Gewerbemietvertrag: Worauf sollten Handwerker achten?

Bild: rh2010 / stock.adobe.com

Ein Handwerksbetrieb braucht zunächst die geeigneten Räumlichkeiten. Um auch mit wenig Startkapital beginnen zu können, sind die Firmengründer zunächst auf der Suche nach einem Mietobjekt. Der Gewerbemietvertrag stellt die erste Geschäftsgrundlage für den Standortaufbau dar.

Gewerbemietverträge unterscheiden sich von klassischen Mietverträgen für Wohnräume. Dabei geht es vor allem um die gewerbliche Nutzung. Außerdem sind andere rechtliche Details relevant.

Was genau ist ein Gewerbemietvertrag?

Dieser spezielle Mietvertrag beinhaltet die Regelung zur gewerblichen Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten. Ohne den Vertrag dürfen die Räume nicht für berufliche Zwecke genutzt werden. Bei dem Gewerbemietrecht handelt es sich um kein spezielles Rechtsgebiet: Die Rechtsgrundlage bilden Auszüge aus den §§ 535 ff. und 590a des BGB, wobei die Regelungen für das Wohnmietrecht entfallen.

Für die geschäftliche mieten die Gewerbetreibenden beispielsweise folgende Räumlichkeiten an:

• Büros
• Ladenlokale
• Arztpraxen
• Werkstätten
• Lagerräume

Bei den genauen Vereinbarungen für das Mietverhältnis haben Mieter und Vermieter eine gewisse Vertragsfreiheit. Im Vergleich dazu sind die Bestimmungen für Wohnmietraum deutlich strenger. Aber auch das Gewerbemietrecht soll die Vertragsparteien vor willkürlichen und unangemessenen Aktionen schützen. Darum sollten Sie den Vertragsinhalt im Detail prüfen. Das Transparenzgebot legt fest, dass unklare Formulierungen den Vertrag unwirksam machen – dieser Punkt ist für beide Parteien wichtig.

Unterschied zwischen Gewerbemiete und Pacht

Manche Gewerbeimmobilien werden vermietet, andere verpachtet. Die Unterschiede zeigen sich oft im Kleingeschriebenen und sind teilweise fallabhängig.

Wenn es sich um eine Gewerbemiete handelt, geht es hauptsächlich um die Gebrauchsgewährung. Die Mietpartei ist dazu berechtigt, die Räume zu nutzen. Bei einem Pachtvertrag darf der Pächter auch die vorhandenen Geräte nutzen. In einer Gaststätte ist das beispielsweise die Kücheneinrichtung, in einer Werkstatt kann es sich um fest installierte Maschinen handeln. Die Einrichtungsobjekte haben einen Nutzwert für das Gewerbe.

Im Gegenbeispiel richtet der Gewerbetreibende leere Räume selbst ein: In diesem Fall wird er zum Mieter. Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag kündigen möchten, gibt es dafür eine bestimmte Frist. Pachtverträge erstrecken sich meistens über eine längere Zeit. Das bedeutet, dass der Pachtvertrag nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden kann.

Wann ist der gewerbliche Mietvertrag für Handwerker von Bedeutung?

Für Handwerkerarbeiten ist eine zweckmäßige und sichere Umgebung nötig. Gerade als Gründer stehen Ihnen nur wenig Finanzmittel und keine eigenen Räumlichkeiten für die Werkstatt, Lager und Büro zur Verfügung. Darum mieten Sie eine Gewerbeimmobilie. In diesem Zusammenhang brauchen Sie einen entsprechenden Gewerbemietvertrag.

Bei der Erstellung dieses Vertrags ist es wichtig, alle Paragrafen genau durchzulesen. Miete und Nebenkosten, Vertragszweck, Gewerbemietvertrag Kündigungsfrist, eventuelle Mietanpassung der Gewerbemiete und andere Punkte – erst wenn Sie alles verstanden haben und mit den Vereinbarungen zufrieden sind, unterschreiben Sie das Dokument.

Wichtige Punkte für Handwerker

Der vertragsgemäße Gebrauch der Gewerbeimmobilie spielt eine entscheidende Rolle. Dabei stellt sich die Frage, ob Sie in dem Objekt überhaupt arbeiten dürfen. Sind die baulichen Gegebenheiten vorhanden, um die Werkstatt oder das Lager nutzen zu können? Unter anderem geht es dabei um die Einhaltung der Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen sowie um den Lärmschutz.

Bevor Sie Ihr Handwerksunternehmen in Betrieb nehmen, müssen Sie die behördlichen Genehmigungen einholen. Für diese Aufgabe ist immer die Mietpartei verantwortlich.

Der Mietvertrag für Gewerbetreibende muss alle Tätigkeiten beinhalten, die Sie in den Räumlichkeiten ausführen. Bezüglich der Nutzung des Mietobjekts dürfen keine Fragen offenbleiben. Wenn der Vermieter den Vertrag unterschreibt, sichert er damit zu, dass die Räume tatsächlich für die beschriebene Nutzung geeignet sind. Falls später Beschwerden kommen, ist der Vermieter haftbar zu machen.

Worauf sollte man als gewerblicher Mieter besonders achten?

Die Formulierungen im Mietvertrag müssen eindeutig und transparent sein. Wenn Mieter und Vermieter wenig Erfahrung damit haben, können Probleme bei der Vertragsgestaltung auftauchen. Dann empfiehlt sich eine ausführliche Beratung durch einen Profi.

