Baukosten 2023: Diese Preisfaktoren sollten Sie kennen

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Gebaut wird immer. Aktuell sind die Zahlen jedoch sehr niedrig: Im ersten Halbjahr 2023 wurden allein bei Einfamilienhäusern 35,4 Prozent weniger Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum erteilt. Der Hauptgrund dafür: Bauen ist derzeit im langjährigen Vergleich sehr teuer. Seit 2015 stiegen die Baupreise um etwa die Hälfte – obwohl die Inflation nicht gleichermaßen anstieg.

Für viele private Bauherrn sind die derzeitigen Preise angesichts der allgemein gestiegenen Lebenshaltungskosten nicht tragbar. Sie können sich vielfach nicht die monatlichen Abschlagszahlungen leisten – die zudem aufgrund der Leitzinserhöhungen ebenfalls erhöht sind. Und wenn mit einem Haus Rendite erwirtschaftet werden soll, rechnet sich das Verhältnis von Investition und Einnahmen nur noch selten.

Doch egal, ob es die Kosten für Handwerker und deren Leistungen sind, für Genehmigungen und verschiedenste Materialien zwischen Kellerwanddämmung und Photovoltaik: Rund um den Bau werden die Preise durch eine enorme Bandbreite von Faktoren beeinflusst. Wir zeigen Ihnen detailliert, was es damit auf sich hat. Ebenso erfahren Sie anhand dieser Informationen, warum die heutigen Preise so hoch sind.

Angebot und Nachfrage

Der wichtigste preisbestimmende Faktor in jeder Marktwirtschaft wirkt ebenso am Bau: Wird ein Produkt stark nachgefragt und/oder gibt es ein knappes Angebot, dann ziehen die Preise automatisch an. 

Doch wie kann das sein, wo doch derzeit weniger gebaut wird, also die Nachfrage eigentlich sinken sollte? Diese Frage lässt sich leicht aufschlüsseln:

1. Speziell bei Baumaterialien und Haustechnik wirkt die Globalisierung. Sprich, nur weil bei uns gerade weniger gebaut wird, bedeutet das nicht, es wäre überall gleich. In den USA beispielsweise brachen die Neubauzahlen zwar etwas ein, sind aber immer noch deutlich höher als in den Jahren vor 2020, wie die 10-Jahres-Entwicklung zeigt.
2. Viele Produkte und Dienstleistungen werden nicht nur beim Neubau benötigt, sondern ebenso bei Sanierungen und Nachrüstungen – mitunter per Dekret, wie wir Ihnen im nächsten Kapitel noch genauer erläutern werden. Dadurch ist die Nachfrage weiterhin groß. Am deutlichsten lässt sich das beim Thema Photovoltaik (PV) sehen: Hier stieg die Nachfrage zuletzt stark an, weshalb die Preise erstmals seit einigen Jahren angezogen haben. Solaranlagen sind deshalb entgegen ihrem langjährigen Trend wieder etwas teurer geworden. Das schlägt sich entsprechend auf die Faktoren nieder, die die Kosten einer PV-Anlage ausmachen: die Investitionskosten (je nach Größe und Ausstattung) und die Betriebskosten. 
3. Mit zu den Preisen gehört ebenso das Thema Personal. Hier liegt ebenfalls einiges im Argen, weshalb sich die sinkenden Bauzahlen nicht in günstigeren Handwerkerrechnungen niederschlagen.
4. Die Verfügbarkeit von Materialien kann aus globalen Gründen gestört sein. So schränkte beispielsweise China jüngst den Export von Solartechnologie und Vorprodukten stark ein.

All diese Gründe verhindern ein Überspringen der aktuell sinkenden Nachfrage bei Neubauten auf die allgemeine Preisgestaltung. Anders sähe es vermutlich aus, würde weltweit weniger gebaut.

