Sicherheitseinbehalt bei Bauverträgen

Bei einem sogenannten Sicherheitseinbehalt beim Bau behält der Kunde zunächst einen Teil der vereinbarten Zahlung ein. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn ein Bauherr einen Bauunternehmer mit einer Leistung beauftragt. So kommt beispielsweise ein Bauvertrag oder ein Verbraucherbauvertrag zustande. In der Regel erbringt der Unternehmer die Leistung, der Kunde zahlt nach Abnahme. Doch es kann auch eine Teilzahlung vereinbart werden und der Rest wird erst nach dem Ende der Gewährleistungsfrist fällig. Geregelt ist der Sicherheitseinbehalt bei Verträgen nach VOB in § 17 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

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Wozu dient der Sicherheitsbehalt?

Der Sicherheitseinbehalt dient der Sicherheit des Kunden, die vereinbarte Ausführung der Leistungen zu erhalten und die Gewährleistung von Mängelansprüchen sicherzustellen. Denn: Jeder Bauherr hat Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmen. Nach Baurecht (VOB) betragen sie vier Jahre, nach bürgerlichem Recht (BGB) fünf Jahre. Bis zu dieser Frist können Nachbesserungen im Fall von Mängeln gefordert werden. Doch es kann auch sein, dass die Baufirma bis dahin nicht mehr existiert oder bankrott ist. In diesem Fall würde der Bauherr auf seinen Gewährleistungsansprüchen sitzen bleiben. Hat er jedoch einen Betrag zur Sicherheit einbehalten, kann er sich mit diesem Betrag schadlos halten.

Mit welchen Leistungen wird der Sicherheitseinbehalt erbracht?

Die Normen des BGB (§§ 232-240) kennen zahlreiche Arten der Sicherheitsleistung. Nach dem VOB/B kann, wenn nicht anders vereinbart, die Sicherheit entweder durch den Einbehalt eines Geldbetrages oder durch eine Bürgschaft gewährleistet werden.
Bei der Bürgschaft als Sicherheit gelten folgende Voraussetzungen: Der Bauherr sieht den Bürgen als geeignet an. Geeignete Bürgen sind Versicherungen oder Banken. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich abgegeben werden und es muss ein Verzicht auf eine Einrede einer Vorausklage enthalten sein (§ 771 BGB). Eine zeitliche Begrenzung gibt es für die Bürgschaft nicht. Es kann keine Bürgschaft gefordert werden, durch die der Bürge zu einer Zahlung auf erste Anforderung verpflichtet werden soll.

Wenn Geld als Sicherheit dienen soll, wird ein bestimmter Geldbetrag einbehalten. Der Kunde muss dann die offene Summe auf ein sogenanntes Sperrkonto bei einer Bank einzahlen. Über ein solches Sperrkonto können beide Parteien ausschließlich gemeinsam verfügen. Die anfallenden Zinsen erhält der Bauunternehmer.

Wie hoch ist der Sicherheitseinbehalt bei Bauleistungen?

Der Einbehalt soll nicht mehr als fünf Prozent der gesamten Auftragssumme betragen. Wenn ein höherer Satz gewünscht wird, kann das gegebenenfalls zur Unwirksamkeit der ganzen vertraglichen Vereinbarungen in Bezug auf die Sicherheitsleistungen führen.

Wann muss der Einbehalt ausgezahlt werden?

Erst nach dem Ablauf der Frist, bis zu der Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können, muss der Einbehalt an den Bauunternehmer ausgezahlt werden.

Sicherheitseinbehalt und Umsatzsteuer

Das Thema Umsatzsteuer im Zusammenhang mit Einbehalt wirkte auf Bauunternehmer lange Zeit befremdlich. Behielten Kunden einen Betrag wegen eventueller Baumängel ein, musste die Umsatzsteuer durch den Bauunternehmer trotzdem an das Finanzamt gezahlt werden, auch wenn die Auszahlung des Einbehalts erst nach zwei oder sogar fünf Jahren getätigt wurde. Das heißt, der Bauunternehmer musste seine Umsatzsteuer über etliche Jahre vorfinanzieren. Je nach Umsätzen kann das eine fünfstellige Summe an Liquiditätsnachteilen nach sich ziehen, die der Bauunternehmer hinnehmen musste. Doch der Bundesfinanzhof entschied mit seinem Urteil vom 24. Oktober 2013 (Az.: V R 31/12), dass der Unternehmer die Umsatzsteuer korrigieren kann. Wenn er auf den Einbehalt für zwei bis fünf Jahre warten muss, kann er die Uneinbringlichkeit für diesen Einbehalt unterstellen. Die Umsatzsteuer darf nach § 17 Abs. 2 UStG korrigiert werden und wird dann erst bei Zahlung des Einbehalts zwei bis fünf Jahre später fällig.

Zu beachten ist aber auch: Wenn der Einbehalt durch die Abgabe einer Bürgschaft verhindert wurde, hat das Urteil keine Relevanz. Da dann 100 Prozent des Rechnungsbetrages vereinnahmt wurde, sind auch 100 Prozent der Umsatzsteuer geschuldet.

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