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Handwerker bringt Deckenleuchten für den Kellerausbau an.

Kellerausbau – Keller als Wohnraum nutzen

Letzte Aktualisierung am 15. Dezember 2021 von Max Lehmann

Sie wollen Ihren Keller ausbauen und diesen als Wohnraum zu nutzen? Dann sind Sie nicht alleine, denn auf die Idee, den eigenen Keller auszubauen, kommen immer mehr Hausbesitzer*innen. Und tatsächlich ist die Idee bei den immer weiter steigenden Immobilienpreisen durchaus naheliegend. Denn einen Keller als Wohnraum auszubauen ist deutlich günstiger als vergleichsweise der Kauf eines größeren Hauses. Allerdings müssen Sie im Rahmen des Kellerausbaus aus rechtlicher und baulicher Sicht einiges beachten.

Keller als Alleskönner: Wofür kann ein Keller genutzt werden?

Ein Keller dient oftmals als praktische Lagerfläche für Lebensmittel oder sonstige Dinge, die in der Wohnung keinen Platz mehr finden. Aber auch zum Waschen und Aufhängen von Wäsche oder als Versteck für die Heizungstechnik wird der Keller in vielen Häusern genutzt. Doch ein Keller hat deutlich mehr zu bieten als diese Räume. Denn unter den richtigen Voraussetzungen können Sie Ihren Keller auch durchaus als praktischen Wohnraum verwenden. Schlafzimmer, Gästezimmer oder auch ein Heimkino finden im Keller ebenso Platz wie ein Spielzimmer für Kinder, ein Sportraum, ein eigener Wellnessbereich oder eine Bar.

Baurechtliche Bedingungen – welche Anforderungen müssen erfüllt sein, um den Keller als Wohnraum zu nutzen?

Um Ihren Keller als Wohnraum nutzen zu können, müssen Sie aus rechtlicher Sicht einige Dinge beachten. Denn Wohnraum ist im Keller laut Gesetz nicht gleich Wohnraum. Entscheidend ist, ob Sie Ihren Keller zu einer Dauerwohnstätte umbauen möchten oder ob Sie diesen lediglich als eine Erweiterung Ihres bereits vorhandenen Wohnraums planen. Beabsichtigen Sie Ihren Keller als eine Dauerwohnstätte umzufunktionieren, die Sie entweder selbst bewohnen oder vermieten, so ist dieses Vorhaben genehmigungspflichtig. Der Ausbau einzelner Kellerräume zu Hobbyraum oder Gästezimmer, die der eignen Nutzung dienen, sind hingegen genehmigungsfrei. 

Baugenehmigung für den Kellerausbau

Genehmigungsfreie Kellerausbauvorhaben unterliegen keinen weiteren rechtlichen Bedingungen. Sollte es sich bei Ihrem Vorhaben jedoch um einen genehmigungspflichtigen Kellerausbau in einen dauerhaften Wohnraum handeln, so muss Ihr Keller bestimmte Kriterien hinsichtlich der Deckenhöhe, der Anzahl der Fenster und der Dämmung erfüllen, um den geplanten Ausbau umsetzen zu können. Je nach Landesbauverordnung, die von Bundesland zu Bundesland variiert, ist eine lichte Kellerraumhöhe von mindestens 2,30 m bis zu 2,50 m erforderlich. Hinsichtlich der Fensterfläche schreiben die Landesbauverordnungen vor, dass mindestens 10 bis 12,5 % der gesamten Kellerwandfläche aus Fenstern bestehen müssen. Hinzu kommen Mindeststandards zur Dämmung und Isolierung, die sich aus der geltenden Energiesparverordnung ergeben und einen wichtigen Wärme- und Feuchtigkeitsschutz darstellen. Außerdem müssen Sie in Sachen Feuchtigkeit weitere wichtige Punkte beachten, wenn Sie Ihren Keller ausbauen möchten. Um einen Keller bewohnbar zu machen, muss dieser absolut trocken sein und darf über keinerlei Schimmel verfügen.

Wenn diese Kriterien erfüllt sind, kann Ihrem geplanten Kellerausbau stattgegeben werden. Allerdings entsprechen in der Praxis viele Kellerräume nicht diesen vorgeschriebenen Kriterien. Insbesondere die erforderlichen Fensterflächen müssen für einen Kellerausbau zusätzlich geschaffen werden, um den baurechtlichen Vorgaben zu entsprechen. Trotzdem ist es lohnenswert, diese Vorgaben umzusetzen und sich eine Genehmigung für den Ausbau beim zuständigen Bauamt einzuholen. Sollte ein Kellerausbau ohne Baugenehmigung auffliegen, müssen Sie mit hohen Geldbußen rechnen. Zusätzlich zu diesen Strafzahlungen kann der/die Eigentümer*in dazu verpflichtet werden, den Kellerausbau kostenpflichtig zurückzubauen.

Umbaumaßnahmen – welche Maßnahmen sind nötig, um den Keller als Wohnraum nutzen zu können?

