Egal ob wegen Scheidung, Erbschaft oder Verkaufsabsichten: Die Gründe für eine Grundstücksteilung sind vielfältig. Wer plant dies zu tun, kann es mithilfe einer Realteilung in die Tat umsetzen. Dabei wird das Grundstück zwischen Eigentümern geteilt. Allerdings ist solch eine Teilung an einige Auflagen gekoppelt. Wie eine Grundstücksteilung funktioniert und worauf Sie dabei achten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
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Was ist eine Realteilung?
Eine Realteilung bedeutet, dass ein Grundstück in zwei oder mehrere Grundstücke geteilt wird. Im Gegensatz zur Teilung nach §8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird das Grundstück tatsächlich geteilt. Dadurch entstehen komplett voneinander unabhängige Grundstücke, wovon jedes Grundstück im Grundbuch mit jeweils einer eigenständigen Eintragung erfasst wird. Die Rechtsgrundlage für die Realteilung bildet § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB).
Wann ist eine Realteilung möglich?
Die Voraussetzung für eine Grundstücksteilung per Realteilung ist in § 19, Abschnitt 2 des Baugesetzbuchs festgehalten. Demnach ist die Teilung eines Grundstücks erst dann möglich, wenn keine Verhältnisse entstehen, die im Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan stehen. Es ist also wichtig, dass Sie vorab einen Blick in den Bebauungsplan des Grundstücks werfen und gemeinsam mit Ihrem zuständigen Bauamt abklären, ob eine Teilung tatsächlich möglich ist. In manchen Bundesländern müssen Sie neben der Prüfung von möglichen baurechtswidrigen Verhältnissen auch eine Genehmigung für die Teilung einholen. So trifft dies beispielsweise auf Nordrhein-Westfalen zu. Dort benötigt man eine Teilungsgenehmigung nach § 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018). Diese bekommt man per Antrag bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde.
Ablauf einer Grundstücksteilung
Gibt es keine Verhältnisse, die im Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan stehen und ist die gegebenenfalls notwendige Teilungsgenehmigung des Landes vorhanden, können die nächsten Schritte für die Grundstücksteilung eingeleitet werden.
Zunächst müssen Sie eine amtliche Vermessung des Grundstücks durchführen lassen. Die Vermessung erfolgt auf Antrag bei dem zuständigen Vermessungsamt durch einen anerkannten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Bei der Vermessung werden die neuen Grundstücksgrenzen bestimmt und mit Grenzzeichen gekennzeichnet. Der Vermessungsingenieur sorgt dann dafür, dass die vermessenen Daten in das Liegenschaftskataster eingetragen werden, und beantragt eine neue Flurkarte beim Vermessungsamt. Beim Liegenschaftskataster handelt es sich übrigens um das landesweit flächendeckende Register sämtlicher Flurstücke und deren Beschreibung. Bei einem Flurstück handelt es sich um einen Teil der Flurkarte, was wiederum eine Karte amtlich vermessener Grundstücke ist.
Ist die Katastereintragung erfolgt, erhalten Sie eine Fortführungsmitteilung mit Informationen über die von der Teilung betroffene Flurkarte. Diese Mitteilung müssen Sie dann zu einem Notar bringen. Über diesen wird eine neue Eintragung in das Grundbuch veranlasst. Möchten Sie das Grundstück verkaufen, kümmert sich der Notar auch um die Beurkundung des Kaufvertrags. Daraufhin ist die Teilung rechtswirksam.
Kosten einer Realteilung
Die Kosten einer Realteilung liegen im Durchschnitt zwischen 3000 und 5000 Euro. Allerdings können die Kosten aufgrund entsprechender Gebührenordnungen der einzelnen Länder auch viel höher ausfallen. Einen wesentlichen Teil der Kosten verursacht bei der Realteilung die Vermessung. Zudem kommen die Notarkosten und die Gebühren für die Grundbucheintragungen hinzu. Darüber hinaus sind folgende Faktoren maßgeblich entscheidend über die Kosten:
- Größe des Grundstücks
- Wert des Grundstücks
- Anzahl der Parzellen
- Anzahl der gesetzten Grenzsteine
Unterschied zur ideellen Teilung
Neben der Realteilung gibt es auch die Möglichkeit einer ideellen Teilung eines Grundstücks. Im Gegensatz zur Realteilung bleibt das Grundstück ungeteilt und die Eigentümer bekommen einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Das heißt, sie sind nicht alleiniger Eigentümer eines Grundstücks. Allerdings muss das Grundstück bei der ideellen Teilung nicht direkt vor Ort vermessen werden. Dies kann ohne Grenzermittlung und Grenzsetzung durch einen Notar vorgenommen werden. Daher ist es kostengünstiger als eine Realteilung. Die beteiligten Eigentümer benötigen für die ideelle Teilung eine notariell beurkundete Teilungserklärung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz, wodurch dann eigene Grundbuchblätter erstellt werden. Daraufhin entstehen zwei Grundstücke, die real zwar nicht geteilt sind, aber sich eigenständig bebauen und verwalten lassen. In der Praxis kommt dies vor allem bei Reihen- oder Doppelhäusern vor.
