Verstopfte Rohre, eine defekte Gastherme oder ein abgebrochener Schlüssel: Welche Kosten muss der Vermieter übernehmen und wann muss der Mieter selbst für einen Schaden aufkommen? Entscheidend sind der Grund des Schadens, die betroffene Einrichtung und die Regelungen im Mietvertrag.
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter dagegen nicht ersetzen. Das regelt § 538 BGB.
Eine Ausnahme können wirksam vereinbarte Kleinreparaturklauseln darstellen. Auch selbst verursachte Schäden können eine Ersatzpflicht des Mieters auslösen. Bei Schönheitsreparaturen kommt es wiederum darauf an, ob die entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist.
Wann liegt eine Kleinreparatur vor?
Kleinreparaturen betreffen kleinere Schäden an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Beispiele können ein defekter Lichtschalter, ein Wasserhahn oder ein Fenstergriff sein.
Der Vermieter muss die Reparatur zunächst grundsätzlich veranlassen. Eine Kleinreparaturklausel kann jedoch vorsehen, dass der Mieter die Kosten bis zu einer bestimmten Grenze übernimmt. Solche Klauseln unterliegen engen rechtlichen Voraussetzungen.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter pauschal sämtliche Reparaturkosten übernehmen muss, ist damit nicht gleichzusetzen. Insbesondere Reparaturen an Leitungen innerhalb der Wohnung oder an zentralen technischen Anlagen wie einer Heizungsanlage lassen sich nicht allein mit dem Begriff der Kleinreparatur auf den Mieter übertragen.
Entscheidend ist deshalb immer der konkrete Mietvertrag. Prüfen Sie vor einer Zahlung, welche Regelung dort vereinbart wurde und ob sie den gesetzlichen und von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen entspricht.
Bei einem Defekt sollten Mieter den Vermieter zunächst informieren, anstatt eigenständig einen Handwerker zu beauftragen. Nach § 536c BGB muss der Mieter während der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich anzeigen.
Bewusst oder fahrlässig verursachte Schäden durch den Mieter
Nicht jeder Schaden in einer Mietwohnung fällt automatisch in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Verursacht der Mieter einen Schaden schuldhaft, kann er zum Ersatz verpflichtet sein.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Einrichtungsgegenstand durch unsachgemäße Behandlung beschädigt wird. Anders ist die Situation bei gewöhnlichen Gebrauchsspuren: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nach § 538 BGB nicht vertreten.
Besonders bei Schimmel lässt sich die Verantwortlichkeit nicht allein anhand des sichtbaren Schadens feststellen. Entscheidend ist, wodurch der Schimmel entstanden ist. Mögliche Ursachen können bauliche Mängel, Feuchtigkeitsschäden, unzureichende Lüftung oder eine Kombination verschiedener Faktoren sein.
Bei Streit über die Ursache kann eine fachliche Untersuchung erforderlich sein. Der Mieter sollte den Schaden dem Vermieter melden und nicht eigenmächtig mit umfangreichen Sanierungsarbeiten beginnen.
Ein Übergabeprotokoll bei Einzug ist ebenfalls sinnvoll. Darin sollten vorhandene Schäden möglichst genau beschrieben und mit Fotos dokumentiert werden. So lässt sich später besser nachvollziehen, welche Mängel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren.
Schönheitsreparaturen
Auch Schönheitsreparaturen führen zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Streit. Dazu gehören insbesondere Arbeiten wie das Tapezieren sowie das Streichen von Wänden und Decken. Ob der Mieter diese Arbeiten übernehmen muss, hängt jedoch von der konkreten Vertragsgestaltung und den Umständen des Mietverhältnisses ab.
Eine Klausel im Mietvertrag bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Renovierungsarbeiten beim Auszug vom Mieter bezahlt oder ausgeführt werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat verschiedene formularmäßige Klauseln zu Schönheitsreparaturen als unwirksam eingestuft, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. So kann beispielsweise der Außenanstrich von Fenstern und Türen nicht ohne Weiteres als Schönheitsreparatur auf den Mieter übertragen werden.
Auch starre Renovierungsfristen können problematisch sein. Deshalb sollte nicht allein anhand einer im Mietvertrag genannten Anzahl von Jahren entschieden werden, ob eine Renovierung erforderlich ist.
