Mietminderung bei handwerklichen Mängeln

Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von Alex Mroos

In Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mietpreisen, müssen Mieter auf der Suche nach dem perfekten Zuhause so einiges hinnehmen. Nicht immer befinden sich Mietobjekte wie Häuser oder Wohnungen im besten Zustand. Mitunter können handwerkliche Mängel sogar zu einer Mietminderung führen. Doch unter welchen Voraussetzungen ist eine Mietminderung zulässig und worauf sollten Sie dabei achten? 

Ab wann ist eine Mietminderung zulässig?

Grundlage für eine Mietminderung ist in der Regel die Beeinträchtigung der Wohnqualität im Mietobjekt. Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine Mietminderung dann möglich, wenn ein erheblicher Mangel in der Wohnung vorliegt, “der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt”. Das Gesetz sieht in diesem Zusammenhang vor, dass nur eine “angemessen, herabgesetzte Miete zu entrichten” ist, solange die Tauglichkeit gemindert ist. Sprich, solange der Vermieter sich nicht um die Beseitigung des Mangels gekümmert hat, können Sie die Miete mindern. 

Info: Ist die Tauglichkeit vollständig aufgehoben, die Wohnung also nicht bewohnbar, sind Mieter sogar von der Entrichtung der Miete befreit. 

Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird allerdings nicht eindeutig definiert, was als Mangel gilt und wie viel Prozent der Miete einbehalten werden dürfen. Eine gesetzliche Regelung ist dementsprechend nicht vorhanden. Aufschluss geben hier Gerichtsurteile. In der Regel werden diese zur Orientierung herangezogen. 

Welche handwerklichen Mängel berechtigen zur Mietminderung?

Damit ein Mangel auch zur Mietminderung berechtigt, sollte er nicht unerheblich sein. Eine knarrende Tür oder ein tropfender Wasserhahn gelten als Bagatellen und zählen zu den unerheblichen Mietmängeln. Die Lebensqualität wird hier schließlich nicht stark eingeschränkt. 

Dem gegenüber stehen allerdings extreme Mängel, die nicht nur die Wohnqualität schmälern, sondern mitunter sogar gefährlich oder gesundheitsschädigend sein können. Gerade bei handwerklichen Mängeln kann das der Fall sein, wenn Dinge nicht richtig verbaut sind oder Schäden an der Bausubstanz vorliegen. 

Beispiele von Gründen für eine Mietminderung: 

• Heizungsausfall oder stark verminderte Heizleistung
• Ausfall der Elektrik: Von Beleuchtung bis Warmwasser
• Wasserschaden
• Abwasserstau
• Schimmel (z.B. durch feuchte Wände oder Schäden der Bausubstanz)
• Ausfall der Wasser- oder Gasversorgung
• Funktionsunfähiger Aufzug
• Teile des Mietobjekts sind unbenutzbar (z.B. unzureichende Geländerhöhe auf dem Balkon)
• Schlechte Wärme- und Schalldämmung
• etc. 

In der Regel lassen sich diese Gründe für eine Mietminderung alle auf handwerkliche Mängel zurückführen. Es kann jedoch noch weitaus mehr Gründe dafür geben, die Miete zu mindern. Diese können sich auch auf die Nachbarschaft oder den Vermieter selbst beziehen. Weitere Voraussetzungen für die Mietminderung können Sie der Mietminderungstabelle entnehmen. Dort werden regelmäßig Urteile aus dem Mietrecht gesammelt, rechtsverbindlich sind die Tabellen aber nicht. 

Wer ist für handwerkliche Mängel verantwortlich?

In der Regel ist der Vermieter nach § 535 BGB dafür zuständig, handwerkliche Mängel zu beseitigen, welche die Wohnqualität erheblich einschränken. Er muss für die Instandhaltung der Wohnung sorgen und für Reparaturen aufkommen – Sofern Mieter einen Mangel nicht selbst verschuldet haben.  

Info: Mitunter enthalten Mietverträge bestimmte Klauseln, die den Mieter bei Schönheits- oder Kleinreparaturen mit in die Verantwortung ziehen. Die meisten Reparaturen muss aber der Vermieter zahlen. 

Dementsprechend sollte man als Mieter nur einen Handwerker beauftragen, wenn ein akuter Schadens- oder Notfall auftritt, der sowohl das leibliche Wohl als auch den Zustand des Mietobjektes gefährdet. Schließlich hat man als Mieter auch die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. 

Achtung: Handelt es sich nicht um einen Notfall und Mieter haben einen Handwerker ohne Zustimmung des Vermieters beauftragt, können die Kosten der Handwerkerrechnung auf Sie zurückfallen. 

