Letzte Aktualisierung am 27. April 2023 von Mika Lehmann
Bild: etfoto / stock.adobe.com
Sie haben einen Baugrund gefunden und wollen darauf Ihre Traumimmobilie errichten? Dann sollten Sie im Rahmen der weiteren Planung ein Bodengutachten beauftragen. Mithilfe des Bodengutachtens erhalten Sie Klarheit darüber, ob sich der Baugrund überhaupt für die Errichtung Ihrer Traumimmobilie eignet oder nicht. Denn ob ein Baugrund auch eine gute Basis für den Hausbau ist, können Sie mit bloßem Auge nicht erkennen. So können auch solide erscheinende Grundstücke, die von unzähligen Nachbarhäusern umgeben sind, teils nicht ohne Verbesserungsmaßnahmen bebaut werden. Denn auch wenn die Bodeneigenschaften Ihrer Nachbarn in spe gut sind, können Sie daraus nicht gleichzeitig auch für Ihr Grundstück auf ideale Bodeneigenschaften schließen. Es liegen meist sehr unterschiedliche Bodengegebenheiten vor, die auch auf kleinerem Raum teils deutlich variieren können.
Um daher Klarheit über die individuelle Beschaffenheit Ihres Baugrundes zu erhalten, kommen Sie an einem detaillierten Bodengutachten nicht vorbei. Auch die Frage, ob ein Massivhaus oder ein Keller auf Ihrem Grundstück errichtet werden kann, wird Ihnen in einem Baugrundgutachten beantwortet. Somit stellt das Bodengutachten eine wichtige Basis eines jeden Bauvorhabens dar.
Was ist ein Bodengutachten beziehungsweise ein Baugrundgutachten?
Ein Bodengutachten, das auch unter den Bezeichnungen Baugrundgutachten, Gründungsgutachten oder geologischer Bericht bekannt ist, gibt Ihnen Auskunft über die grundlegende Beschaffenheit eines Bodens. Durchgeführt wird dieses Gutachten von einem Baugrundgutachter. Der Gutachter prüft die bestehenden Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem Grundwasser, der Nachbarschaftsbebauung und der geplanten Immobilie.
Im Rahmen dieser Bodenüberprüfung werden mögliche Mängel aufgedeckt, die zu einem späteren Zeitpunkt möglicherweise Schäden an der Immobilie verursachen könnten. Hierbei stehen insbesondere Feuchtigkeitsschäden sowie Risse durch Setzungen oder Absackungen im Fokus. Auf Grundlage dieser Überprüfungen und der dabei ermittelten Bodenbeschaffenheit kann festgestellt werden, ob sich ein Boden als Baugrund eignet. Aufgrund dieser großen Bedeutung ist ein Baugrundgutachten in Deutschland seit 2008 sogar verpflichtend. Folglich ist seither für jeden Bauantrag die Vorlage eines solchen Gutachtens erforderlich.
Das erforderliche Bodengutachten müssen Sie als Bauverantwortlicher beauftragen, da Sie als Eigentümer des Grundstückes für alle Risiken infolge einer Bebauung verantwortlich sind. Es ist jedoch auch möglich, ein solches Gutachten bereits im Rahmen eines Grundstückverkaufes vom Verkäufer anzufordern. Denn liegt Ihnen ein Baugrundgutachten vor, das gravierende Mängel des Grundstückes aufweist, sollten Sie den geplanten Grundstückskauf nochmals infrage stellen. Sollten Sie sich für ein Grundstück interessieren, auf dem ein Haus bereits errichtet wurde, ist ein Baugrundgutachten nicht erforderlich. Allerdings kann es Ihnen auch in diesem Fall Auskunft über die Qualität des Grundstückes liefern.
Wozu dient ein Bodengutachten und welchen Nutzen hat es für Bauverantwortliche?
Durch die detaillierte Bodenanalyse des Baugrundgutachtens gewinnen Sie ein wertvolles Wissen. So können Sie spätere Risiken und Schäden am geplanten Bauwerk vermeiden. Gerade die Entstehung von Rissen infolge von Setzungen oder Absackungen sowie Feuchtigkeitsschäden können im Laufe des Bauvorhabens schnell einen kompletten Baustopp hervorrufen.
Dieser ist jedoch nicht nur mit Ärger für Sie verbunden, sondern verursacht zudem auch hohe Mehrkosten. Denn grundsätzlich müssen die Risiken an einem Baugrund bei Immobilienbauten aller Art vom Bauherrn selbst getragen werden. Um diese teuren Schäden und die damit verbundenen Mehrkosten sowie den unnötigen Ärger von vornherein zu vermeiden, bietet Ihnen ein Bodengutachten eine rechtliche Absicherung an. So müssen Sie im Schadensfall nicht für die entstehenden Mehrkosten aufkommen. Zudem verschafft Ihnen das Gutachten mehr Sicherheit für die weitere Planung und die entstehenden Kosten. Denn Eigenschaften wie die Tragfähigkeit des Bodens sowie dessen Veränderlichkeit bei Frost, dessen hydrologische Verhältnisse und dessen Verdichtbarkeit sind äußerst notwendige Parameter, die für eine gute Bauplanung erforderlich sind. Erst auf Grundlage dieser im Bodengutachten enthaltenen Parameter können Statiker und Architekten richtig tätig werden und die exakten Maße des Fundaments sowie der Bodenplatte bestimmen.