Für Arbeiten wie das Tapezieren oder das Streichen von Wänden kann eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag bestehen. Ob dies im konkreten Mietverhältnis der Fall ist, lässt sich jedoch nur anhand des Vertrags und der Rechtsprechung beurteilen.
Was gilt für Türen, Fenster und Böden?
Nicht jede Renovierungsarbeit gehört zu den Schönheitsreparaturen. Der Innenanstrich von Türen und Fenstern kann grundsätzlich zu den Schönheitsreparaturen gehören. Der Außenanstrich von Fenstern oder Türen ist dagegen nicht ohne Weiteres auf den Mieter übertragbar. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende formularmäßige Klausel bereits als unwirksam beurteilt.
Auch Arbeiten am Boden sind nicht automatisch Schönheitsreparaturen. Das Ausbessern von Parkett, der Austausch eines verschlissenen Bodenbelags oder umfangreiche Reparaturen sind deshalb getrennt von normalen Schönheitsreparaturen zu betrachten.
Anders kann die Situation aussehen, wenn der Mieter einen Bodenbelag oder andere Bestandteile der Wohnung über die normale Abnutzung hinaus beschädigt hat. Dann kann eine Schadensersatzpflicht entstehen.
Eigenreparatur des Mieters
Mieter sollten Reparaturen an der Wohnung nicht ohne Rücksprache mit dem Vermieter beauftragen, wenn es sich um einen normalen Mangel der Mietsache handelt. Der Vermieter muss grundsätzlich die Möglichkeit erhalten, den Mangel selbst zu beheben oder einen geeigneten Handwerksbetrieb damit zu beauftragen.
Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder eine sofortige Maßnahme erforderlich ist, um größere Schäden zu verhindern. § 536a BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch des Mieters auf Ersatz notwendiger Aufwendungen vor.
Beauftragt ein Mieter dagegen ohne erforderliche Abstimmung einen Handwerker, kann die Frage der Kostenerstattung kompliziert werden. Vor einer kostenpflichtigen Reparatur sollte deshalb möglichst die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.
Bei einfachen Arbeiten kann ein Mieter selbst tätig werden. Allerdings kann eine fehlerhafte Reparatur weitere Schäden verursachen. Werden dadurch zusätzliche Kosten ausgelöst, kann dies zu einer Ersatzpflicht führen.
Wer bezahlt welche Reparatur?
Für eine erste Einordnung hilft folgende Übersicht:
| Schaden oder Arbeit | Grundsätzliche Einordnung |
|---|---|
| Normale Abnutzung durch Wohnen | Vermieter |
| Defekte zentrale Heizungsanlage | Vermieter |
| Schäden an Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen | grundsätzlich Vermieter |
| Kleine Reparatur an häufig benutztem Gegenstand | gegebenenfalls Mieter bei wirksamer Kleinreparaturklausel |
| Vom Mieter schuldhaft verursachter Schaden | grundsätzlich Mieter |
| Schönheitsreparaturen | abhängig von wirksamer Vereinbarung und Einzelfall |
| Bauliche Mängel | Vermieter |
| Selbst beauftragte Reparatur ohne Abstimmung | Kostenübernahme nicht automatisch |
Die Tabelle ersetzt keine Prüfung des Mietvertrags. Besonders bei Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen kommt es auf die konkrete Klausel und die Umstände des Mietverhältnisses an.
Was sollten Mieter bei einem Schaden tun?
Tritt ein Defekt auf, sollten Sie den Vermieter möglichst schnell informieren. Beschreiben Sie den Schaden und dokumentieren Sie ihn bei Bedarf mit Fotos.
Beauftragen Sie nicht vorschnell selbst einen Handwerker. Bei einem normalen Mangel ist zunächst der Vermieter für die Instandhaltung zuständig. Nach § 536c BGB besteht für den Mieter außerdem eine Pflicht zur unverzüglichen Mängelanzeige.
Bei einem akuten Schaden, durch den beispielsweise ein erheblicher Wasseraustritt entsteht, kann schnelles Handeln erforderlich sein, um weitere Schäden zu verhindern. Auch in diesem Fall sollten Sie den Vermieter möglichst umgehend informieren und die notwendigen Maßnahmen auf das erforderliche Maß beschränken.
Bei Streit über die Kosten können eine Mieterberatung, ein Mieterverein oder eine rechtliche Beratung weiterhelfen. Bei größeren Schäden sollten Sie vor einer kostenpflichtigen Beauftragung klären, wer die Kosten trägt.