Zu den wichtigsten Faktoren gehört die Eignung der Räumlichkeiten für die gewerbliche Nutzung. Beispielsweise müssen die Anforderungen an die Werkstatt eines Handwerkers erfüllt sein. Die Sicherheit steht dabei an oberster Stelle. Auch die Behörden kontrollieren, ob Sie alles Nötige für Unfallschutz, Brandschutz, Arbeitssicherheit und Lärmschutz getan haben.

Je nach Standort sollten Sie als gewerblicher Mieter einen Konkurrenzschutz mit dem Vermieter vereinbaren. Zu dieser Maßnahme ist der Vermieter übrigens auch dann verpflichtet, wenn es keine schriftliche Vereinbarung dazu gibt. Er darf also eine benachbarte Immobilie nicht an einen ähnlichen Gewerbebetrieb vermieten. Dieser „vertragsimmanente Konkurrenzschutz“ lässt sich aus § 535 BGB ableiten.

Wer genau rechnen muss, wünscht sich Planungssicherheit und möchte Mieterhöhungen vermeiden. Doch der Vermieter kann eine Mietanpassung der Gewerbemiete vornehmen. Grundsätzlich handeln Sie den Mietpreis frei aus. Eine einseitige Anpassung durch den Vermieter ist in der Regel nicht zulässig. Doch in bestimmten Situationen ist eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen.

Wie wird ein Mietvertrag für Gewerbebetriebe erstellt – was muss darin enthalten sein?

Der gewerbliche Mietvertrag muss alle relevanten Eckdaten zum Mietverhältnis beinhalten. Damit beinhaltet er auch die Informationen zu den Vertragsparteien und zum Mietobjekt.

Durch die Vertragsfreiheit gibt es einen gewissen Spielraum, aber auch Fallen. Die folgende Checkliste beinhaltet die wichtigsten Punkte für den gewerblichen Mietvertrag:

• Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
• Regelung des Mietpreises
• Festsetzung der Miete: Staffelmiete, Umsatzmiete, Index-Miete oder Festmiete
• Auflistung der Betriebs- und Nebenkosten
• Mietdauer und Kündigungsfrist
• Gewerbeart und geplante Nutzung des Gewerbeobjekts

Bei den Angaben zum beabsichtigten Mietzweck lassen sich die Nutzungsrechte mit ihrem jeweiligen Umfang aufführen. Gegebenenfalls kommen weitere Vereinbarungen hinzu. Um eventuelle Missverständnisse auszuschließen, sollten Sie solche Regelungen immer schriftlich festhalten. Für die Festlegung des Konkurrenzschutzes ist es beispielsweise sinnvoll, die Art des Kerngeschäfts zu definieren. Im Zusammenhang mit der Kündigungsregelung können Sie als Mieter zudem darum bitten, einen Nachmieter zu stellen.

Wie werden die Betriebskosten bei einem Mietvertrag für Gewerbetreibende geregelt?

Für die Nebenkosten gibt es zwei Möglichkeiten: die Betriebskostenpauschale oder eine Vorauszahlung. Welche Vereinbarung gilt, steht im Mietvertrag. Bei der genauen Formulierung gibt es jedoch ebenso wie bei anderen Punkten Vertragsfreiheit.

Grundsätzlich kann der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter übertragen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht lassen sich je nach Situation zusätzliche Positionen auf den Mieter umlegen. Zu den Nebenkosten gehören vor allem die folgenden Posten:

• Wasser und Abwasser
• Heizung
• Steuern (Grundsteuer)
• Versicherungen für das Mietobjekt
• Instandhaltung und Instandsetzung
• Hausstrom, Beleuchtung, Schornsteinfeger usw.
• Sicherheitsdienst und -anlagen
• Hausmeister, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Winterdienst, Gartenpflege
• Verwaltungskosten

Mieteinnahmen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Doch die Vermieter haben die Möglichkeit, Umsatzsteuer auf die Miete abzuführen. Dadurch profitieren sie von einem Vorsteuerabzug. Für die Mieter ist dies kein Nachteil, denn auch für sie ist die Umsatzsteuer vorsteuerabzugsfähig.

Gewerbemietvertrag Kündigungsfrist

Die Laufzeit bei einer gewerblichen Vermietung lässt sich durch die Vertragsfreiheit frei bestimmen. So sind befristete sowie unbefristete Mietverträge möglich. Ein Vertrag mit fester Laufzeit läuft automatisch aus. Im Allgemeinen lässt er sich nicht durch eine ordentliche Kündigung beenden. Für einen Mietvertrag mit unbefristeter Laufzeit gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist. Alternativ dazu kann eine bestimmte Frist im Vertrag festgehalten werden.

Gemäß § 580a BGB sind die Kündigungsfristen für Geschäftsräume folgendermaßen geregelt:

Ein Mietverhältnis über Geschäftsräume ist bis zum dritten Werktag eines Kalender-Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündbar.
Das heißt, dass die gesetzliche Kündigungsfrist bei sechs Monaten liegt, wobei das Datum des Kündigungseingangs zählt. Wenn der Eingang des Kündigungsschreibens außerhalb dieser Frist liegt, gilt die Kündigung nicht. Einen Kündigungsschutz wie bei Wohnimmobilien existiert im Gewerbemietrecht nicht.

Wenn der Mieter oder Vermieter aus einem wichtigen Grund den Gewerbemietvertrag kündigen muss, ist eine außergewöhnliche Kündigung möglich. Das kann zum Beispiel ein Vertragsverstoß sein oder eine nicht vertragsgerechte Nutzung des Mietobjekts. Beim Tod des Mieters tritt ein Sonderkündigungsrecht ein – vorausgesetzt, es gibt keine Vertragsklausel, die dieses Recht ausschließt.