Egal ob Neubau, Renovierung oder andere Bauarbeiten an einem Gebäude: Wenn Sie etwas bauen möchten, muss ein Bauvertrag her. Dieser ist die Grundlage jedes Bauvorhabens und regelt alle zu erbringenden Bauleistungen, Zuständigkeiten und Fristen zwischen Bauherrn (Besteller) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Es gibt drei Arten von Bauverträgen: Bauvertrag nach BGB, VOB-Vertrag und Verbraucherbauvertrag. Die Arten kommen mit unterschiedlichen Regelungen daher. Wir verraten Ihnen, was Sie über die drei Bauvertragsarten wissen müssen und legen dar, welche wesentlichen Unterschiede es gibt.
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Bauvertrag nach BGB
Der Bauvertrag nach BGB beruht auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Es handelt sich dabei um eine Sonderform des Werkvertrags, dass zwischen einem Bauherrn (Besteller) und Bauunternehmen (Auftragnehmer) geschlossen wird. In § 650a, Abschnitt 1 des BGB ist definiert, um was es sich dabei genau handelt: „Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“ Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Regelungen eines Bauvertrags nach BGB.
Vertragsabschluss
Für den Abschluss eines BGB-Bauvertrags bestehen keine Formvorschriften. Er kann daher mündlich oder durch Konkludenz (schlüssiges Handeln) abgeschlossen werden. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Vertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks einhergeht. Dann wird eine notarielle Beurkundung benötigt.
Bauabnahme
Bei einem BGB-Bauvertrag ist der Auftraggeber verpflichtet, das vertragsgemäß fertiggestellte Werk abzunehmen. Dafür wird in der Regel durch den Auftragnehmer eine angemessene Frist gelegt. Wenn der Bauherr in dieser Zeit mindestens einen wesentlichen Mangel feststellt, kann er die Abnahme verweigern. Gemäß BGB findet im Falle von Baumängeln eine erneute Zustandsprüfung des Werks statt. Diesem können beide Vertragsparteien beiwohnen oder es kann nur durch den Auftragnehmer durchgeführt werden. In diesem Fall muss dem Bauherrn schriftlich eine unterschriebene Abschrift der Zustandsprüfung zukommen lassen.
Vergütung
Gemäß BGB sieht der Bauvertrag vor, dass der Auftragnehmer mit einer vorab vereinbarten Summe entlohnt wird. Dafür muss das Werk ohne Mängel fristgerecht fertiggestellt werden. Die Vertragsparteien können sich bei Vertragsschluss zwischen einem Pauschalpreis und einem Einheitspreis entscheiden.
- Pauschalpreis: Der Pauschalpreis umfasst sämtliche bei Vertragsabschluss festgelegten Leistungen. Es werden keine Mehr- oder Minderleistungen berücksichtigt.
- Einheitspreis: Der Einheitspreis betrifft Leistungseinheiten, die in einem im Bauwesen üblichen Leistungsverzeichnis definiert werden.
Die Vergütung ist fällig, sobald das fertiggestellte Werk vom Bauherrn abgenommen wurde und er vom Auftragnehmer eine prüffähige Schlussrechnung erhalten hat.
Schlussrechnung
Für die Vergütung ist eine prüffähige Schlussrechnung verpflichtend. Diese muss alle erbrachten Leistungen für den Bauherrn verständlich darlegen. Der Bauherr kann innerhalb von 30 Tagen Widerruf gegen die Prüffähigkeit einlegen. Wenn das Bauwerk abgenommen wurde und die Schlussrechnung prüffähig ist, ist keine Abschlagszahlung mehr möglich.
Baumängel
Auftraggeber können innerhalb einer Frist von fünf Jahren nach Abnahme Baumängel melden. Folgendes können Sie nach BGB tun, wenn Sie Mängel am Bauwerk entdecken:
- Zurückhaltungsrecht: Auftraggeber können die Zahlung eines Teils der Vergütung verweigern, und das in doppelter Höhe für die Kosten, die für die Mängelbeseitigung anfallen.
- Nacherfüllung: Auftraggeber können Nacherfüllung beim Bauunternehmen einfordern. Dann ist das Bauunternehmen verpflichtet, Teilkosten für die Mängelbeseitigung zu übernehmen. Dies betrifft insbesondere Kosten für den Transport und das Material.
- Kompensation: Der Auftragnehmer muss die Mängel innerhalb einer Frist beheben. Tut er dies nicht, darf der Auftraggeber ein anderes Bauunternehmen dafür beauftragen und Kompensation für die Leistungen einfordern.
- Schadensersatz: Der Auftragnehmer kann unter Umständen Schadensersatz einfordern.
- Rücktritt: Unter bestimmten Umständen kann der Auftraggeber aus dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern.
Widerruf und Kündigung
Der Gesetzgeber räumt dem Bauherrn ein 14-tägiges Rücktrittsrecht ab dem Zeitpunkt der Unterschrift ein. Die Kündigung eines Bauvertrages nach BGB muss in schriftlicher Form geschehen. Eine Kündigung nach Ablauf der 14 Tagen ist bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich.
