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Betrachtung eines Grundrisses vor einer Grundrissänderung.

Grundrissänderung – Wohnraum an Bedürfnisse anpassen 

Bild: Kzenon / stock.adobe.com

Mit einer Grundrissänderung verändern Sie Ihre häusliche Umgebung oder Ihre Arbeitsumgebung proaktiv und sorgen dafür, dass sich Ihre Räumlichkeiten Ihren Anforderungen anpassen. Möchten Sie den Grundriss ändern oder verändern lassen, sind einige Dinge zu beachten, damit das Vorhaben von Erfolg gekrönt ist. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was Sie bei der Grundrissänderung beim Hausbau beziehungsweise bei einer Modernisierung beachten sollten, welche rechtlichen Gegebenheiten erfüllt sein müssen und warum es so wichtig ist, bei einer Grundrissanpassung einen Profi heranzuziehen. Außerdem finden Sie im Beitrag Informationen dazu, welche Rechte Sie als Mieter haben, wenn der Vermieter sich für eine Grundrissänderung entscheidet.

Wann bietet sich eine Grundrissänderung an?

Eine Grundrissänderung kann verschiedene Gründe haben. Zumeist geht sie damit einher, wie der Titel des Beitrags bereits andeutet, dass sich die Bedürfnisse der Bewohner beziehungsweise Nutzer der Räumlichkeiten entscheidend verändert haben. Heute sind offen gestaltete Räume besonders modern, denn sie lassen viel Licht in den Innenbereich eines Wohn- oder Bürohauses und strahlen damit Behaglichkeit und Freundlichkeit aus. Außerdem kann ein erhöhter Platzbedarf damit einhergehen, dass Innenräume in Hinblick auf ihre Gestaltung angepasst werden sollen. Dies kann mit dem Entfernen von Zimmerwänden einhergehen – die aus statischen Gründen im Idealfall nicht tragend sein sollten –, aber auch mit Anbaumaßnahmen, um den Grundriss dahingehend zu ändern, dass er erweitert wird. 

Oftmals erfolgt eine Grundrissänderung im Zuge einer Modernisierung. Die moderne Architektur ist sowohl im Wohnungsbau als auch bei der Gestaltung gewerblich genutzter Immobilien von offenen Raumkonzepten geprägt. Hier werden verschiedene Nutzungsbereiche wie etwa der Kochbereich, der Essbereich und das Wohnzimmer nicht von Zimmerwänden voneinander getrennt. Stattdessen dominieren großflächige Zimmer das Bild, in denen die unterschiedlichen Bereiche eher durch das Mobiliar, Fußbodenarten oder Wandgestaltungen voneinander abgegrenzt sind. Die Nutzungsbereiche gehen somit fließend ineinander über, was dem offenen Wohnkonzept voll und ganz entspricht.

Ähnliches lässt sich auch in der Arbeitswelt beobachten, wo Computerarbeitsplätze, Bereiche, die für Besprechungen und Meetings genutzt werden, sowie Ruhebereiche miteinander verwoben und dennoch voneinander abgesetzt sind. Besonders dann, wenn Altbauten oder Bestandsimmobilien modernisiert und dem modernen, offenen Architekturkonzept angepasst werden, bietet sich deshalb eine Grundrissänderung an.

Was gilt rechtlich? Benötigt man eine Baugenehmigung?

Möchte man den Grundriss seines Wohnhauses oder Gewerbegebäudes anpassen, ist man mit der Frage konfrontiert, welche rechtlichen Bedienungen nun gelten. Die gute Nachricht ist, dass der Grundriss beim Hausbau einfach variiert werden kann, ohne, dass eine Genehmigung beantragt werden muss. Dies gilt auch bei einer Grundrissänderung bei Modernisierung. Planen Sie hingegen eine Wohnraumerweiterung, die über die Umgestaltung der bereits vorhandenen Räumlichkeiten hinausgeht, ist es erforderlich, vorab eine Baugenehmigung einzuholen – beispielsweise, wenn ein Anbau hinzukommen soll. Gestalterische Änderungen wie der Dachform bei der Dachgeschossumgestaltung sind ebenfalls genehmigungspflichtig. Dies ist wichtig zu beachten, denn bei Wohnraumerweiterungen und Umgestaltungen werden Baugenehmigungen gerne vergessen. Selbiges gilt auch für Grundrissumgestaltungen durch Terrassen oder Wintergärten. Möchten Sie Ihren Grundriss dergestalt ändern, dass die angrenzende Garage in den Wohnraum integriert wird, sollten Sie vorab eine Genehmigung einholen. Das gilt insbesondere, wenn die Garage gleichzeitig an das Nachbargrundstück grenzt.

