Dachausbau – Kosten und Planungstipps

Letzte Aktualisierung am 18. Dezember 2023 von Mika Lehmann

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Oft dient der Dachboden lediglich als Stauraum für allerlei Krempel, den man eigentlich längst mal aussortieren wollte – dabei versteckt sich hier jede Menge ungenutzter Platz, aus dem man einiges rausholen könnte. Mit einem Dachgeschossausbau kann man zusätzlichen Wohnraum schaffen und den vorhandenen Platz besser nutzen, als ausschließlich als größere Abstellkammer. Wir zeigen, was man aus dem Dachgeschoss machen kann, was man beachten muss und wie viel es kostet.

Planung für den Ausbau

Den eigenen Dachboden auszubauen ist kein gerade kleines Projekt, hier muss einiges bedacht werden. Neben dem Innenausbau für die spätere Nutzung müssen auch energetische Anforderungen von vornherein eingeplant werden. Oftmals ist eine Dachdämmung notwendig oder neue Strom- und Wasserleitungen müssen verlegt werden. Eine gründliche Inspektion des Dachstuhls ist erforderlich, um die Machbarkeit des Ausbaus zu beurteilen.

Dementsprechend sind an einem Dachgeschossausbau auch die verschiedensten Handwerker beteiligt. Dazu zählen unter anderem: 

• Zimmerer
• Dachdecker
• Elektriker
• Trockenbauer
• Maler und Lackierer
• Bodenleger
• Heizungsinstallateur/Sanitärinstallateur

Manche Betriebe bieten aber auch einen Allround-Service für den Ausbau des Dachbodens an, sodass du dich nicht um jeden einzelnen Handwerker kümmern musst.

Sollte der Dachbodenausbau die Form des Hauses oder die Nutzung des Dachgeschosses ändern, sodass aus der Nutzfläche eine neue Wohneinheit wird, muss eine Baugenehmigung beantragt werden. Hier ist es sinnvoll, das bei der Kommune oder dem zuständigen Bauamt in Erfahrung zu bringen. Auch Architekten oder Statiker können diesen Antrag für dich übernehmen. 

Was kann man aus dem Dachboden machen?

Je nach Dachform bietet ein Dachboden jede Menge Platz, den man auf verschiedenen Wegen nutzen kann. Den meisten Platz bietet dabei das Mansarddach, aber auch das Satteldach kann je nach Neigung genug Fläche für ein weiteres Wohngeschoss bieten. Es lohnt sich also im Zuge der Planung, die spätere Fläche zu bestimmen. Durch den Einbau von Gauben lässt sich dieser beispielsweise noch erweitern. Denk auch daran, dass je nach Art der Dämmung noch etwas an Fläche verloren gehen kann. 

Je nach vorhandenem Platz kann das Dachgeschoss bei einem Einfamilienhaus für alles Mögliche genutzt werden. Beispielsweise als: 

• Schlafzimmer
• Gästezimmer
• Wellnessbad
• Kinder- oder Jugendzimmer
• Büro
• Hobbyraum

Bei einem Mehrfamilienhaus kann mit dem Ausbau vielleicht sogar noch eine Dachgeschosswohnung Platz finden.

Kostenübersicht für den Dachausbau

Bei einem Dachgeschossausbau handelt es sich um eine umfangreiche Sanierung. Hier arbeiten nicht nur viele verschiedene Gewerke zusammen, es fallen auch jede Menge Materialkosten an. Insgesamt richten sich die Kosten für den Dachausbau also zunächst einmal nach der Größe des Dachbodens sowie der gewünschten Nutzung des Dachgeschosses und Ausstattung. Günstiger fällt es häufiger aus, wenn sich ein Betrieb um die komplette Modernisierung kümmert, als viele einzelne Betriebe. In jedem Fall solltest du mit ungefähr 10.000 bis 30.000 Euro rechnen. Die Kosten können jedoch auch höher ausfallen, wenn das Dach angehoben werden muss, ein neues Bad, eine Küche oder Gauben eingebaut werden. Um ein besseres Gespür für die Kosten eines Dachgeschossausbaus zu vermitteln, wollen wir diese anhand eines Beispiels aufzeigen: 

Der Dachboden eines Einfamilienhauses soll ausgebaut werden. Die Dachfläche beträgt dabei etwa 120 m². Der auszugestaltende Bereich soll später als Wohnraum genutzt werden. Die Wohnfläche soll sich auf 80 m² belaufen. So sind neben einer Dachdämmung unter anderem auch die Installation eines Heizsystems und der Einbau von neuen Dachfenstern nötig. Hinzu kommt der Innenausbau.

