthält eine genaue Auflistung aller durchzuführender Arbeiten. Dieses Dokument stellt die Grundlage des Bauvorhabens dar und beschreibt die Verpflichtungen des Bauunternehmens, während alle nicht im Dokument vermerkten Arbeiten als Zusatzleistungen gelten und im Bedarfsfall zusätzliches Geld kosten können. Sie sollten aus diesem Grund die Baubeschreibung genau lesen und auf eine genaue Festlegung aller wichtigen Details, auch über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus, bestehen.
Neben dem Nutzen während des Bauvorhabens ist die Baubeschreibung ein wichtiges Dokument, wenn es um die Aufnahme eines Kredits geht. Nach Abschluss des Bauvorhabens bleibt die Baubeschreibung wichtig, denn sollten Sie im Nachhinein Abweichungen vom Dokument feststellen, dient die Baubeschreibung als Grundlage für Reklamationen. Nicht zuletzt ist sie bei einem Hausverkauf wichtig, da sie potenziellen Hauskäufern Aufschluss über alle Aspekte des Gebäudes gibt. Hier erfahren Sie mehr darüber, welche Bestandteile eine Baubeschreibung mindestens haben muss und auf welche zusätzlichen Aspekte Sie bestehen sollten.
Bestandteile der Baubeschreibung
An eine Baubeschreibung werden bestimmte formelle und inhaltliche Ansprüche gestellt, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Aus diesem Grund sollten Sie bei einem Bauvorhaben auf die Wahl des korrekten Musters achten, besonders bei Baufirmen aus einem anderen Bundesland oder dem Ausland.
Gesetzliche Mindeststandards
Folgende Mindestaspekte muss eine Baubeschreibung mindestens enthalten:
Allgemeine Beschreibung: Dies umfasst die Beschreibung des Gebäudes, eine Aufzählung der einzelnen Räume, des Daches und der Wände, der Dämmung und der Beheizung sowie von Anbauten und Maßnahmen im Garten. Dieser als Einleitung gedachte Teil ist allgemein gehalten und als Übersicht zu verstehen.
Kennzahlen: Hier werden alle wichtigen Zahlen rund um das Gebäude genau dokumentiert. Dies umfasst Flächen, Raumhöhe, Geschosshöhe, Neigungswinkel des Dachs, Aufbau der Wände, Böden und Decken etc. Zu diesem Punkt gehört auch ein ausführlicher Gebäudeplan.
Bauleistungen: Welche Arbeiten werden zur Vorbereitung der Baustelle und während der Durchführung durchgeführt? Hierzu gehören die Planungsphase und die Baustelleneinrichtung inklusive Arbeitsschutz.
Brand-, Schall- und Energieschutz: Details zu Schutzmaßnahmen und Dämmungen.
Informationen zur Baukonstruktion, zum Innenausbau und zu wichtigen gebäudetechnischen Anlagen (Heizung, Klimaanlage, Lüftung, etc.)
Qualitätsmerkmale: Details zu den Qualitätsstandards, denen die verbauten Materialien mindestens genügen müssen. Hierzu zählen etwa der U-Wert der Dämmung oder die Feuchtigkeitsresistenz der Dampfbremse.
Informationen zu verbauten Inneneinrichtungsobjekten: Hierzu zählen Sanitäreinrichtungen wie Armaturen, die Elektroanlage, Informationstechnologie oder Beleuchtung.
Weitere wichtige Bestandteile für eine Baubeschreibung
Wie der Ausdruck „Mindeststandard“ es schon andeutet, sind bei einer Baubeschreibung noch deutlich mehr Details möglich. Sie sollten als Bauleiter auf so vielen Details wie möglich bestehen, um während des Bauvorhabens abgesichert zu sein, wenn es um Reklamationen und Standards geht. Durch eine exakte Auflistung der zu verbauenden Materialien, ihrer Qualität und ihrer Menge entstehen keine Missverständnisse und teuren Nachforderungen. Bestehen Sie, wo immer möglich, auf genaue Bezeichnungen inklusive Hersteller und Name aller Bauteile. Auch die beteiligten Subunternehmen und Preisobergrenzen für das Bauvorhaben sollten Erwähnung finden. Nicht nur die Einzelteile, sondern das gesamte Haus sollte dabei genau definiert werden, wenn es um Qualitätsstandards geht. So müssen etwa Niedrigenergiehäuser oder Passivhäuser genauen Ansprüchen genügen, die sich erst aus dem Zusammenspiel aller Komponenten ergeben.