Wie geht man bei einer Mietminderung vor?

Eine Mietminderung sollte nicht zwangsläufig die erste Reaktion auf einen Mangel im Mietobjekt sein. Es ist nicht empfehlenswert, einen Teil der Miete einfach stillschweigend einzubehalten. Letztlich ist der Vermieter nicht tagtäglich im Mietobjekt zugegen und kann ohne Mitteilung den Mangel nicht beheben. Folglich sollte der erste Schritt stets eine Mängelanzeige beim Vermieter sein, um diesen in Kenntnis zu setzen. Ohne Mitteilung an den Vermieter ist auch keine Mietminderung möglich.

Achtung: Informiert ein Mieter einen Vermieter nicht über bestehende Mängel, kann unter Umständen Schadenersatz fällig werden. 

Gleichzeitig sollte die Mängelanzeige auch eine Forderung enthalten, den Mangel zu beseitigen – darin können Sie auch eine angemessene Frist setzen. Was als angemessen gilt, ist nicht gesetzlich festgelegt. Einige Tage sollten Sie dem Vermieter allerdings einräumen. 

Sollte der Vermieter allerdings nicht handeln und die Frist verstreichen lassen, ohne eine Beseitigung des Mangels in die Wege zu leiten, dürfen Sie die Miete prozentual mindern. 

Bei der Mietminderung gehen Sie am besten wie folgt vor: 

1. Miete um angemessene Quote mindern

Wie bereits erwähnt, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch nicht genau, bei welchen Mängeln eine Mietminderung zulässig ist. Dementsprechend wird auch nicht festgelegt, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Mieter legen selbst fest, wie viel Prozent der Miete sie einbehalten. Um nicht zu viel einzubehalten, kann es sinnvoll sein, dass Sie sich auch hier an der Mietminderungstabelle orientieren oder einen Rechtsbeistand zu Rate ziehen. 

Achtung: Wer zu viel Miete einbehält, kann vom Vermieter gekündigt werden. 

Tipp: Stattdessen können Sie die Miete auch unter Vorbehalt zahlen bis die genaue Sachlage geklärt ist.  

Generell wird die Höhe der Mietminderung immer prozentual berechnet. Urteile des Bundesgerichtshofes legten dabei fest, dass die Mietminderung anhand der Bruttomiete berechnet wird. Dazu zählen Kaltmiete und Nebenkosten. 

2. Mietminderung schriftlich ankündigen

Der Vermieter sollte auf jeden Fall vorab erfahren, dass es womöglich zu einer Mietminderung kommt. Bevor man die Miete einbehält, sollte daher eine schriftliche Mitteilung über die Mietminderung erfolgen. In der Mitteilung sollte festgehalten werden, warum und ab welchem Zeitpunkt eine Mietminderung vorgenommen wird. Der Mietmangel sollte bestenfalls möglichst detailliert beschrieben werden. Mitunter kann die Ankündigung der Mietminderung bereits in der Mängelanzeige enthalten sein. 

3. Miete bis zur Beseitigung des Mangels einbehalten

Bleibt der Vermieter weiterhin untätig, sollten Sie die angekündigte Mietminderung in die Tat umsetzen. Die Mietminderung gilt ab dem Tag, an dem der Vermieter über den Bestand eines Mietmangels in Kenntnis gesetzt wurde. 

Info: Eine rückwirkende Mietminderung ist nur in Ausnahmefällen möglich.

4. Mietmangel durch den Vermieter beseitigen lassen

Als Mieter sollte man den Vermieter nicht daran hindern, den Mangel zu beseitigen. Benötigen beispielsweise Handwerker Zugang zur Wohnung, sollte dieser auch gewährt werden. Voraussetzung ist natürlich auch, dass der Vermieter Sie als Mieter über den Termin mit den Handwerkern in Kenntnis gesetzt hat. 

Behindert man als Mieter allerdings die Beseitigung des Mietmangels, kann man auch sein Recht darauf verlieren, die Miete zu mindern. 

Keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter und Vermieter nicht zueinander finden, sodass Mietminderung oder -mangel zu Streit führen. Mitunter führen solche Streits bis vor Gericht. Generell ist es also empfehlenswert sich bereits vorab mit einem Rechtsbeistand in Verbindung zu setzen. 

Weniger Zeit und Nerven kostet es allerdings, wenn sich Mieter und Vermieter gütlich einigen. Ein klärendes Gespräch kann oft dazu führen, dass sich eine zufriedenstellende und praktikable Lösung für beide Parteien erzielen lässt, ohne vor Gericht zu ziehen.

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