Werden diese wichtigen Faktoren bereits im Rahmen der Planung mit einbezogen, kann Ihre Traumimmobilie optimal an den vorhandenen Boden angepasst werden. Somit lassen sich mithilfe eines Bodengutachtens die Risiken für schwerwiegende Baufehler deutlich minimieren. Doch nicht nur folgenschwere Schäden werden mit einem Baugrundgutachten vermieden. Es beugt auch der Entstehung von hohen Mehrkosten sowie einem Zeitverzug vor. Hier finden Sie mehr Infos zum Bau der Bodenplatte:
Was wird bei einem Bodengutachten untersucht und wie wird dabei vorgegangen?
Ein Bodengutachter analysiert im Rahmen eines Bodengutachtens den gesamten Baugrund hinsichtlich verschiedener Faktoren. Unter anderem werden die bodenmechanischen Eigenschaften und die Dichte des Bodens genauer untersucht. Dadurch lässt sich mehr über Tragsicherheit und Setzungsverhalten des Bodens herauszufinden. Außerdem werden die Bodenstruktur sowie die Bodenart unter die Lupe genommen. Auch bestehende Probleme, wie beispielsweise drückendes Grundwasser, werden bei einem Bodengutachten genauer analysiert. Ebenfalls Teil der Untersuchungen ist die Versickerungsfähigkeit des Oberflächenwassers. Mithilfe dieser Untersuchung können nicht nur wichtige Eigenschaften des Grundstückbodens festgestellt, sondern auch wichtige Informationen und Empfehlungen für die richtige Abdichtung der geplanten Immobilie bereitgestellt werden. Auch wichtige Vorgaben für die Aushebung sowie grundlegenden Angaben zur Ausführung des Erdbaus können mithilfe dieser Untersuchungen erstellt werden.
Um diese bedeutsamen Faktoren des Baugrundgutachtens bestimmen zu können, wird sowohl der Aufbau des Baugrundes als auch die bodenmechanischen Eigenschaften des Grundstückes von einem Bodengutachter analysiert. Hierfür werden mehrere Bohrungen durchgeführt, wozu die Baugrundsondierung und die Rammkernsondierung zählen. Zudem werden an mindestens zwei Stellen des Baugrundstückes, die sich diagonal gegenüberliegen müssen, Kleinrammbohrungen vorgenommen. Im besten Falle befinden sich die Bohrlöcher unterhalb des geplanten Fundamentes, weshalb eine grobe Vorstellung über die Ausrichtung des späteren Hauses wichtig ist. Sind die Stellen gefunden, bohrt der Baugrundgutachter an diesen fünf bis sechs Meter in die Tiefe. Die Bodenproben, die bei diesen Bohrungen entstanden sind, werden anschließend im Labor untersucht. Sie geben einen umfangreichen Aufschluss über die Zusammensetzung des Erdreiches am Grundstück. So kann die Analyse der Bodenproben wichtige Aussagen über die Eignung als Bauuntergrund ermöglichen.
Was ist ein erweitertes Bodengutachten?
Sollten bei einem Bodengutachten gravierende Probleme oder Risiken für die geplante Immobilie festgestellt werden, so kann das Gutachten durch weitere Untersuchungen erweitert werden. Das sogenannte erweiterte Bodengutachten enthält neben den grundlegenden Informationen zur Beschaffenheit des Bodens auch wertvolle Informationen zu Altlasten wie beispielsweise giftigen Stoffen. Ein solches erweitertes Bodengutachten beauftragen Sie am besten dann, wenn auf dem Grundstück zuvor beispielsweise eine Tankstelle ansässig war. Auch bei anderen Gewerken, die zuvor auf dem Grundstück waren, sollten Sie ein erweitertes Bodengutachten erstellen lassen, um Auskünfte über mögliche Altlasten zu erhalten. Denn sollten Altlasten vorhanden sein, kann eine aufwendige Sanierung notwendig werden, die in der Regel meist sehr teuer ist. In diesem Fall sollten Sie sich den Kauf dieses Grundstückes nochmals genau überlegen.
Mit welchen Kosten ist bei einem Bodengutachten zu rechnen?
Die Kosten für ein Bodengutachten liegen im Durchschnitt bei etwa 1.000 Euro bis 2.000 Euro. Allerdings variieren die Preise für das Gutachten je nach Grundstücksgröße, dem jeweiligen Baugebiet und der Anzahl der notwendigen Bohrungen teils deutlich. Im Schnitt können Sie für ein Standardgutachten mit einem Startpreis von etwa 5 Euro pro Quadratmeter rechen. Dieses Standardgutachten umfasst meist zwei Bohrungen. Sollten Sie den Bau einer größeren Immobilie planen, können bei Bedarf auch weitere Kleinbohrungen notwendig werden. Diese können weitere Kosten verursachen und somit den Preis für das Gutachten nochmals erhöhen. Soll zudem die Beschaffenheit des Bodens für den Bau eines Kellers überprüft werden, steigen die Preise für das Baugrundgutachten um weitere 15-20 Prozent an.
Vielleicht mögen Ihnen die entstehenden Kosten für die Erstellung eines Bodengutachtens auf den ersten Blick etwas hoch erscheinen. Doch im Vergleich zu den eventuellen Kosten, die aufgrund eines fehlenden Gutachtens für die nachträgliche Korrektur von Schäden und Baufehlern notwendig wären, sind die Kosten für das Bodengutachten tatsächlich sehr klein. Hinzu kommt, dass Probleme mit dem Boden, die erst während der Bauphase auffallen, das gesamte Bauvorhaben bedrohen könnten. Um diese Problematiken und schwerwiegenden Folgen zu vermeiden, stellt das Baugrundgutachten eine wertvolle Ausgabe dar, die Ihnen eine wichtige Sicherheit für Ihr Bauprojekt bietet.