Zudem, das sei unterstrichen, existieren verschiedene Mechanismen, die ein „pures“ Prinzip von Angebot und Nachfrage beeinflussen. Auf diese werden wir in den Folgekapiteln noch näher eingehen. So beispielsweise bei diesem Punkt:

Politische Mindestvorgaben rund um den Bau

Es gibt nur wenige Nationen, in denen Bauherren exakt so errichten können, wie sie es wünschen – ohne andere beachten zu müssen. Doch ganz speziell, was die energetischen Vorgaben für Mindestausstattungen anbelangt, ist die deutsche Politik sehr umtriebig. Schon lange müssen Neubauten immer strengere Standards erfüllen. Das war bereits bei den Vorgängern des heutigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) so. 

Seit einigen Jahren allerdings haben die Kosten, um diese steigenden Mindestvorgaben zu erreichen, ein sehr relevantes Maß angenommen. Schon mehrere Studien haben daher errechnet, ob die gestiegenen Preise in Verbindung mit den dadurch reduzierten Verbräuchen sich noch rechnen. Ein 2022 für den Bundestag erstelltes Papier fasst diese Arbeiten zusammen.

Laut der in diesem Papier zitierten Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) ist der Punkt der Wirtschaftlichkeitsmaximierung bereits erreicht. Sprich, noch strengere Vorgaben steigern zwar den Preis, schlagen sich aber nicht in gleichermaßen reduzierten Verbrauchskosten nieder. 

Zitat aus dem Bundestagspapier: 

Aktuell erleben wir jedoch eine andere Situation, einige Beispiele hierfür:

• Insbesondere seit Jahresbeginn 2023 müssen in vielen Bundesländern bei der Errichtung oder Sanierung von Dächern Solarmodule integriert werden. Das sorgt automatisch für eine zusätzliche Nachfrageerhöhung. 
• Ebenfalls seit 2023 ist das „Effizienzhaus 55“ der vorherrschende Mindeststandard. Zuvor war es das weniger strenge Effizienzhaus 70.
• Der langanhaltende Streit um die Erneuerung des Gebäudeenergiegesetzes sorgte vielfach für Verunsicherung. Beispielsweise gab es einen „Run“ auf Gasheizungen.

Unter anderem sollen jedoch neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent regenerativen Energieanteil haben und in Neubauten dürfen keine Biomasseheizungen mehr verbaut werden.

All das erhöht die Mindestkosten, die bei einem Hausbau anfallen. Denn ein hohes energetisches Niveau ist zwingend nötig und bestimmte Alternativen sind nicht gestattet. Zudem dürfte sich die Situation noch verschärfen. Die EU möchte eine neue Gebäuderichtlinie einführen. Demnach sollen EU-weit Neubauten ab 2028 generell emissionsfrei sein. Außerdem müssen Bestandsgebäude bis 2023 die Effizienzklasse G und bis 2033 die Effizienzklasse D erreichen.

Das dürfte in den kommenden Jahren zu weiteren Preissteigerungen führen – nicht zuletzt deshalb, weil durch diese Sanierungspflicht die Nachfrage nochmals deutlich steigen wird. 

Langfristige bildungspolitische Entscheidungen und gesellschaftliche Trends

Wie bereits angedeutet, liegt beim Thema Personal einiges im Argen. Konkret sind damit sämtliche Handwerker im Bauhaupt- und Baunebengewerbe gemeint.  

Einfach gesprochen: Vom Anlagenmechaniker für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik bis zu den Zimmerleuten gibt es faktisch kein Bauhandwerk, das nicht über eine eklatante Personalnot und Überalterung klagt. Bei genauerer Betrachtung vermengen sich hier verschiedene Phänomene, deren Ursachen teils Jahrzehnte zurückliegen:

• Die Geburtenzahlen in Deutschland sinken prinzipiell schon seit Einführung der Antibabypille Anfang der 1960er Jahre. Seit 1972 sterben jährlich mehr Menschen als neue geboren werden. Dadurch stehen grundsätzlich weniger junge Menschen für jeglichen beruflichen Nachwuchs zur Verfügung.
• In vielen Bundesländern wurde die Hauptschule bereits abgeschafft, in anderen befindet sie sich im Rückgang. Traditionell war diese Schulform der wichtigste Rekrutierungspool für das Handwerk. Da viele Schüler dadurch eine mittlere Reife erhalten, ergreifen sie eher andere Berufe.
• Die Zahl der Studierenden an jedem Jahrgang ist seit vielen Jahren steigend und erlebte im Winter 2022/2023 den ersten leichten Einbruch seit anderthalb Jahrzehnten. Von den sowieso eher wenigen jungen Menschen strebt daher ein enormer Teil eine Hochschullaufbahn an – und ist damit in den überwiegenden Fällen nicht an klassisch dual ausgebildeten Berufen interessiert.
• Wer von den verbliebenen Jugendlichen und Jung-Erwachsenen eine Ausbildung macht, der tendiert viel stärker in Berufe abseits des Baus. Von den beliebtesten Ausbildungsberufen entfallen nur die des Elektronikers und Anlagenmechanikers in die Baubranche – allerdings teilweise nur, wenn entsprechende Fachrichtungen eingeschlagen werden. 