Bauvertrag nach VOB
Ein VOB-Vertrag kommt in der Regel bei Bauaufträgen der öffentlichen Hand zum Einsatz. Der Vertrag richtet sich dabei nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Während die Einhaltung der VOB-Regelungen für Bauaufträge aus öffentlicher Hand verpflichtend ist, können private Bauherren und Vertragspartner die VOB-Regelungen in ihren Bauvertrag aufnehmen, müssen es aber nicht – es handelt also um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die VOB besteht aus drei Teilen, wovon für private Bauherren VOB/B und VOB/C relevant sind.
VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen
Die VOB/B besteht aus 18 Paragrafen. Die Paragrafen befassen sich mit allgemeinen Vertragsbedingungen für das private Baurecht. Die VOB/B beinhaltet Bestimmungen, die das BGB nicht oder nur unzureichend berücksichtigt. Mit den VOB/B-Bestimmungen werden so unter anderem Regelungen zur Ausführung der Bauleistung, Vergütung, Fristen sowie Abnahme- und Abrechnungsverfahren erweitert, verändert oder eingegrenzt.
VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen
65 DIN-Normen bilden die VOB/C. Die Normen regeln die Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (ATV). Darin sind allgemeine Regeln und Vorgaben bei der Durchführung für Bauarbeiten jeder Art und für einzelne Gewerke, die am Bau beteiligt sind, beschrieben. Sie erweitert die Klauseln der VOB/B um konkretere Angaben und gilt automatisch, wenn die VOB/B-Regelungen in den Bauvertrag aufgenommen werden.
Vertragsabschluss / Gültigkeit
Regelungen aus der VOB bedürfen im Unterschied zu einem BGB- oder Verbraucherbauvertrag ausdrücklich eine schriftliche Vereinbarung. Ohne dies sind die VOB-Regelungen nicht gültig.
Bauabnahme
Ein weiterer Unterschied zu den anderen Vertragsarten: Wenn der Bauherr über die Fertigstellung des Bauwerks informiert wurde, hat er bei einem VOB-Vertrag in der Regel zwölf Tage Zeit, um eine Rückmeldung abzugeben. Tut er dies nicht, kann der Auftragnehmer davon ausgehen, dass die Abnahme stillschweigend durchgeführt wurde.
Baumängel
Bei einem Vertrag nach VOB/B beträgt die Gewährleistungsfrist ab Vertragsabschluss in der Regel vier Jahre statt fünf Jahre. In dieser Zeit können Baumängel gemeldet werden.
Vergütung und Rechnungsstellung
Bei einem VOB/B-Vertrag muss eine schriftliche Rechnung vorgelegt werden, die für den Auftraggeber nachvollziehbar ist, damit die Vergütung erfolgen kann. Die Vergütung kann im Unterschied zum BGB-Vertrag auch etappenweise erfolgen.
Änderungswünsche nach Abschluss eines Bauvertrages nach VOB
Bei einem VOB/B-Vertrag hat der Auftraggeber die Möglichkeit, Änderungswünsche nach Abschluss des Vertrages einzubringen. Das Bauunternehmen muss diese bei der Durchführung des Auftrags berücksichtigen. Bei einem BGB-Vertrag ist dies nicht möglich.
Verbraucherbauvertrag
Ein Verbraucherbauvertrag kommt nur dann zustande, wenn private Auftraggeber ein neues Gebäude oder größere Umbauarbeiten in Auftrag stellen, die einem Neubau gleichkommen. Dem Verbraucherbauvertrag liegt das BGB zugrunde. Er zielt darauf ab, private Bauherren vor finanziellen Schwierigkeiten zu schützen. Dafür gibt es unter anderem erweiterte Regelungen zu Abschlagszahlungen und zur Übergabe von wichtigen Unterlagen.
Klare Bauleistungsbeschreibung
Das Bauunternehmen muss ausführlich in einer Bauleistungsbeschreibung darlegen, welche konkreten Leistungen durchgeführt werden. Darüber hinaus sind sie verpflichtet, genaue Raum- und Flächenangaben anzugeben. Ungenaue Angaben oder Unklarheiten in der Bauleistungsbeschreibung benachteilen den Auftragnehmer.
Verbindliche Aussage zu Fristen
Der Auftragnehmer muss verbindliche Aussagen zur Fertigstellung des Bauwerks machen. Falls ein genaues Datum nicht angegeben werden kann, muss die gesamte Dauer der Bauausführung festgehalten werden. Bei Verzögerungen hat der Auftraggeber das Recht auf Schadensersatzansprüche.
Das Recht auf wichtige Unterlagen
Der Auftraggeber hat das Recht, wichtige Unterlagen vom Auftragnehmer vor Baubeginn ausgehändigt zu bekommen. Dabei kann es sich beispielsweise um Dokumente handeln, die der Auftraggeber für die Vorlage bei einer Behörde oder Bank braucht.
Abschlagszahlungen
Der Auftragnehmer darf Abschlagszahlungen nur in Höhe von insgesamt 90 Prozent der Gesamtvergütung verlangen.
Widerruf
Der Auftraggeber kann einen nicht vom Notar beurkundeten Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Unterzeichnung widerrufen. Bei einer fehlenden oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung endet die Widerrufsfrist nach einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss.
