Wenn durch einen Rohrbruch, einen Sturm oder eine Überflutung in einer Mietwohnung ein Wasserschaden vorliegt, so ist dies nicht nur ärgerlich, sondern auch eine echte Gefahr für Gesundheit und Einrichtung. Aus diesem Grund besteht für Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Mietminderung zu beantragen. Dies soll Sie von den Kosten für die Wohnung, die sie nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen können, befreien sowie den Vermieter zu einer möglichst raschen Behebung der Schäden bringen. Hier erfahren Sie mehr darüber, welche Mietminderungen möglich sind und was die Voraussetzungen und gesetzlichen Grundlagen sind. Außerdem erfahren Sie, wie das empfohlene Vorgehen bei einer Mietminderung ist.
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Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Wasserschaden
Wenn Sie in Ihrer Mietwohnung einen Wasserschaden feststellen, so müssen Sie Ihren Vermieter unverzüglich und schriftlich darüber in Kenntnis setzen. Nur so kann der Vermieter auf den Schaden reagieren und eine Mietminderung ist zulässig. Außerdem kann bei Nichterfolgen der Meldung eine Schadensersatzforderung drohen. Eine Mietminderung ist immer zulässig, solange Sie als Mieter nicht der Verursacher sind. Wenn Sie etwa bei Sturm das Fenster offen lassen oder fahrlässig ein Rohr beschädigen, können Sie keine Mietminderung geltend machen. Zusätzlich muss der Mietminderung erheblich sein, also das Leben in der Wohnung deutlich einschränken. Außerdem muss der Mietvertrag die Pflicht der Behebung beim Vermieter festlegen. Die Kleinreparaturklausel sollte also nicht greifen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Eine Mietminderung kann auch rückwirkend angezeigt werden, im Sinne der guten Beziehung zum Vermieter ist es allerdings oft klüger, dem Vermieter eine Frist für die Behebung des Schadens zu geben.
Grundlage für eine Mietminderung ist § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Nach diesem zahlt der Mieter seine Miete für die Tauglichkeit der Wohnung und kann bei eingeschränkter Tauglichkeit die Miete durch erhebliche Mängel um den Grad der entsprechenden Einschränkung mindern. Auch die vorhergehende Rüge des Mieters ist hier vorgeschrieben.
Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden
Eine Mietminderung wird in prozentualer Höhe der Bruttomiete (also Kaltmiete plus Nebenkosten) angegeben. Sinnvolle Mietminderungen bei einem Wasserschaden liegen in den meisten Fällen bei 10 bis 30 Prozent, bei Unbewohnbarkeit der Wohnung bis zu 100 Prozent. Die hier angeführten Mietminderungen sind Erfahrungswerte und Beispiele, die vor Gericht Bestand hatten und üblicherweise von Mietern akzeptiert werden. Hier sind beispielhaft einige Mietminderungen angeführt. Wenn Sie für Ihren Einzelfall Informationen benötigen, sollten Sie sich im Zweifel an einen Mieterschutzbund oder Fachanwalt werden. Eine Mietminderung muss im Zweifelsfall vor Gericht erstritten werden.
| Schadensfall | Übliche Mietminderung |
|---|---|
| Durch Feuchtigkeit gewellter Fußboden | 20 Prozent |
| Großflächiger Wasserschaden an der Decke | 25 Prozent |
| Tropfende Decke | 30 Prozent |
| Wasserflecken | 10 Prozent |
| Unbenutzbarkeit eines einzelnen Zimmers | 20 – 30 Prozent |
| Wassereinbruch in Geschäftsräume | 40 Prozent |
| Einsatz von Trocknungsgeräten | 80 bis 100 Prozent |
| Wohnung unbewohnbar (z. B. Einsturzgefahr oder stehendes Wasser) | 100 Prozent |
Korrektes Vorgehen für die Mietminderung bei einem Wasserschaden
Wenn Sie einen Wasserschaden feststellen, so sollten Sie unverzüglich Ihren Vermieter informieren. Dies muss auch schriftlich geschehen, damit Ihre Rüge dokumentiert ist. Stellen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Wasserschadens und drohen Sie eine angemessene Mietminderung an, falls der Schaden schwerwiegend genug ist. Sie sollten den Wasserschaden auch dokumentieren, um die Mietminderung notfalls vor Gericht durchsetzen zu können. Mögliche Dokumente sind Fotografien, ein Schadensprotokoll oder das Hinzuziehen eines Zeugen. Sollten Sie sich über das Vorliegen ausreichender Schwere oder die Höhe der Mietminderung nicht im Klaren sein, so sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine ähnlich qualifizierte Person kontaktieren.
Wenn Sie diese Vorschritte erfüllt haben und der Mangel nicht in der Frist beseitigt wurde, können Sie von sich aus Miete in Höhe der Mietminderung einbehalten. Sollte Ihr Vermieter der Mietminderung nicht zustimmen, so muss er sich an ein Gericht wenden, dass die Rechtfertigung der Mietminderung und die angemessene Höhe prüft. Eine Kündigung müssen Sie nicht befürchten, allerdings eventuell bei einer erhöhten Förderung den einbehaltenen Betrag anteilig oder ganz zurückzahlen. Eine alternative Möglichkeit zum sofortigen Zurückbehalten der Miete ist es, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. So können Sie bei Nichtbehebung der Schäden Ihre Miete zurückfordern. Diese Zahlung unter Vorbehalt müssen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mitteilen.
Wenn Sie eine Mietminderung durch einen Wasserschaden in Anspruch nehmen, sollten Sie auch prüfen, ob Sie weitere Rechtsansprüche haben. Sollte etwa durch den Wasserschaden ihr Hausrat in Mitleidenschaft gezogen sein, so steht Ihnen eventuell Schadensersatz zu. Außerdem haben Sie bei Unbewohnbarkeit unter Umständen auch das Recht auf eine fristlose Kündigung und darauf, dass Ihr Vermieter Ihre Umzugskosten bezahlt.
Zahlt der Vermieter Hotelkosten?
Wenn Ihre Wohnung durch einen Wasserschaden unbewohnbar wird, sind Sie unter Umständen gezwungen, übergangsweise in einem Hotel zu leben. Die Übernahme der Hotelkosten erfolgt nur dann, wenn eine Übernachtung in der Wohnung nicht möglich ist. Ist etwa nur ein Arbeitszimmer zu stark geschädigt, so gilt dies nicht. Bei einem schweren Wasserschaden im Badezimmer, Kinderzimmer oder Schlafzimmer ist eine Übernahme von Hotelkosten hingegen sehr wahrscheinlich. Der Vermieter zahlt die Hotelkosten nur dann, wenn er den Wasserschaden zu verursachen hat (§ 536a BGB). In anderen Fällen übernimmt eine Versicherung diese Kosten. Dies kann entweder die Haftpflichtversicherung des Verursachers (beispielsweise bei einer übergelaufenen Badewanne in der Nachbarwohnung) oder die Wohngebäudeversicherung (Rohrbruch bei alten Leitungen) sein. Die Erstattung von Hotelkosten ist bei Versicherungen meistens auf 100 Tage gedeckelt und dürfen täglich maximal 0,1 % der Versicherungssumme betragen. Werden die Hotelkosten übernommen, muss in dieser Zeit jedoch die Miete regulär weiterbezahlt werden.
