Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von
Während Mieter jederzeit ein Mietverhältnis beenden dürfen, sieht das bei Vermietern ganz anders aus. Doch wann darf der Vermieter die Wohnung kündigen? Das ist in Deutschland nicht ohne weiteres möglich, denn Mieter genießen hier einen gewissen Kündigungsschutz. Sie müssen dementsprechend einige Regeln beachten und gute Gründe haben, bevor sie einen Mietvertrag kündigen können. Eine fristlose Kündigung ist sogar nur in Ausnahmefällen möglich. Im Folgenden ein Überblick, wann und unter welchen Umständen der Vermieter das Mietverhältnis auflösen darf.
Welche Gründe rechtfertigen eine Kündigung?
Vermieter dürfen einen Mietvertrag nur kündigen, wenn es auch Gründe für die Beendigung des Mietvertrages gibt. Laut § 573 BGB ist eine Kündigung nur dann möglich, wenn der Vermieter berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse definiert werden drei Szenarien. Der Vermieter darf den Mietvertrag kündigen, wenn:
- im Mietvertrag festgelegte Pflichten durch den Mieter verletzt werden.
- das Mietobjekt für den Eigenbedarf benötigt wird.
- die Fortführung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindern würde.
Ausgeschlossen von diesen Gründen ist eine Kündigung, die dem Zweck dient eine Mieterhöhung durchzuführen.
Liegen keine Gründe für eine fristlose Kündigung, muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten, je nach Länge des Mietverhältnisses, einhalten. Verkürzte Kündigungsfristen im Mietvertrag zugunsten des Vermieters sind unwirksam.
Verletzung vertraglicher Pflichten
Der Mietvertrag geht für Mieter und Vermieter in der Regel mit einigen Pflichten einher. Unterzeichnet man den Mietvertrag erklärt man sich mit diesen vertraglich festgelegten Pflichten einverstanden. Vernachlässigt man diese als Vermieter, droht eine Mietminderung seitens des Mieters. Verletzt man die Pflichten als Mieter, hat der Vermieter unter Umständen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen – oft ist eine vorherige Abmahnung nötig, mitunter dürfen Vermieter aber auch fristlos kündigen.
Folgende Fälle können der Verletzung vertraglicher Pflichten zugeordnet werden:
Die Miete bleibt aus
Wenn der Mieter seine Miete nicht mehr zahlt – oder nur noch teilweise – kann der Vermieter das Mietverhältnis auflösen. Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn die in zwei aufeinander folgenden Monaten ausbleibt oder ein “nicht unerheblicher” Rückstand auftritt. Bleibt ein Teil der Miete über einen längeren Zeitraum aus und erreicht letztlich die Höhe von zwei Monatsmieten, ist eine außerordentliche, fristlose Kündigung ebenfalls möglich. In einem solchen Fall ist auch keine Abmahnung des Mieters nötig.
Unter Umständen kann die außerordentliche Kündigung unwirksam werden, wenn eine sogenannte Schonfristzahlung eintritt, der Mieter die Rückstände also innerhalb von zwei Monaten begleicht. Diese kann jedoch in einem Zeitraum von zwei Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden. Hat der Vermieter jedoch zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgeschrieben, ist das Mietverhältnis trotzdem beendet, dann jedoch mit der vorgeschriebenen gesetzlichen Kündigungsfrist.
Unpünktliche Mietzahlungen
Trifft die Miete stets erst erheblich nach dem im Mietvertrag vereinbarten Zahlungszeitpunkt ein, handelt es sich ebenfalls um eine Verletzung vertraglicher Pflichten. Passiert dies regelmäßig über einen längeren Zeitraum, kann der Vermieter dem Mieter ebenfalls kündigen. Allerdings ist in einem solchen Fall eine vorherige Abmahnung notwendig.
Störung des Hausfriedens
Stört ein Mieter regelmäßig den Hausfrieden, verstößt er gegen die Hausordnung und damit gegen seine vertraglichen Pflichten. Dazu können verschiedene Faktoren führen. Einige sind auch von der jeweiligen Hausordnung abhängig. In der Regel kann der Hausfrieden aber in folgenden Fällen gestört werden:
- Regelmäßige Störung der Ruhezeiten
- Belästigung und/oder Beleidigung von Nachbarn/Vermieter
- Müll im Hausflur oder extreme Geruchsbildung
- Verweigerung von Pflichten wie der Reinigung des Hausflurs oder der Gartenarbeit
Bei Störungen des Hausfriedens sollte der Vermieter zunächst eine Abmahnung an den Mieter schreiben, sonst darf der Vermieter die Wohnung nicht kündigen. Begeht der Mieter jedoch eine Straftat oder zeigt sich besonders aggressiv, kann eine fristlose Kündigung durchaus gerechtfertigt werden. Die Beweislast liegt dann allerdings auch beim Vermieter.