Um Ihren Keller als Wohnraum nutzen zu können, sind nicht nur die baurechtlichen Anforderungen aus der Landesbauverordnung zu erfüllen, sondern in den meisten Fällen auch einige weitere bauliche Maßnahmen erforderlich. Diese Umbaumaßnahmen sind dabei von besonderer Bedeutung:

Ihren Keller ausbauen und Feuchtigkeit vermeiden

Um sorgenfrei im Keller wohnen zu können, sollte dieser nicht nur trocken, sondern auch frei von Schimmel sein. Damit der Keller frei von Feuchtigkeit und somit auch frei von Schimmel bleibt, kommt einer guten Belüftung und einer ausreichenden Beheizung der Räume eine besonders wichtige Rolle zu. Deshalb sollten Sie bei Ihrem Kellerausbau vor allem an den Einbau einer Heizungsanlage denken und ausreichende Belüftungsmöglichkeiten einbauen. Zudem sollten Sie bei den Decken und Wänden Ihres Kellers auf eine ausreichende Abdichtung achten. So verhindern Sie, dass sich über die Zeit Feuchtigkeit im Keller ansammelt und können langfristig der Bildung von Schimmel vorbeugen. Demnach sollten Sie im Hinblick auf die Feuchtigkeit folgende bauliche Maßnahmen ergreifen:

  • Installation einer Heizungsanlage
  • Installation einer Belüftungsanlage/ausreichender Belüftungsmöglichkeiten
  • Abdichtung der Kellerwände und der Kellerdecken

Installation einer Heizung

Wenn Sie Ihren Keller ausbauen und zu einem neuen Wohnraum umgestalten möchten, ist die Installation einer Heizung empfehlenswert – und das nicht nur aus Feuchtigkeitsgründen, sondern auch zur Erreichung der notwendigen Wohlfühltemperatur in den einzelnen Räumen. Soll Ihr Keller dabei über Ihre zentrale Heizungsanlage betrieben werden, müssen Sie von Fachexperten*innen überprüfen lassen, ob deren Leistung auch für weitere Räumlichkeiten ausreicht.

Isolation und Dämmung

Da sich Kellerräume meist direkt über dem Boden befinden und nur über wenig Tageslicht verfügen, kühlen diese schnell aus. Dies mag im Sommer zwar angenehm sein, doch im Winter kann es schnell unangenehm werden. Damit Sie sich auch während der kälteren Monate in Ihrem Keller wohlfühlen, kommt einer guten und umfangreichen Dämmung eine wichtige Bedeutung zu. Dabei hält eine gute Dämmung die Kellerräume nicht nur warm, Sie können dadurch zeitgleich auch teure Heizkosten sparen. Zusätzlich zur Dämmung bietet sich eine Isolation des Bodens an. Denn halten Sie sich in einem Kellerraum länger auf, so spüren Sie von unten die Kälte sofort. Um dies zu vermeiden, sollten Sie Ihren Kellerboden unbedingt isolieren.

Fenster für mehr Helligkeit

Auch dem Einbau von Fenstern kommt eine wichtige Bedeutung im Rahmen eines Kellerausbaus zu, da Keller mehrheitlich nur mit wenig Licht versorgt werden. Allerdings ist Tageslicht für die Errichtung von Wohnräumen unerlässlich. Überlegen Sie daher vor dem Einbau neuer Fenster, ob vor dem Haus eventuell etwas Erde ausgehoben werden kann, um größere Kellerfenster einbauen zu können.

Wasserleitungen, Strom und Sanitäranlagen

Ebenfalls von besonderer Bedeutung für den Kellerausbau zu einem nutzbaren Wohnraum ist die Verlegung von Strom– und Wasserleitungen. Auch der Einbau von Sanitäranlagen spielt im Zuge dessen eine wichtige Rolle.

Keller ausbauen – mit welchen Kosten ist bei einem vollständigen Kellerausbau zu rechnen?

Für einen Kellerausbau kommen verschiedene Kosten auf Sie zu. Im Durchschnitt können Sie hierbei mit Kosten in Höhe von etwa 1.000 bis 2.000 € pro Quadratmeter rechnen. Der Ausbau einer Kellerfläche von 40 Quadratmetern beläuft sich somit schnell mal auf Gesamtkosten von 40.000 €.

Zu Buche schlägt hierbei insbesondere die Verlegung von Strom- und Wasseranschlüssen für beispielsweise eine Küche, eine Dusche oder eine Toilette. Auch die Anbringung einer Dämmung hat ihren Preis. So werden für die Anbringung einer Innendämmung durchschnittlich etwa 200 € pro Quadratmeter fällig. Außendämmungen liegen hingegen bei etwa 500 € pro Quadratmeter. Soll der Boden außerdem verfließt werden, kommen weitere Kosten in Höhe von etwa 50 € pro Quadratmeter hinzu. Das Verlegen eines Vinylbodens ist etwas günstiger und beläuft sich auf circa 15 € pro Quadratmeter. Somit variieren die Kosten in Abhängigkeit der örtlichen Gegebenheiten sowie der baulichen Maßnahmen, die am Keller vorgenommen werden sollen. Sind Strom- und Wasserleitungen vorhanden und die Wände Ihres Kellers bereits isoliert, so minimieren sich die entstehenden Kosten deutlich.

Demnach belaufen sich die im Rahmen des Kellerausbaus entstehenden Kosten auf eine stolze Summe. Jedoch ist diese längst nicht mit den entstehenden Kosten einer Neubau- oder Kauffläche zu vergleichen, sodass sich ein Kellerausbau finanziell auf jeden Fall lohnt, um sich weiteren Wohnraum zu schaffen.

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