Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von
Für Immobilien ist der Passivhausstandard der weltweit höchste anerkannte Energieeffizienzstandard. Ein Passivhaus benötigt im Vergleich zu Neubauten in Deutschland nur noch 20 % Heizenergie. Außerdem sind Passivhäuser nicht nur äußerst energieeffizient, sondern bieten den Bewohnern auch einen hohen Wohnkomfort und beste Lebensqualität.
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Was ist ein Passivhaus?
Ein Passivhaus weist im Vergleich zu Gebäuden mit regulärem Baubestand einen deutlich geringeren Heizbedarf auf. In der Regel wird von einem Passivhaus bis zu 90 Prozent weniger Heizwärme verbraucht. Würde man diese Zahlen mit einem Neubau vergleichen, der die Anforderungen der Energiesparverordnung erfüllt, fällt der Verbrauch selbst in diesem Vergleich immer noch 30 bis 45 Prozent niedriger aus.
Mit diesem geringen Heizbedarf ist in den meisten Fällen nur ein kleines Heizsystem nötig, oft entfällt die Heizung sogar komplett. Und trotzdem herrscht das ganze Jahr über im Inneren des Gebäudes eine angenehme Raumtemperatur von rund 20 bis 23 Grad Celsius. Dieser niedrige Energiebedarf kann aber nur durch besondere Konstruktionen der Gebäudeart und der Verwendung von hochwertigen Bauteilen erreicht werden. Hierbei wird eine gute Wärmedämmung ermöglicht, durch eine möglichst luftdichte Gebäudehülle und eine Dreifachverglasung der Fenster. So geht wenig Wärme von innen nach außen verloren. Bei dem Bau eines Passivhauses wird vorwiegend mit passiven Wärmequellen gearbeitet, so werden die Räume durch Sonneneinstrahlung, Körperwärme der Bewohner oder Wärme von Haushaltsgeräten beheizt.
Welche Anforderungen muss ein Passivhaus erfüllen?
Damit ein Gebäude jedoch einen Passivhausstandard erreicht, muss es folgende Anforderungen erfüllen:
- Pro Quadratmeter einen Jahresheizwärmebedarf von maximal 15 Kilowattstunden (kWh)
- Eine gute Wärmedämmung mit beinahe luftdichter Konstruktion
- Fenster dürfen einen U-Wert von 0,8 Watt (W) pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten
- Im gesamten Gebäude sorgt die Lüftungsanlage für eine gleichmäßige Durchströmung
- Ein U-Wert von 0,15 Watt (W) pro Quadratmeter dürfen von den lichtundurchlässigen Außenbauteilen nicht überschritten werden
- Einen Primär-Energiebedarf aller Haushaltsanwendungen von maximal 120 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter
Für ein Passivhaus ist der geringe Energieverbrauch und die komplette Unabhängigkeit von Energieträgern entscheidend. Diese Anforderungen können nur erfüllt werden, wenn das Gebäude bereits mit einer bestimmten Konstruktion erbaut wird. Erfüllt ein Haus alle Ansprüche des Passivhaus Instituts, kann man seine Immobilie als „Zertifiziertes Passivhaus“ einstufen lassen.
Das Passivhaus und seine Kosten
Die Kosten für ein Passivhaus können je nach Größe und eingesetzter Technik sehr stark variieren. Der Bau eines Passivhauses wird in der Regel immer teurer ausfallen als der Bau eines “normalen” Hauses nach EnEV-Standard.
Für den Bau eines Passivhauses kann man mit der Faustregel 1.400 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Mehrkosten liegen hier bei etwa knapp 10 Prozent.
Diese Mehrkosten fallen unter anderem an wegen der stärkeren Wärmedämmung, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, stark isolierten Fenstern mit Dreifachverglasung sowie mehreren kleineren Sonderanpassungen (Anschlussarbeiten, etc.). Bei einem Passivhaus muss mit mehr Kosten als bei einem klassischen Bau gerechnet werden. In der Regel sind das etwa 1.400 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und dazu kommen noch die Betriebskosten für Wartung, Instandhaltung und Betrieb der Haustechnik. Allerdings sollte man hierbei auch immer die nächsten 30 Jahre im Hinterkopf haben, denn in den kommenden Jahren wird das Thema Energieversorgung sicherlich einen weitaus höheren Stellenwert haben, als er jetzt gerade hat.
