Für die Renovierung beim Auszug sind Mieter*innen selbst zuständig – den Anschein zumindest erwecken viele Mietverträge. Vermieter*innen wollen dadurch sogenannte Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel Streichen übertragen. Doch nicht immer sind Mieter*innen deshalb auch zur Renovierung der Wohnung verpflichtet. Das ist nämlich rechtlich an einige Vorgaben gebunden.
In Kürze
- Bestimmte Klauseln im Mietvertrag verpflichten Mieter*innen zur Renovierung auf eigene Kosten
- Die Gültigkeit der Klauseln richtet sich nach den Formulierungen
- Entscheidet ist auch, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde
- Durch eine Kleinreparaturklausel können Mieter*innen an kleinen Reparaturen beteiligt werden
Besondere Klauseln im Mietvertrag
Grundsätzlich sind Vermieter*innen selbst für die Instandhaltung und Reparatur des Wohnobjektes verantwortlich. Durch gewisse Klauseln können sie jedoch bestimmte sogenannte Schönheitsreparaturen übertragen. Er kann auch eine Kostenbeteiligung bei Kleinreparaturen von ihm fordern – sofern diese Klauseln auch richtig formuliert und zulässig sind. Sollte dies nicht der Fall sein, kann die Klausel von Gerichten als ungültig erklärt werden. Dies kann unter anderem dann eintreten, wenn die Klauseln Mieter*innen stark benachteiligen.
Grundsätzlich ist auch entscheidend, ob die Wohnung bei der Anmietung renoviert übergeben wurde beziehungsweise eine Ausgleichszahlung zur Renovierung gezahlt wurde. Sollte dem nicht so sein, können auch keine Renovierungs- oder Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag untergebracht werden. Darüber hatte in der Vergangenheit der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Urteile gefällt. Bei unrenovierten Wohnungen könnte es nämlich dazu kommen, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug in einem besseren Zustand übergeben müsste, als er sie vorgefunden hatte. Ob die Wohnung als renoviert gilt, definiert sich dadurch, dass die vorhandenen Gebrauchsspuren so gering sind, dass die Wohnung einen renovierten Eindruck erweckt.
Bei Mängeln und Schäden am Wohnobjekt gelten Schadensersatzansprüche. Diese verjähren jedoch innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe der Wohnung.
Art der Beschreibung im Mietvertrag entscheidend
Die Pflichten zur Renovierung können durch sogenannte Renovierungsklauseln im Mietvertrag geregelt werden. Das ist auch durchaus zulässig, allerdings ist die jeweilige Formulierung entscheidend. Sollte eine solche Klausel nicht im Mietvertrag enthalten sein oder keine gültigen Formulierungen enthalten, sind Mieter*innen auch nicht gezwungen Renovierungs- oder Kostenbeteiligungsforderungen nachzukommen. Gleiches gilt auch für Reparaturen, die Vermieter*innen zahlen müssen.
Starre Renovierungsklauseln sind nach den Urteilen des BGH nicht mehr wirksam, denn diese würden oft auch Renovierungen einfordern, obwohl es noch nicht nötig wäre. Eine starre Renovierungsklausel erkennt man durch die Kopplung an strenge Fristen wie beispielsweise “spätestens alle X Jahre muss gestrichen werden”. Ein weiteres Indiz sind Formulierungen wie “immer” oder “mindestens”. Ziel der Urteile ist es, dass Mieter*innen nur das renovieren müssen, was auch beim Wohnen in dem Objekt verschleißt.
Dementsprechend sind flexible Renovierungsklauseln im Mietvertrag aber möglich. Diese zeichnen sich dadurch aus, keine starren Fristen zur Renovierung des Wohnobjekts vorauszusetzen. Solche Klauseln sind erkenntlich an Formulierungen wie “nach Bedarf”. Mieter*innen müssen also nur dann renovieren, wenn auch sichtbare Verschleißerscheinungen auftreten, also Renovierungsbedarf besteht.
Renovierung beim Auszug aus der Wohnung?
Ähnlich wie bei den generellen Klauseln für Renovierungen und Schönheitsreparaturen, kommt es auch bei Klauseln zur Endrenovierung vor dem Auszug einer Wohnung auf die im Mietvertrag niedergeschriebene Formulierung an. Hier ist ebenfalls der Abnutzungszustand entscheidend. Eine unbedingte Endrenovierungspflicht ist zwar unzulässig, Mieter*innen müssen die Wohnung jedoch am Ende so übergeben, dass sie auch wieder vermietbar ist.
