Immer wieder hört man von der Gentrifizierung bestimmter Stadtteile – Köln-Ehrenfeld, Berlin-Friedrichshain oder das Hamburger Schanzenviertel sind dabei nur einige Beispiele für die Gentrifizierung in deutschen Großstädten. Der Begriff beschreibt wesentlich den Strukturwandel in Stadtteilen oder -vierteln. Inwiefern das Einfluss auf den Immobilienmarkt und den Wohnungsbau hat, wollen wir im Folgenden erklären.
Gentrifizierung Definition
Die Gentrifizierung findet sich in den verschiedensten Themengebieten wieder. So wird die Begrifflichkeit in der Sozioökonomie, den Wirtschaftswissenschaften, der Volkskunde sowie in der Stadtforschung und -planung behandelt und untersucht.
Populär wurde die Gentrifizierung in den 1960er Jahren durch die britische Soziologin Ruth Glass als diese Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington zum Gegenstand ihrer Untersuchungen machte.
Der Begriff Gentrifizierung stammt vom englischen Ausdruck “gentry” ab, was soviel wie “niederer Adel” bedeutet. Gemeint ist mit dem Prozess der Gentrifizierung eine strukturelle Veränderung in Stadtteilen oder -vierteln von Großstädten. Dabei kommt es zum Wandel der soziodemografischen Bevölkerung und der damit einhergehenden Veränderung des dort ansässigen Gewerbes.
Was sind soziodemografische Merkmale? Darunter versteht man sowohl soziale als auch wirtschaftliche Merkmale wie beispielsweise Alter, Einkommen, Familienstand, Geschlecht oder Bildung.
Es kommt zum Austausch der Anwohner mit niedrigem Einkommen gegen eine Bewohnerschaft mit höherem Einkommen.
Prozess der Gentrifizierung
Nicht immer läuft die Gentrifizierung nach dem selben Prozess ab, jedoch zeigen sich in vielen gentrifizierten Stadtteilen bestimmte Muster. Ein typischer Ablauf wäre beispielsweise der folgende:
Als Ausgangssituation herrscht in einem als Wohnort eher unattraktiven Stadtteil hoher Leerstand. Das ist häufig in klassischen Arbeitervierteln oder in ehemals industriell geprägten Stadtteilen der Fall. Meist zeichnet die Stadtteile ein hoher Bestand an Altbauten aus. Durch den industriellen Strukturwandel verlieren die Stadtteile jedoch als Arbeitsort nach und nach ihre Bedeutung. Gleichzeitig ziehen viele Arbeitnehmer fort, um an anderen Orten oder in anderen Städten Arbeit zu finden.
Nicht selten hat das dann zur Folge, dass höhere Armut herrscht und es zu einer Verwahrlosung des Stadtbildes kommt. Das wiederum führt zu zunehmendem Leerstand.
Veränderung zum Szeneviertel
Viel Platz und günstige Mieten sowie eine häufig innenstadtnahe Lage locken dann Studenten oder Kreative und Künstler an. An dieser Stelle setzt der Prozess der Gentrifizierung an. Die vorhandenen Flächen können dann auf ganz unterschiedliche Weise genutzt werden: Beispielsweise zum günstigen Wohnen, für Ateliers, Proberäume oder Cafés und Clubs. Loftwohnungen entstehen, es kommt zu Altbausanierungen und Entwicklung einer bestimmten Szene in dem Stadtteil. Hier spricht man häufig von sogenannten Szenevierteln, in denen Kunst und Kultur florieren.
Eine solche Szene wiederum lockt mehr Menschen an, der Stadtteil erlangt größere Bekanntheit und Popularität und wird als Wohnort wieder attraktiver. So ziehen nach und nach mehr Menschen mit höherem Einkommen in den Stadtteil. Die Bevölkerung wird durchmischt und die Mietpreise steigen. In Folge dessen kommt es langsam zur Verdrängung der lang ansässigen, eher gering verdienenden Bevölkerung.