Für den Dachbodenausbau kann in diesem Fall etwa mit folgenden Kosten gerechnet werden: 

Kostenpunkt	Einzelkosten	Gesamtkosten
Dachdämmung	30 – 250 € pro m²	3.600 – 30.000 €
4 Heizkörper	1.000 € pro Stück	4.000 €
4 Dachfenster	300 – 1.200 € pro Stück	1.200 – 4.800 €
Trockenbauwände	15 € pro m²	2.400 €
Trittschalldämmung	5 – 15 € pro m²	400 – 1.200 €
Bodenbeläge	10 – 30 € pro m²	800 – 2.400 €
Tapezieren & Streichen	9 € pro m²	1400 €
Kosten insgesamt	–	13.800 – 46.200 €

Kosten für Dachdämmung

Soll das Dach als Wohnraum genutzt werden, muss es auch den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, weshalb man um eine energetische Sanierung nicht herumkommt. So unterscheidet man zwischen Aufsparren-, Zwischensparren- ,Untersparren- und Einblasdämmung und es gibt verschiedene Dämmstoffe für jede Maßnahme. Diese bringen verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Die Modernisierung des Dachs bringt meist auch den Einbau einer neuen Dampfsperre mit sich.

Beim Dachausbau wird gerne eine Kombination aus Untersparrendämmung und Zwischensparrendämmung eingesetzt. Diese Dämmungsarten sind relativ günstig, aber nicht ganz so effektiv wie die Aufsparrendämmung. Die Aufsparrendämmung hat aber den Nachteil, dass man das Dach neu decken lassen muss. Sie lohnt sich dann, wenn das Dach sowieso komplett neu saniert werden muss.

• Untersparrendämmung: 30 – 70 € pro m²
• Zwischensparrendämmung: 50 – 80 € pro m²
• Aufsparrendämmung: 130 – 250 € pro m²

Kosten für Heizung und Wasser

Warme Luft steigt zwar nach oben und eine Dämmung kann dem Wärmeverlust schon deutlich entgegenwirken. Eine Heizung ist aber trotzdem notwendig, um die optimale Raumtemperatur zu gewährleisten. Der Heizungsinstallateur sollte hier umfassend zu Heizungsart und Wärmebedarf beraten. In den meisten Fällen werden Heizkörper an der Wand verbaut, eine Fußbodenheizung kann aber auch möglich sein. Elektroheizungen wie eine Infrarotheizung solltest du nur kaufen, wenn der Dachboden selten genutzt wird. Sie verbrauchen für täglich genutzte Wohnräume zu viel Strom und sind teuer. Mit diesen Kosten solltest du inklusive Leitungsverlegung rechnen:

• Heizkörper: 1.000 € pro Stück
• Fußbodenheizung: 45 – 100 € pro m²

Soll unter dem Dach außerdem ein weiteres Badezimmer entstehen, müssen auch Wasserleitungen verlegt werden. Für die Wasserversorgung unterm Dach ist eine Steigleitung nötig, damit das Wasser bis nach oben gepumpt werden kann. Unter Umständen müssen Rohre ausgetauscht oder eine Druckerhöhungsanlage eingebaut werden.

