Letzte Aktualisierung am 16. Februar 2022 von
Bei der Baufinanzierung kann man die Kreditsumme nicht nur mit angespartem Eigenkapital verringern, sondern auch mit Eigenleistungen beim Hausbau – umgangssprachlich Muskelhypothek genannt. Besonders für Handwerker im Baugewerbe ist das interessant, denn sie können bis zu 15 Prozent der Gesamtsumme beisteuern. Damit senken sie die Darlehenssumme und mit etwas Glück bleibt das Darlehen dann unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts. So erhält man den attraktivsten Zinssatz. Es gibt sogar eigene Haustypen, die komplett auf Eigenleistungen beim Hausbau ausgerichtet sind: Selbstbauhaus und Ausbauhaus.
Eine Umfrage des Bauherren-Schutzbundes hat gezeigt, dass die Hälfte der 500 befragten Bauherren 10.000 Euro durch Eigenleistungen sparen konnte. 22 Prozent konnten 20.000 Euro sparen und weitere 22 Prozent kamen sogar auf 25.000 Euro.
Vor- und Nachteile der Muskelhypothek
Wie viel Prozent die Bank akzeptiert, hängt von den Möglichkeiten des Bauherren ab. Auch Handwerker kommen in der Regel eher auf fünf bis zehn Prozent, denn nur selten kann man als Bauherr alle Arbeiten beim Hausbau übernehmen. Besonders Dacharbeiten oder Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen sind für Laien gefährlich. Auch an die benötigte Zeit sollte man als Bauherr denken. Sind die Einsparungen größer oder macht es mehr Sinn, in der Zeit selbst zu arbeiten?
Vorteile
- Höhere Wahrscheinlichkeit, den Baukredit zu bekommen
- Weniger Baukosten
- Bis zu 15 Prozent der Gesamtsumme können durch Muskelhypothek finanziert werden
- Muskelhypothek wird als Eigenkapital gewertet und erhöht die Chance auf niedrigere Zinsen
Nachteile und Risiken
- Baufirma gibt den Zeitplan vor und Eigenleistungen müssen auch dann erbracht werden
- Eigenleistungen können mehr als ein halbes Jahr in Anspruch nehmen
- Bauherr kann in der Zeit kein eigenes Geld verdienen
- Keine Gewährleistung und eigene Haftung bei Baumängeln
- Private Helfer müssen bei der Bauberufsgenossenschaft angemeldet werden und durch Bauhelferversicherung abgesichert werden
Eigenleistungen beim Hausbau berechnen
Die Bank muss immer damit rechnen, dass sich beim Eigenbau etwas verzögert oder sogar schief geht. Aus diesem Grund ist für die Anerkennung der Eigenleistungen eine plausible Vorrechnung und eine genaue Prüfung sehr wichtig. Dafür nutzt man nach dem Baugesetzbuch die Lohnkosten, die durch die Eigenleistung im Vergleich zur Handwerksfirma eingespart werden. Dafür kann man sich vom Bauplaner eine Aufstellung der Gewerke aushändigen lassen, die nach Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt ist.
Die Materialkosten sind für die Bank nicht von Interesse, da sie auch bei der Muskelhypothek erbracht werden müssen. Die Eigenleistungen werden nur anerkannt, wenn der Stundenlohn und der Zeitaufwand realistisch hoch angesetzt wird.
So berechnet man den Zeitaufwand für die Eigenleistungen
Zeitaufwand in Stunden = Gesparte Lohnkosten / Stundensatz
Fazit: Muskelhypothek eher für Handwerker sinnvoll
Die Muskelhypothek lohnt sich für Bauherren, die Zeit und handwerkliche Erfahrungen mitbringen. Sie sollte aber nur genutzt werden, wenn man die Eigenleistungen beim Bauen in gleicher Qualität wie professionelle Handwerker erbringen kann. Wenn man Eigenleistungen beim Hausbau erbringen will, sollte man auch die nötige Verantwortung übernehmen können. Alle anderen Menschen sollten den Fokus lieber auf andere Baufinanzierungsmodelle legen, wie zum Beispiel den Bausparvertrag und das Wohnriestern. Beide Möglichkeiten kann man aber auch mit einer Muskelhypothek kombinieren.
Sind Eigenleistungen beim Hausbau oder der Renovierung steuerlich absetzbar?
Nein, als privater Bauherr kann man die Eigenleistungen nicht steuerlich absetzen – egal ob es um den Hausbau oder eine Renovierung geht. Nur Handwerkerkosten können von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt nicht nur für Bauherren, sondern auch für Mieter. Nur Vermieter können Material- und Entsorgungskosten auch bei Eigenleistung als Werbungskosten versteuern.
Welche Arbeiten eignen sich für die Muskelhypothek am besten?
– Trockenbauarbeiten
– Maler- und Tapezierarbeiten
– Bodenbeläge
– Fliesenarbeiten
– Gartenarbeiten
Alle hier genannten Arbeiten können mit genug Erfahrung auch von Heimwerkern durchgeführt werden, egal ob sie in dem Bereich gearbeitet haben oder nicht. Andere Arbeiten – zum Beispiel Estrichverlegung oder Dachdämmung – sind auch möglich, aber nur für Handwerker aus dem jeweiligen Bereich angebracht. Gerade Elektro- und Sanitärinstallationen sollten von Experten durchgeführt werden, denn Fehler von Heimwerkern können dort auch tödlich enden. Auch die Versicherung wird nicht für Schäden aufkommen, die von Laien verursacht wurden.
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