Bescheid über die Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer einfach erklärt

Letzte Aktualisierung am 20. Juni 2022 von M. Lehmann

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, kommt um das Thema Grunderwerbsteuer in der Regel nicht herum. Je nach Bundesland fällt diese unterschiedlich hoch aus. Wir erklären Ihnen hier, um was es sich genau bei der Grunderwerbsteuer handelt, wie hoch die Grunderwerbsteuersätze aktuell in den einzelnen Bundesländern sind und alle weiteren wichtigen Fragen rund um das Thema.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer, die in Deutschland beim Erwerb und Wechsel der Eigentümer von Grundstücken und Immobilien anfällt. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und muss einmalig an das Finanzamt entrichtet werden. Seit 2006 ist die Grunderwerbsteuer übrigens Ländersache. Das heißt, die Bundesländer dürfen für sich einen individuellen Steuersatz festlegen. Die Rechtsgrundlage der Grunderwerbsteuer stellt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) dar.

Wie setzt sich die Steuer zusammen?

Die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer hängt von zwei Faktoren ab: Dem Wert der Gegenleistung und dem Steuersatz. Letzteres weist in Deutschland große Unterschiede aus, da jedes Bundesland den Steuersatz selbst bestimmen darf.

Aktuelle Steuersätze für die Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 6,0%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Bremen: 5,0%
  • Hamburg: 4,5%
  • Hessen: 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Der Wert der Gegenleistung dient in Deutschland als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer gelten laut § 9 GrEStG als eine Gegenleistung unter anderem:

  • Der Kaufpreis beim Erwerb einschließlich weiterer Leistungen des Erwerbers an den Käufer
  • Der Wert der Tauschleistung bei einem Tauschgeschäft
  • Der Wert, zu dem die Leistung an Erfüllungs Statt Bei einer Leistung an Erfüllungs Statt angenommen wird
  • Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren plus gegebenenfalls einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sowie weiterer Leistungen
  • Leistungen und Verpflichtungen, die bei der Abtretung des Übereignungsanspruchs entstehen
  • Der Wert der Entschädigung bei einer Enteignung

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

In der Regel muss der Käufer die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt entrichten. Allerdings muss dies vorher im Kaufvertrag festgelegt werden, da nach §13 Nr. 2 GrEStG zunächst der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam Steuerschuldner sind.

Wann ist die Zahlung der Steuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer ist nach Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zu begleichen. Sobald das Finanzamt den notariell beurkundeten Kaufvertrag bekommen hat, bekommt der Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid zugeschickt. Der Käufer hat in der Regel nun einen Monat Zeit, die Steuer zu entrichten. Nachdem die Zahlung erfolgt ist, stellt das Finanzamt dem Steuerzahler eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigt man für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wann muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

In einigen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt werden und es wird auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt. Im Grunderwerbsteuergesetz ist geregelt, wann dies zutrifft.

  • Schenkung: Wenn der Erwerb des Grundstücks durch eine Schenkung im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes geschieht, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Allerdings kann hier eine andere Art der Besteuerung auf Grundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes stattfinden.
  • Erbschaft: Bei einer Erbschaft muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, allerdings findet dann wie bei einer Schenkung eine andere Besteuerung statt. In der Regel muss die Erbschaftsteuer gezahlt werden.
  • Kauf durch Verwandte 1. Grades: Wenn der Kauf des Grundstückes unter Verwandten ersten Grades stattfindet, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Bei Verwandten ersten Grades handelt es sich beispielsweise Ehegatten, Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel oder eingetragene Lebenspartner.
  • Der Grundstückspreis ist weniger als 2500 Euro: Wenn der für die Berechnung der Steuer notwendige Wert der Gegenleistung bei unter 2500 Euro liegt, muss die Steuer nicht entrichtet werden.

Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer

Die Ampelkoalition will den Immobilienkauf für Erstkäufer fördern und hat angekündigt, den Bundesländern die gesetzliche Grundlage für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer zu schaffen. Wann genau dieser Freibetrag für Hauskäufer kommt, ist noch nicht bekannt.

Einige Bundesländer sind allerdings bereits jetzt schon aktiv geworden und haben eine indirekte Senkung der Grunderwerbsteuer in die Wege geleitet. So erhalten in Nordrhein-Westfalen Erstkäufer einer Immobilie zur Selbstnutzung seit 1. Januar 2022 einen Teil der anfallenden Grunderwerbsteuerkosten zurück. Eine gestaffelte Förderung der NRW.Bank macht dies möglich, wodurch die Steuer indirekt um 1,5 Prozentpunkte sinkt. Allerdings ist die Förderung auf das Jahr 2022 beschränkt und gilt nur für junge Familien, Paare und Einzelpersonen, die in diesem Jahr kaufen. Auch Hamburg will für eine Steuererleichterung sorgen und plant eine Senkung der Grunderwerbsteuer von 4,5 auf 3,5 Prozent. Diese soll für Familien, Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücken ab dem 1. Januar 2023 gelten. Zusätzlich will Hamburg junge Familien beim Ersterwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie mit einem ermäßigten Steuersatz unter die Arme greifen. Dies soll in die Wege geleitet werden, sobald der Bund eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer für die einzelnen Bundesländer ermöglicht.

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