Der BGH hat ebenfalls darüber entschieden, dass die Renovierungsarbeiten im Mietobjekt nicht von einem Fachbetrieb übernommen werden müssen, solange sie fachgerecht ausgeführt werden. Sollte man sich selbst jedoch nicht in der Lage dazu fühlen, ist es dennoch besser einen professionellen Handwerker zu beauftragen. So kann man späteren Streitigkeiten vorbeugen. Unprofessionell und unsauber ausgeführte Arbeiten müssen Vermieter*innen nämlich nicht akzeptieren.
Was ist, wenn man schon renoviert hat und nachher auffällt, dass die Klausel im Vertrag ungültig war? Dann muss der Vermieter oder die Vermieterin die Kosten für die Schönheitsreparaturen zahlen. Wurden die arbeiten nicht durch eine Fachfirma erledigt, muss ein angemessener Ersatz für die Freizeit, Materialkosten und Helfer*innen gezahlt werden.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Zu den Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungsmaßnahmen, die Mieter*innen durch solche Klauseln dann übernehmen müssen, gehören nur einfache Arbeiten. Das Ziel ist es, die üblichen Gebrauchsspuren im Wohnbereich zu entfernen, damit die Wohnung direkt weitervermietet werden kann.
Mögliche Schönheitsreparaturen
- Wände tapezieren oder streichen
- Decken tapezieren oder streichen
- Bohrlöcher spachteln
- Dübel entfernen
- Türen oder Fenster streichen
- Heizkörper streichen/lackieren
Keine Schönheitsreparaturen sind:
- Streichen im Außenbereich
- Parkett abschleifen
- Arbeiten an Sanitäreinrichtungen
- Heizkörper reparieren
- Elektroinstallation
- Keller renovieren
Bei diesen Arbeiten handelt es sich um Sanierungen und Modernisierungen, die nie von Mieter*innen durchgeführt werden müssen. Die Arbeiten sind oft komplex und sollten von Fachbetrieben erledigt werden. Modernisierungen dürfen Vermieter*innen auf die Miete umlegen. Die Höhe dafür ist gesetzlich festgelegt.
Wie muss die Wohnung nach dem Auszug aussehen?
Die Wohnung muss in den gleichen Zustand wie vor der Übergabe gebracht werden. Das gesamte Eigentum des Mieters oder der Mieterin muss aus der Wohnung gebracht werden. Dazu gehört auch eine Einbauküche, Einbauschränke oder nachträglich eingebaute Wände, wenn keine Übernahme durch den*die Vermieter*in oder Nachmieter*innen vereinbart wurde. Während der Mietzeit darf man die Wände nach belieben streichen. Vor dem Auszug sollten sie jedoch in einer neutralen Farbe gestrichen sein. Auch hier sind Ausnahmen möglich, wenn die Nachmieter*innen kein Problem mit der Farbe haben. Solche Vereinbarungen sollten Sie am besten immer schriftlich machen. In den meisten Mietverträgen steht außerdem, dass die Wohnung in besenreinem Zustand übergeben werden soll. Sie muss also nicht glänzen, aber sollte auch nicht voller Dreck und Staub sein.
Was passiert, wenn Mieter*innen nicht renovieren?
Genau für diesen Fall gibt es die Kaution. Vermieter*innen haben das Recht, Fachbetriebe mit der Renovierung zu beauftragen und diese mit der Kaution zu bezahlen. Voraussetzung ist eine gültige Klausel im Mietvertrag.
Kleinreparaturen während der Mietzeit
Neben der Renovierungsklausel kann der Mietvertrag auch eine Kleinreparaturklausel enthalten. Eine solche Klausel verpflichtet Mieter*innen dazu einige Reparaturmaßnahmen bis zu einem gewissen Kostenrahmen selbst zu übernehmen. Dieser Kostenrahmen ist jedoch nicht gesetzlich geregelt. Allerdings ist auch eine Kleinreparaturklausel an Bedingungen geknüpft. Sie darf sich beispielsweise nur auf Objekte in der Mietwohnung beziehen, die der Bewohner regelmäßig und häufig benutzt wie beispielsweise Lichtschalter oder Türgriffe. Die maximal zu zahlende Höchstsumme an Selbstbeteiligungen muss jedoch ebenfalls begrenzt sein.
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