Kostenbeispiel für ein Passivhaus
Pauschal kann man nicht sagen wie viel ein Passivhaus Bau kosten würde. Hier kommen wie bereits erwähnt mehrere Faktoren wie Größe, Ausführung, Bauweise und verwendete Technik in die Kostenrechnung. Die Mehrkosten bei einem Passivhaus hier entstehen speziell in 4 Bereichen:
- Wärmedämmung
- Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Fenster
- Detailarbeiten und Sonderanpassungen
Hier ein kurzes Beispiel aus der Praxis
Sie bauen ein Doppelhaus in zwei Hälften. Eine Hälfte wird mit konventioneller Bauweise als Effizienzhaus 70 gebaut und die andere Hälfte wird als Passivhaus ausgebaut. Beide Haushälften haben eine Wohnfläche von gesamt 110 m². So haben beide Haushälften identische Merkmale und die Kostenunterschiede lassen sich gut vergleichen.
| Kosten Haushälfte 1 (Effizienzhaus) | Kosten Haushälfte 2 (Passivhaus) | Kostenunterschied |
| 160.600 € | 200.310 € | 39.710 € (ca. 15 % teurer) |
Dies ist nur ein Kostenbeispiel für ein bestimmtes Doppelhaus mit gleicher Wohnfläche und Ausstattung. In der Realität findet man so ein Beispiel eher weniger. Die Kostenunterschiede fallen hier je nach Bauweise in anderen Fällen höher oder niedriger aus.
Mehrkosten
Im Vergleich zu Standardbauweisen sind bei Passivhäusern vor allem die kostenintensiven Wärmedämmungen sowie die dreifach verglasten Fenster für die höheren Preise zuständig. Für die Fenster kann man hier nur sehr schwer genaue Kostenangaben machen, da hier mit vielen unterschiedlichen Materialien für den Rahmen gearbeitet wird sowie dem fehlenden Standardmaß für die Fenstergrößen. Eine komplette Ausstattung eines konventionellen Einfamilienhauses mit Passivhausfenstern kostet im Durchschnitt zwischen 5.000 und 7.000 EUR.
Altbau
Bei einer Altbausanierung ist es noch einmal etwas schwieriger genaue Kostenangaben zu erstellen. Die energetischen und baulichen Gegebenheiten vor Ort sowie der erforderliche Aufwand schwanken viel zu stark von Gebäude zu Gebäude. Hier betragen die Mehrkosten im Vergleich zur üblichen Bauweise circa 10 bis 18 Prozent. Möchten Sie eine Gesamtsanierung zum Passivhaus durchführen, müssen Sie mit knapp 62.000 Euro rechnen. Das sind knapp 44 Prozent mehr.
Baumängel
Ob das Haus auch wirklich dicht ist, sollte bereits dann gemessen werden, bevor mit den Innenausbauten begonnen wird. Hier können eventuelle Leckagen mit geringem Aufwand und geringen Kosten behoben werden. Die Lokalisierung von Undichtigkeiten bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche kostet knapp 300 Euro. Sollte ein ausführliches Messprotokoll mit Fotodokumentation notwendig sein, kann ein Energieberater beauftragt werden. Der BlowerDoor-Test kostet bis zu 500 Euro.
Auch wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten, sollten Sie sich den potenziellen Sanierungskosten bewusst sein. Spätestens 2 Jahre nach Einzug in ein altes, unsaniertes Gebäude sind Sie gemäß EnEV verpflichtet Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Darunter gehören die Dämmung von Dach und Dachboden, Austausch der alten Heizung sowie Dämmung von Rohrleitungen.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es für den Bau von Passivhäusern?
Wer etwas für die Umwelt tun möchte, muss dies natürlich nicht immer aus komplett eigener Tasche zahlen. Hierfür gibt es vom Staat Förderungen für Passivhäuser. Sollten Sie Ihre Immobilie also energieeffizienter gestalten wollen, als es die gesetzliche EnEV vorsieht, kann eine Förderung infrage kommen.
Das Förderprogramm “Bundesförderung für effiziente Gebäude” von der KfW bietet für alle, die Haus und Wohnung energieeffizient bauen und sanieren möchten einen Kredit an. Hierbei werden die Sanierung, der Neubau oder der Kauf eines neuen beziehungsweise frisch sanierten Effizienzhauses und einzelne energetische Maßnahmen bei bestehenden Gebäuden gefördert. Bei den Konditionen können Sie zwischen zwei Formen der Finanzierung auswählen.
Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie in den ersten Jahren nur die Zinsen und danach immer gleiche monatliche Annuitäten.
| Sollzins pro Jahr | Laufzeit | Tilgungsfreie Anlaufzeit | Zinsbindung |
| 0,57 % | 4 bis 10 Jahre | 1 bis 2 Jahre | 10 Jahre |
| 0,72 % | 11 bis 20 Jahre | 1 bis 3 Jahre | 10 Jahre |
| 0,76 % | 21 bis 30 Jahre | 1 bis 5 Jahre | 10 Jahre |
Endfälliges Darlehen
Beim endfälligen Darlehen wird die gesamte Laufzeit nur die Zinsen und am Ende der komplette Kreditbetrag in einer Summe zurückgezahlt.
| Sollzins pro Jahr (effektiver Jahreszins) | Laufzeit und Zinsbindung |
| 0,79 % | 4 bis 10 Jahre |
Kredithöhe
Die maximale Kredithöhe für das Effizienzhaus variiert, je nachdem wie energieeffizient Ihr Neubau ist und wie hoch die förderfähigen Kosten sind. Mit einem Effizienzhaus Stufe 40 oder 55 werden Ihre Vorhaben mit einem Kreditbetrag von bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit gefördert.