Untervermietung der Wohnung
Ein weiterer der wenigen Fälle, in denen eine fristlose Kündigung nötig ist, tritt dann ein, wenn der Mieter seine Wohnung unerlaubt untervermietet. Wer in seiner Wohnung einen Untermieter wohnen lassen möchte, benötigt dazu die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Sofern das im Mietvertrag nicht anders geregelt wird, muss der Mieter sich diese Erlaubnis zuvor – bestenfalls schriftlich – einholen. Gleiches gilt auch für die Untervermietung an Touristen, auch hier ist eine explizite Erlaubnis nötig.
Vernachlässigung oder Beschädigung des Mietobjekts
Mit Unterzeichnung des Mietvertrags übernimmt der Mieter auch Verantwortung für die Instandhaltung und den Erhalt des Mietobjektes. Er hat also eine gewisse Sorgfaltspflicht und muss größere Schäden vermeiden – sofern das möglich ist. Das tritt beispielsweise ein, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt. Wann der Mieter einen Handwerker rufen darf ist zwar in der Regel von der Zustimmung des Vermieters abhängig, geht es aber um den Erhalt der Wohnung und ohne schnelles Handeln drohen größere Schäden, darf er das auch selbstständig. Schmort beispielsweise eine Leitung durch und ein Stromausfall tritt ein, darf der Mieter auch einen Elektronotdienst rufen.
Ein weiterer Kündigungsgrund in diesem Bereich wäre die unautorisierte Veränderung der Bausubstanz, denn auch hier ist die Zustimmung des Vermieters nötig. Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Baut der Mieter beispielsweise unerlaubt eine Balkonüberdachung auf seinem Balkon auf, kann ein Kündigungsgrund vorliegen und Schadenersatz gefordert werden.
Grundsätzlich erfolgt die Kündigung bei Vernachlässigung oder Beschädigung des Mietobjektes aber auch zunächst über eine Abmahnung.
Eigenbedarf des Vermieters
Eine weitere Kündigung durch Vermieter kann aufgrund von Eigenbedarf erfolgen. Der Vermieter darf die Wohnung kündigen, wenn er den Wohnraum selbst nutzen möchte – entweder für sich oder nahe Angehörige. Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, welche die gesetzlichen Kündigungsfristen wahren muss. Dementsprechend ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei befristeten Mietverträgen auch nicht möglich.
Insgesamt sind die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarf aber hoch, denn der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse nachweisen. In der Regel muss es sich bei den Personen, die einziehen sollen auch um nahe Familienangehörige des Vermieters wie beispielsweise seine Kinder oder seine Eltern handeln. Zusätzlich greift manchmal eine weitere Besonderheit der Kündigung wegen Eigenbedarf: Steht beispielsweise eine weitere Wohnung in dem Mehrfamilienhaus des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung leer und ist unvermietet, muss der Vermieter diese dem gekündigten Mieter ebenfalls anbieten.
Nutzt der Vermieter den Eigenbedarf jedoch nur als Vorwand für die Kündigung des Mietverhältnisses, hat der Mieter sogar Recht auf Schadenersatz sowie eine Fortführung des Mietverhältnisses in der Wohnung. Außerdem muss der Vermieter dann Umzugs- oder Renovierungskosten übernehmen.
Zusätzlich unwirksam kann die Kündigung wegen Eigenbedarf werden, wenn beim Mieter oder Mitgliedern seiner Familie ein Härtefall vorliegt, beispielsweise bei hohem Alter, Krankheit oder Schwangerschaft, und kein zumutbarer Wohnraum als Ersatz gefunden werden kann. Diese Klausel nach § 574 BGB greift nicht, wenn der Vermieter Gründe für eine fristlose Kündigung anführen kann.
Eine besondere Ausnahme in der eine Eigenbedarfskündigung auch als fristlose Kündigung erfolgen kann, besteht bei Zweifamilienhäusern. Hier können Vermieter ein Sonderkündigungsrecht haben, wenn sie eine der beiden Wohnungen in dem Zweifamilienhaus bewohnen und den Wohnraum selbst benötigen.
Verwertungskündigung
Eine weitere Kündigungsmöglichkeit für Vermieter ist die sogenannte Verwertungskündigung. Der Fall tritt dann ein, wenn der Vermieter das Grundstück oder das Miethaus wirtschaftlich verwerten möchte und eine Fortführung des Mietverhältnisses dem im Weg steht, also erhebliche finanzielle Nachteile hervorbringt. Eine Verwertungskündigung kann der Vermieter beispielsweise aussprechen, wenn er das Haus abreißen oder verkaufen möchte. Eine Verwertungskündigung erfolgt ebenfalls als ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen.
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