Nicht besser wird es, weil Bauberufe insgesamt ein eher schlechtes Image haben: Dazu tragen Faktoren wie niedrige Vergütung, anstrengende körperliche Arbeit sowie vielfach Tätigkeiten im Freien bei jedem Wetter bei. 

Trends bei Materialien, Design und Architektur

Nicht nur in energetisch-nachhaltiger Hinsicht war es früher einfacher und somit kostengünstiger, zu bauen. Denn es wurde insgesamt (bezogen auf heutige Standards) simpler und kleiner gebaut. 

2019 hatte ein typisches Einfamilienhaus eine Wohnfläche von durchschnittlich 152 Quadratmetern – rund 16 Prozent mehr als noch 20 Jahre zuvor. Dadurch wird selbst bei einem ansonsten gleich ausgestatteten Gebäude mehr Baumaterial benötigt – entsprechend höher sind die Kosten.

Außerdem geht der Trend seit einigen Jahren zu sehr großzügig verglasten Gebäudefassaden. Insbesondere unter Einberechnung der energetischen Vorgaben stellt Fensterglas pro Quadratmeter das teuerste Wandmaterial dar. Das bedeutet, egal ob gemauert oder in Leichtbauweise errichtet, jede Alternativoption wäre günstiger. 

Nicht zuletzt kommen hier Normen ins Spiel, die ebenfalls Mindestvorgaben machen, etwa die folgenden beiden Beispiele: 

• Ein Keller muss eine bestimmte Deckenhöhe aufweisen, damit er den Vorgaben genügt. 
• Ebenso muss in jedem Raum je nach Nutzung und Fläche eine Mindestanzahl von Steckdosen und anderen Anschlüssen vorhanden sein.

Allerdings handelt es sich hierbei nicht ausschließlich um weitere staatliche Vorgaben, die das Bauen verteuern. In der überwiegenden Anzahl der Fälle sind es gestiegene Ansprüche. Diese beziehen sich auf

• das Wohnen im Allgemeinen, 
• den Wunsch, bei einem sowieso teuren Hausbau nach der „Wenn schon, denn schon“-Methode zu verfahren und
• den Trend, alles auf einen Schlag fertigzustellen.

Der marktwirtschaftliche und politische Kostenfaktor Energie

Die derzeitigen Baukosten werden teilweise durch Begebenheiten beeinflusst, die nicht direkt mit dem Hausbau zu tun haben. Allerdings dürfte es keinen Punkt geben, bei dem das so stark zutage tritt wie beim Thema Energie.

Denn sie spielt an verschiedenen Stellen eine elementare Rolle:

• bei der Herstellung von Baumaterialien 
• bei der Herstellung von Baumaschinen und Werkzeugen
• beim Transport von allem, das mit dem Bau zusammenhängt
• beim Betrieb der dahinterstehenden Industriebetriebe, Händler und Geschäfte 
• bei der Errichtung des Gebäudes selbst

Aktuell ist Energie in vielen Staaten ausnehmend teuer. Das gilt nicht nur für Strom, sondern auch für verschiedene Energieträger, namentlich vor allem flüssige Kraftstoffe und Erdgas. 

Zudem lässt sich der Verbrauch vielfach nicht verringern. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen das:

• Wenn Metallprodukte hergestellt werden, dann ist schlicht eine enorme Energiemenge nötig, um deren Vorprodukte auf Schmelztemperatur zu bringen.
• Wenn Zementprodukte gefertigt werden sollen, dann muss das Vorprodukt Kalkmergel ebenfalls bei zirka 1.450 Grad Celsius gebrannt werden, sonst entsteht kein Zementklinker.