Kosten für Fenster und Gauben

Wer den Dachboden bewohnen oder aktiv nutzen möchte, will natürlich nicht im Dunkeln sitzen: Es ist also sinnvoll, größere Dachfenster einbauen zu lassen, um das Dachgeschoss mit Tageslicht zu durchfluten. Schließlich handelt es sich nach der Neugestaltung nicht mehr nur noch um eine Abstellkammer, die man ein paar Mal im Jahr besucht. Da die Dachfenster allerdings direkt auf den Dachschrägen verbaut werden, lohnt sich ein Einbau von Außenrollladen besonders. Bei regelmäßiger Nutzung empfehlen wir auch den Einbau moderner Fenster mit Dreifachverglasung, damit sich die Dachdämmung auch lohnt. Je nach Größe und Funktion kosten die Fenster ungefähr 300 bis 1.200 Euro pro Stück.

Neben Dachflächenfenstern können auch Gauben für Tageslicht sorgen. Hier können nicht nur große Fenster eingebaut werden, auch der Platz unter dem Dach wird so vergrößert. Beim Einbau von Gauben muss der Zimmerer allerdings auch in den Dachstuhl und somit in die Dachkonstruktion eingreifen. Auch die Vermeidung von Wärmebrücken ist komplizierter als bei schrägen Dachfenstern. Die Kosten für Material und Einbau liegen hier bei ungefähr 2.000 bis 6.000 Euro pro Gaube.

Kosten für Bodenbelag

Je nach Zustand des Dachbodens brauchst du zuerst einen Estrich als Untergrund. Möchtest du ihn selbst verlegen, kannst du das mit Trockenestrich schon ab 20 Euro pro Quadratmeter erledigen. Fließestrich sollte man lieber den Profis überlassen, er kostet ungefähr 15 bis 30 Euro pro Quadratmeter.

Ebenfalls berücksichtigen sollte man einen Lärmschutz, sobald der Dachboden auch als Wohnraum genutzt und damit oft begangen wird. Damit es in den darunter liegenden Zimmern trotzdem ruhig bleibt, sollte definitiv eine Trittschalldämmung eingeplant werden, die ungefähr 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter kostet. Für den Boden solltest du ungefähr 10 bis 30 Euro pro Quadratmeter einplanen, wenn du ihn selber verlegst. Bei professioneller Verlegung sind es eher 30 bis 50 Euro. Für Fliesen solltest du mit 70 Euro pro Quadratmeter rechnen, die professionelle Verlegung ist hier besonders wichtig.

Kosten für Wände

Je nach Größe des Dachbodens findet sich sogar Platz für mehrere Zimmer. Beispielsweise könnte man ein Schlafzimmer mit eigenem Badezimmer oder zwei Kinderzimmer hier unterbringen. Tragende, massive Wände sind hier aber nicht zwingend nötig, stattdessen kann man Trockenbauwände ziehen, um die Zimmer aufzuteilen. Trockenbauwände haben den Vorteil, dass sie deutlich schneller gezogen werden können als gemauerte Wände. Außerdem sind sie deutlich günstiger. Wenn du die Wände selbst einbaust, kostet dich das Material ungefähr 15 Euro pro Quadratmeter. Für professionelle Trockenbauer zahlst du ungefähr 60 Euro pro Quadratmeter für Material und Arbeit.

Professionell tapezieren und streichen kostet ungefähr 9 Euro pro m². Die Malerarbeiten selbst zu erledigen kostet ungefähr ein Drittel davon, sollte aber gut geplant und sorgfältig durchgeführt werden. Besonders wenn das Dachgeschoss vermietet werden soll.

Kosten für Elektronik und Licht

Oftmals ist der Dachboden nur dürftig mit Licht und Strom ausgestattet. Für Wohnräume ist eine umfangreiche Elektroinstallation allerdings unerlässlich. Lampen müssen aufgehängt werden, um für eine ausreichende Beleuchtung zu sorgen. Steckdosen verlegt, um elektronische Geräte aller Art anzuschließen und damit das gelingt, müssen Stromleitungen verlegt werden. Die Elektroinstallation sollte in jedem Fall von einem professionell ausgebildeten Elektroniker ausgeführt werden. Hier wird es für Laien schnell gefährlich und auch Versicherungen sehen Amateurarbeit nicht gerne. Du solltest hier ungefähr 500 bis 1.000 Euro einplanen.