In einer letzten Phase kann es dann aber sogar zur Verdrängung der Szene und einer erneuten Veränderung der Anwohner kommen, sodass statt Studenten oder Kreativen überwiegend Paare oder Familien mit höherem Einkommen in den Stadtteil ziehen.
Gentrifizierungsprozesse unterliegen einem sogenannten Invasions-Sukzessions-Zyklus. Das heißt eine Minderheit zieht ein und wird mit der Zeit zur Mehrheit. Dadurch kommt es zur ständigen Veränderung sozialer Gruppen.
Vor- und Nachteile der Gentrifizierung
Zwar kommt es durch die Gentrifizierung eines Stadtteils insgesamt zu einer Aufwertung des Viertels, eine heterogene Sozialstruktur geht dadurch jedoch auf lange Sicht verloren und einkommensschwache Haushalte werden mehr und mehr an den Stadtrand oder aus der Stadt gedrängt.
Man sollte die Gentrifizierung also durchaus nicht als eine rein positive Entwicklung beurteilen. Wenn Stadtteile gentrifiziert werden, hat das nämlich sowohl Vor- als auch Nachteile.
Vorteile der Gentrifizierung
- Optische Aufwertung durch Sanierung und bessere Pflege
- Bessere Wohnqualität in modernisierten Wohnungen
- Erhöhtes kulturelles Angebot
- Höhere Wirtschaftlichkeit des Stadtteils
- Mehr Investition
Nachteile der Gentrifizierung
- Verdrängung alteingesessener Bewohnerschaft
- Steigende Mietpreise in Großstädten
- Wohnungsmangel
- Verlust von Diversität
- Soziale Ungleichheit zeichnet sich in der Raumstruktur der Stadt nieder
Was bedeutet die Gentrifizierung für das Baugewerbe?
Zunächst herrschen in den Stadtvierteln günstige Bodenpreise und niedrige Mieten, gleichzeitig sind viele Gebäude in schlechtem Zustand. Gerade im Baugewerbe lassen sich die niedrigen Bodenpreise dazu nutzen, um Grundstücke günstig zu erwerben und das Bauland zu nutzen. Die mangelbehafteten Gebäude können aufwendig saniert und teurer weiter vermietet werden. Da die Gentrifizierung eines Stadtteils diesen in der Regel auch auf lange Sicht attraktiv macht, können Investoren mit verhältnismäßig geringen Investitionen langfristig viel Gewinn machen. Auch Eigentumswohnungen gelten für viele Anwohner mit hohem Einkommen als sichere Kapitalanlage. Dementsprechend häufig wird darüber spekuliert, welcher Stadtteil das nächste Kreuzberg oder das nächste Ehrenfeld wird.
Für den sozialen Wohnungsbau wiederum ist die Gentrifizierung weniger förderlich. In innenstadtnahen Gebieten kommt es immer seltener zum Bau von Sozialwohnungen, da vorhandenes Bauland lieber für Luxus-Immobilien genutzt oder die Bestände teuer vermietet werden. Durch die Segregationsprozesse von einkommensstarken und einkommensschwachen Haushalten entsteht eine räumliche Trennung in der Stadt. Das wiederum erhöht die soziale Ungleichheit nur noch weiter.
Mit der Zeit kann es in gentrifizierten Stadtteilen auch zu Schwierigkeiten in der Szene, die das Viertel einst so beliebt gemacht hat, kommen. Die steigenden Mieten und Bodenpreise verdrängen nach und nach auch die Kulturszene. Es kann zu einer Veränderung hin zu einem “familienfreundlichen” Wohnviertel kommen, in dem Clubs durch Kindergärten und Secondhand-Läden durch Luxusboutiquen ersetzt werden.
Um sowohl sozialen Segregationsprozessen als auch dem Absterben der Kulturszene entgegenzuwirken, wird immer häufiger angestrebt die Gentrifizierung durch Bebauungspläne, Planungsvorgaben und Initiativen so zu regulieren, dass verschiedene Bevölkerungsschichten nicht nur neben- sondern auch miteinander leben können und Diversität gefördert wird.
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