Von der Herstellung aller am Haus benötigten Materialien bis zum Fahrzeug, das die Handwerker auf die Baustelle befördert, ist der Energiepreis derzeit in besonderem Ausmaß für Preissteigerungen verantwortlich.

Dahinter stehen unter anderem verschiedene politische Entscheidungen:

• Frühere Bundesregierungen machten Russland zu einem wichtigen Lieferanten für den Energieträger Erdgas, wodurch in Deutschland eine recht hohe Abhängigkeit entstand. 
• Generell war Russland zudem der wichtigste einzelne Erdöllieferant der EU.
• Präsident Putin entschied sich dazu, die Ukraine anzugreifen, obwohl er wissen konnte, dass dies internationale Gegenwehr verursachen würde. Ferner erhöhte sein Feldzug automatisch den Eigenverbrauch an Erdöl, da die Kriegsmaschinerie viel Kraftstoff benötigt.
• Die heutige Bundesregierung hat, zusammen mit vielen anderen Nationen. beschlossen, Russland zu boykottieren. Dadurch fiel das Land als Exporteur für die beiden genannten Energieträger weitgehend aus. Es mussten andere Partner gefunden werden, bei denen der Einkauf jedoch teurer ist.

Das ist nur ein Punkt von vielen. Beispielsweise könnte man ebenso noch die politische Entscheidung nennen, eine CO₂-Besteuerung in der EU einzuführen. Sie verteuert Energie direkt und somit nicht zuletzt Bauprodukte indirekt. 

Globale Herstellungs- und Transportketten und das Klima

Wir kommen zu einem weiteren Kostenfaktor, der nicht nur räumlich sehr weit von Ihrer persönlichen Baustelle entfernt ist, aber dennoch unmittelbare Auswirkungen hat. Denn wir leben in einer Zeit, in der sich die Herstellungs- und Transportketten unzähliger Produkte über den ganzen Globus spannen. 

Denken Sie beispielsweise an eine simple Deckenleuchte. Bei ihr wäre folgende Kette keine Seltenheit:

• Der Kunststoff stammt aus arabischem Rohöl, das in einem niederländischen Chemiebetrieb zu Kunststoff-Pellets umgewandelt wurde. Diese wurden die wiederum in einem chinesischen Werk zu Kabelisolierungen und anderen Bauteilen geformt.
• Das Kupfer für die Verdrahtung kommt aus Chile. Das Erz wurde in einem französischen Werk mit Kupferschrott aus dutzenden Staaten zu reinem Kupfer umgewandelt und in einer deutschen Fabrik zu Draht gezogen.
• Der Quarzsand für das Glas kommt aus den USA. Er wurde in einem deutschen Werk erst zu Rohglas und dann zu einem passenden Zylinder geformt.

Tatsächlich wäre das sogar eine sehr einfache Leuchte. Beispielsweise könnten noch andere Metallteile hinzukommen, die eine ähnlich komplexe Prozesskette durchlebt haben.

Im Normalfall sorgt eine so globalisierte Herstellung für günstige Preise. Unter anderem liegt das an unterschiedlichen Lohnstrukturen, regional unterschiedlicher Erfahrung und Qualifizierung, staatlichen Vorgaben und nicht zuletzt prozesstechnischen Optimierungen. 

Allerdings sind solche weitgespannten Netze äußerst störungsanfällig. Vieles, das  am Bau benötigt wird, wird  „just in time“ gefertigt. Dabei haben Firmen keine Lagerbestände. Alle Rohstoffe und Vorprodukte werden exakt dann angeliefert, wenn sie benötigt werden. Sie können sich vielleicht ausmalen, wie folgenschwer hierbei schon ein Autobahnstau sein kann.

In früheren Jahren war diese Anfälligkeit vielfach nur theoretischer Natur. Nicht zuletzt durch die Digitalisierung konnten diese Prozessketten sehr gut zeitlich abgestimmt und dadurch zuverlässig gemacht werden. Neuerdings erweist sich jedoch immer wieder das Wetter aufgrund des Klimawandels als unvorhersehbarer Störfaktor. 