Kosten für ein neues Bad

Einen Raum komplett zu fliesen und Sanitäranlagen einzubauen kann schnell teuer werden, ungefähr 1.000 Euro pro Quadratmeter sind möglich. Wenn der Dachboden keine eigene Wohnung wird, sollte man also nur das nötigste einbauen oder das Badezimmer komplett weglassen. Mit diesen Kosten solltest du rechnen:

• Dusche: ab 2.500 €
• Badewanne: ab 500 €
• Toilette: ab 200 €
• Waschbecken: ab 150 €
• Fliesen: 75 – 150 € pro m²

Kosten für eine neue Küche

Auch eine Küche kann die Kosten für den Dachausbau in die Höhe treiben, wie sehr hängt aber von deinen Wünschen ab. Für eine Mietwohnung reicht vielleicht eine günstige Küchenzeile, die inklusive Einbau 1.000 bis 5.000 Euro kostet. Es gibt jedoch nach oben hin viel Spielraum und wenn man möchte, kann man auch Küchen für 50.000 Euro finden. Man kann den Raum auch nur mit Fliesenspiegel und Wasseranschlüssen einrichten und die Küchenauswahl den ersten Mietern überlassen.

Kosten für Treppen und Türen

Oft ist der Zugang zum Dachboden nur eine Leiter, die bei Bedarf genutzt wird. Für die tägliche Nutzung oder eine neue Wohnung eignet sich das natürlich nicht. Dann ist ein Deckendurchbruch nötig und eine Treppe zum Dachboden wird eingebaut. Simple Treppen kann man schon für wenige hundert Euro einbauen, es können jedoch auch über 1.000 sein, wenn die Treppe breit und komfortabel sein soll. Auch ein Treppenlift kann irgendwann nötig werden und kostet mehrere tausend bis zehntausend Euro. Ein nachträglicher Einbau ist aber auch möglich. Für die Türen solltest du ungefähr 200 bis 800 Euro pro Tür einplanen.

Kosten für eine Dachaufstockung

Die oben genannten Arbeiten können viel Platz erfordern, aber nicht immer ist der unterm Dach vorhanden. Dann hast du zwei Möglichkeiten:

Die Dachkonstruktion wird angehoben und der Kniestock aufgemauert. Die Raumhöhe erhöht sich dadurch um ca. 80 cm. Diese einfache Aufstockung kostet ungefähr 20.000 Euro für übliche Einfamilienhäuser.

Wenn es ein ganz neues Geschoss sein soll, dann sind auch die Bauarbeiten aufwändiger. Das komplette alte Dach muss zurückgebaut werden, ein neues Geschoss und ein neuer Dachstuhl werden aufgebaut. Das kostet dann eher 100.000 bis 200.000 Euro inklusive Dachausbau. Bei Flachdächern ist der Prozess einfacher und etwas günstiger. Ein neues Geschoss planst du am besten mit einem Energieberater für die bestmögliche Dämmung und staatliche Fördermittel.

Fördermittel

Für den Dachausbau eignen sich die Zuschüsse des BAFA besonders gut. Du kannst hier 15 Prozent der Ausgaben für die Dachdämmung als Zuschuss erhalten, die förderfähigen Kosten liegen bei maximal 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr. Mit einem individuellen Sanierungsplan kann sich der Zuschuss auf 20 Prozent erhöhen. Auch für eine erneuerbare Heizung gibt es bis zu 40 Prozent Zuschuss.

Du möchtest nicht nur das Dach ausbauen, sondern das ganze Gebäude sanieren? Dann könnte ein KfW-Kredit die bessere Option sein. Dabei werden jedoch keine neuen Wohneinheiten gefördert, das Dach muss also zur gleichen Wohnung gehören und selbst genutzt werden. Die Höhe der Förderung hängt davon ab, wie effizient das Haus nach der Sanierung ist. Auch der Kredit “Altersgerecht Umbauen” kann für den Dachausbau genutzt werden.