Die einzelnen Bestandteile des Gebäudes sollten möglichst ausführlich beschrieben werden. So genügt es nicht, das Vorhandensein einer Treppe zu definieren. Hersteller, Material, Befestigung, exakte Position, Anzahl der Stufen und viele weitere Details müssen in der Baubeschreibung schriftlich festgehalten werden, damit Sie später aus die Durchführung Ihrer genauen Vorstellungen pochen können. So verhindern Sie, dass eine andere Treppe als die Gewünschte eingebaut wird und Sie entweder auf höheren Kosten oder einem nicht Ihren Ansprüchen genügenden Treppenhaus sitzen bleiben. Dieses Prinzip lässt sich auf alle anderen Aspekte des Gebäudes von der Dämmung bis zur Einbauküche ausweiten. Beachten Sie außerdem, dass die Baubeschreibung Arbeiten im Garten wie etwa die Pflanzung von Bäumen und Büschen umfasst und auch die Entsorgung von Abraum und Bauschutt hier Platz finden muss.
Nicht zuletzt sollten der Baubeginn und die Bauzeit definiert werden, damit Sie keine unangenehmen Verzögerungen in Kauf nehmen müssen. Eine Verzögerung durch höhere Gewalt wie etwa Lieferschwierigkeiten oder starke Unwetter ist selbstverständlich immer möglich und aus dieser kann im Regelfall keine Entschädigung abgeleitet werden. Bestehen Sie zudem auf die genaue Form und den Umfang der Unterlagen, die Ihnen nach Abschluss des Bauvorhabens ausgehändigt werden. Dies erleichtert Ihnen später das Verständnis, die Durchführung von Sanierungsarbeiten oder den Hausverkauf.
Was nicht in die Baubeschreibung gehört
Die meisten Firmen sind gewissenhaft bei der Erstellung einer Baubeschreibung. Immer wieder kommen allerdings schwammige und uneindeutige Formulierungen vor. Bestehen Sie in einer Baubeschreibung auf exakten Kenndaten, anstatt auf schwammige Qualitätsbeteuerungen zu vertrauen. Diese sind juristisch nicht definiert und bei einer späteren Reklamation wertlos. Beachten Sie außerdem, dass mit dem häufig verwendeten Begriff „bauseits“ der Bauverantwortliche, also Sie gemeint sind. So beschriebene Leistungen sollten Sie genau prüfen, damit bei der Durchführung des Baus keine unangenehmen Überraschungen auf Sie zukommen. Was sich auf keinen Fall in einer Baubeschreibung finden sollte, sind Klauseln, welche das Abweichen von der Baubeschreibung erlauben. Dies macht im Zweifelsfall die gesamte Baubeschreibung unwirksam.
Richtige Nutzung der Baubeschreibung im Bau und darüber hinaus
Um sicherzustellen, dass die in der Baubeschreibung definierten Arbeiten zu den hier festgeschriebenen Qualitätsstandards durchgeführt werden, müssen Sie die Baubeschreibung genau verstehen und durchblicken. Sollten Sie einzelne Aspekte nicht verstehen, bitten Sie frühzeitig um Erklärung und wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Bauherrenverein oder einen Rechtsanwalt für Baurecht. Mit dem Verständnis der Baubeschreibung ausgestattet, sollten Sie die Baustelle regelmäßig und noch während des Baus begehen und die einzelnen Aspekte auf die korrekte Durchführung überprüfen. Wenn Sie Abweichungen feststellen, können Sie diese direkt schriftlich reklamieren und so auf eine Verbesserung der Fehler pochen. Dies ist besonders bei Bereichen wie Leitungsanschlüssen oder der Dämmung wichtig, die nach dem Abschluss des Baus nicht mehr leicht einsehbar sind.
Nach Abschluss des Baus sollten Sie die Baubeschreibung sicher aufbewahren und idealerweise eine beglaubigte Kopie an einem sicheren Ort verwahren, um sie vor Verlust zu schützen. Spätestens beim Verkauf des Hauses ist eine Baubeschreibung wichtig, damit Sie keinen Baugutachter beauftragen müssen. Sollten Sie die Baubeschreibung verlieren, so können Sie beim Bauunternehmen eine Zweitschrift erhalten.