Nehmen wir nur ein Beispiel von vielen: Im Februar 2021 kam es im eigentlich schneesicheren Zentral-Texas zu einem Schneesturm. Davon ausgelöste Stromausfälle schädigten gleich mehrere Halbleiterfabriken, weil sie nicht kontrolliert heruntergefahren werden konnten. Auf Monate hinweg kam es daher bei Mikrochips zu Engpässen, weshalb beispielsweise zahlreiche Baumaschinen nicht fertiggestellt werden konnten. 

Die Knappheit von Bauland

Wenn Sie bauen möchten, dann brauchen Sie ein passendes Grundstück. Dazu eine Zahl: 2022 wurden in ganz Deutschland insgesamt 59.500 Einfamilienhäuser neu gebaut. Allerdings entstand nur ein Bruchteil dieser Gebäude auf bereits zuvor bebautem Grund, etwa nach Abriss eines Bestandsgebäudes. Der überwiegende Anteil wurde in Neubaugebieten errichtet. 

Wohl werden solche Areale immer wieder freigegeben. Allerdings ist Deutschlands Fläche nicht nur insgesamt limitiert, sondern ebenso diejenige aller Kommunen. Kein Dorf, keine Stadt kann willkürlich so viel Bauland freigeben, wie sich innerhalb der Kommunalgrenzen befindet. 

Dahinter steht ein komplexes Regelwerk, das hauptsächlich aus den Paragraphen 14 und 15 des Bundesnaturschutzgesetzes ergeht. Vereinfacht ausgedrückt: Für jede natürliche Fläche, die beeinträchtigt wird (etwa durch Straßen oder neue Gebäude) ist eine Kompensation zwingend erforderlich. Dazu hat die Kommune zwei Optionen:

• Ausgleich: In unmittelbarer Nähe wird eine der Beeinträchtigung entsprechende verbessernde Maßnahme durchgeführt. Muss etwa für ein Neubaugebiet ein Waldstück gerodet werden, dann wird in direkter Nähe ein bebautes Areal derselben Ausdehnung aufgebrochen und es werden Bäume gepflanzt.
• Ersatz: Die Maßnahmen sind weiter entfernt und nicht gleichartig, sondern lediglich gleichwertig bezogen auf den Grad des Eingriffs in die Natur. Beispielsweise könnte die Gemeinde am anderen Ende des Ortes eine Brache zu einem Park umgestalten. 

Das heißt also, jede Gemeinde benötigt eine doppelte Anzahl von Flächen: Einmal für das Haus bzw. das Neubaugebiet, ein weiteres Mal als Ausgleichsfläche. Zudem können Kommunen nicht willkürlich jede Fläche zu Bauland umwidmen.

Zusammenfassung und Fazit

Alles am Bau hat seinen Preis – der beträchtlich schwanken kann und derzeit besonders hoch ist. Reine Willkür von Baufirmen und Baumaterialherstellern steckt allerdings nicht dahinter. Vielmehr sind es verschiedenste Faktoren, die auf komplexeste Art miteinander verwoben sind – und über allem thront das Prinzip von Angebot und Nachfrage.

Manches mag davon direkt politisch begründet sein. Anderes hingegen muss noch nicht einmal direkt etwas mit dem Thema Hausbau zu tun haben. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein klimabedingtes Hochwasser eine Dieselmotorenfabrik überflutet. Dadurch können unter anderem keine Holzerntemaschinen gebaut werden. Der Holzeinschlag wird reduziert, wodurch wiederum die Bauholzpreise steigen.

Bei den Kosten rund ums Bauen gilt im sichtbarsten Sinn der berühmte „Schmetterlingseffekt“. Aus diesem Grund gibt es jedoch eigentlich keinen falschen Zeitpunkt, um sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen – so oder so kann es immer eine Phase geben, in der alles noch günstiger oder teurer wäre.

Nicht zuletzt spricht die derzeitige Lage dafür, mit einem besonders hohen energetischen Standard und Fokus auf Autarkie zu bauen. Denn nur dann bleibt das Haus noch lange auf gutem Niveau und wertstabil.