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Was ändert sich 2022 bei Immobilien?

Letzte Aktualisierung am 1. Februar 2022 von M. Lehmann

Mit jedem neuen Jahr kommen neue Gesetze dazu, die Eigentümer und Mieter unbedingt kennen sollten. Einige von ihnen wurden schon verabschiedet, andere kommen durch den Regierungswechsel wahrscheinlich dazu.

Foto von DanBu.Berlin – stock.adobe.com

CO2-Preis steigt, EEG-Umlage sinkt

Der CO2-Preis erhöht sich zum 01.01.2022 von 25 auf 30 Euro pro Tonne. Er darf bisher als Betriebskosten komplett auf die Mieter umgelegt werden. Diese Regelung war der SPD jedoch schon zur Einführung ein Dorn im Auge und wird voraussichtlich Mitte 2022 geändert. 

Die EEG-Umlage sinkt von 6,5 Cent pro Kilowattstunde im Jahr 2021 auf 3,723 Cent und erreicht damit den niedrigsten Wert seit 10 Jahren.

Neue Heizkostenverordnung seit Dezember

Die neue Heizkostenverordnung ist seit dem 01.12.2021 in Kraft. Diese Änderungen enthält sie:

  • Neu eingebaute Messgeräte müssen fernablesbar sein
  • Vorhandene Geräte müssen erst bis Ende 2026 durch fernablesbare ersetzt werden
  • Messgeräte verschiedener Hersteller müssen miteinander kompatibel sein
  • Sind fernablesbare Messgeräte installiert, müssen die Mieter eine monatliche Verbrauchsinformation erhalten. Das kann entweder in Papierform, als E-Mail oder als Benachrichtigung per App geschehen. Bei der Umsetzung kann dieser Leitfaden des Umweltbundesamts helfen.

Sonder-AfA läuft aus

Die Sonder-AfA brachte Steuervorteile, wenn durch einen Neubau, einen Dachausbau oder eine Umwidmung von Gewerbeflächen neuer Wohnraum geschaffen wurde. Sie war jedoch nur für Bauanträge zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 verfügbar. Einen Ersatz gibt es bisher nicht.

Höhere Schornsteine für Neubauten

Seit dem 1. Januar müssen neue Holzheizungen oder Kamine einen Schornstein mit einer Höhe von 40 Zentimetern über dem Dachfirst haben. Die Schadstoffe können so besser vom Wind auf einer größeren Fläche verteilt werden und sind weniger gefährlich.

Keine Umlage des Kabelanschlusses

Zukünftig können die Gebühren für den Kabelanschluss nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt jedoch im Moment nur für neue Mietverträge. Ab dem 1. Juli 2024 sind auch bestehende Mietverträge betroffen.

KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude eingestellt

Die Förderung für den Neubau nach dem Effizienzhaus-Standard 55 wurde am 24.01. abrupt eingestellt, weil die Fördermittel ausgegangen waren. Eigentlich sollen noch bis zum 31. Januar Anträge möglich sein und auch danach noch weitere Anträge für Neubauten nach dem Standard 40. Eine Fortsetzung des Programms in ähnlicher Form ist wahrscheinlich, aber bis zur Umsetzung könnte es noch einige Monate dauern.

Solardachpflicht

Für Neubauten in Baden-Württemberg kommt die Solarpflicht garantiert. Ab Mai 2022 müssen neue Wohnhäuser eine Solaranlage auf dem Dach haben. Bundesweit ist das noch nicht sicher. Laut Koalitionsvertrag soll es eine Solarpflicht für neue gewerblich genutzte Gebäude geben, die Formulierung zu Wohnhäusern ist jedoch nicht eindeutig. Eine Solarpflicht könnte dort nach 2022 oder auch gar nicht kommen.

Neue Grundstücksbewertung

Damit die Grundsteuerreform 2025 funktioniert, müssen aktuell alle Grundstücke neu bewertet werden. Die Daten für diese Bewertung hat das Finanzamt bereits oder Eigentümer müssen sie bis zum 31. Oktober 2022 per Elster übermitteln. Ist diese Bewertung erledigt, erhalten Eigentümer einen Feststellungsbescheid mit dem neuen Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Steuermessbetrag.

Mietspiegelreform

Schon die vorherige Regierung hat 2021 die Reform des Mietspiegels beschlossen. Sie tritt am 01.07.2022 in Kraft. Nun müssen alle Mietverträge der vergangenen sieben Jahre in den Mietspiegel einfließen. Ein einfacher Mietspiegel ist jetzt in allen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend. Ein qualifizierter Mietspiegel ab 100.000 Einwohnern. Eigentümer sind dazu verpflichtet, Auskunft zur Immobilien zu geben, damit der Mietspiegel erstellt werden kann. Andernfalls droht ein Bußgeld von 5.000 Euro.

Verlängerung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sollte ursprünglich bis 2025 gelten. Die neue Bundesregierung möchte sie jedoch bis 2029 verlängern.

Senkung der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze legt fest, wie stark die Mieter in einem Zeitraum von drei Jahren erhöht werden darf. Sie lag bisher bei 20 Prozent und 15 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten. In angespannten Wohnungsmärkten soll sie auf 11 Prozent gesenkt werden.

Grunderwerbsteuer-Freibetrag

Für die Grunderwerbsteuer plant die neue Regierung Freibeträge für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Außerdem soll die Vermeidung der Grunderwerbsteuer durch Share Deals abgeschafft werden. Dabei werden Wohnungsunternehmen komplett verkauft und die Grunderwerbsteuer fällt nicht an.

Mehr Neubauten

Die neue Regierung plant den Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon sollen 100.000 öffentlich gefördert werden. Um das zu erreichen sollen mehr Mittel für den sozialen Wohnungsbau und den Bau von Eigenheimen zur Verfügung gestellt werden. Außerdem soll die Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt werden, die 1990 von CDU und FDP abgeschafft wurde. Die lineare Abschreibung für Neubauten soll von zwei auf drei Prozent erhöht werden.

Versteuerungsnachweis

Geldwäsche durch Immobilien ist in Deutschland ein großes Problem. Aus diesem Grund soll der Immobilienkauf mit Bargeld in den nächsten Jahren verboten werden. Private und gewerbliche Immobilienkäufer aus dem Ausland brauchen dann einen Versteuerungsnachweis und für jegliche Änderung im Grundbuch muss eine ladungsfähige Anschrift hinterlegt sein. Das bedeutet, dass dort eine Person oder ein Unternehmen tatsächlich anzutreffen ist.

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