Weiterhin sollten Sie Vorsicht walten lassen, wenn die Grundrissänderung mit einer Nutzungsänderung der Räumlichkeiten einhergeht. Soll ein privat genutztes Haus plötzlich gewerblich genutzt werden und gleichzeitig der Grundriss angepasst werden, gilt es, hierfür eine Genehmigung einzuholen. In jedem Falle ist eine Genehmigung erforderlich, wenn vorher privat genutzter Raum gewerblich genutzt werden soll.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Grundrissänderung?

Für die Änderung des Grundrisses stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, dank derer Sie den Grundriss Ihres Gebäudes spielend leicht an Ihre veränderten Bedürfnisse und Ihren veränderten Geschmack anpassen können.

Anbau

Haben Sie eine Baugenehmigung beantragt, können Sie Ihren Wohnraum oder Gewerberaum durch einen entsprechenden Anbau erweitern. Ein Anbau ist die einfachste Art, für mehr nutzbare Fläche zu sorgen, ohne, dass die bereits vorhandenen Innenräume einer größeren Umgestaltung bedürfen. Erweitern Sie beispielsweise die Küche um einen Anbau, kann dieser als Esszimmer genutzt werden und damit das offene Wohnkonzept unterstützen. Ein Anbau kann aber auch dazu beitragen, dass Sie in Ihrem Bürogebäude mehr Lagerfläche für Akten zur Verfügung haben.

Wände herausreißen

Indem Sie in Ihren privat oder gewerblich genutzten Räumen Wände entfernen lassen, entsteht ein offener und insgesamt freundlicherer Gesamteindruck. Wände werden besonders häufig im Zuge von Altbausanierungen entfernt, um das historische Gebäude an die moderne Ästhetik und Nutzungspräferenzen anzupassen. So entstehen Räumlichkeiten, die großzügig, hell und offen wirken und deren Nutzungsbereiche fließend ineinander übergehen. Ein klassisches Beispiel ist das Entfernen einer Wand zwischen Küche und Esszimmer. Dadurch können die Gäste dem Gastgeber beim Kochen zusehen, während dieser trotz seines regen Treibens in der Küche Teil der Abendgesellschaft bleibt. Die räumliche Trennung der verschiedenen Bereiche wird dabei häufig durch eine große Kücheninsel erzielt.

Wände einziehen

Eine Grundrissänderung kann aber auch dadurch vollzogen werden, dass Trennwände in einen vormals großen Raum integriert werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn etwa eine Fabrik zu Wohnraum umgestaltet wird und einzelne Wohnungen und verschiedene Räume wie Badezimmer, Kinderzimmer und Ruhebereiche vom restlichen Wohnraum abgetrennt werden. So wird der einst gewerbliche Raum umgestaltet und obendrein einer neuen Nutzungsform zugeführt.

Warum sollte man für eine Grundrissänderung immer einen Profi heranziehen?

Möchten Sie den Grundriss Ihres Hauses verändern, ist es in der Regel ratsam, einen Profi heranzuziehen. Dies gilt insbesondere, wenn Wände entfernt werden sollen. Hier ist Vorsicht geboten, denn es sollte in jedem Falle vorab ermittelt werden, ob es sich bei der entsprechenden Wand um eine tragende Wand handelt. Nehmen Sie hier unbedacht einen Wanddurchbruch vor oder entfernen gar die gesamte Zimmerwand, kann sich dies negativ auf die gesamte Statik des Gebäudes auswirken! Ziehen Sie deshalb stets einen Profi hinzu, wenn Sie den Grundriss anpassen lassen wollen. Auch bei einem Anbau sind der Rat und die Expertise einer Fachkraft sinnvoll. Sie weiß, wann es erforderlich ist, eine Baugenehmigung zu beantragen, und welche weiteren baulichen Besonderheiten mit der Grundrisserweiterung einhergehen.

Welche Rechte hat man als Mieter, wenn ein Vermieter eine Grundrissänderung wünscht?

Verändert der Vermieter den Grundriss der Mietwohnung grundlegend, sollten die Vorteile der Grundrissänderung in jedem Falle überwiegen. In diesem Falle muss der Mieter die Maßnahmen dulden, da diese zur Verbesserung der Mietsache beitragen. Eine solche Änderung des Grundrisses sollte den Gebrauchs- und Substanzwert der Räumlichkeiten erhöhen und mit einer verbesserten Benutzung einhergehen. Ein einschlägiges Beispiel hierfür ist, wenn der Vermieter entscheidet, Toilette und Bad voneinander zu trennen und dementsprechend Baumaßnahmen in die Wege zu leiten. Potenzielle Mieter würden eine solche Wohnung viel eher anmieten, womit klar hervorgeht, dass die Grundstücksänderung den Wert der Mietsache entscheidend verbessert. Generell kommt es immer auf den Einzelfall an, ob eine bauliche Maßnahme zur Grundrissänderung den Komfort der Wohnung optimiert. 

Wichtig ist in jedem Falle, dass der Vermieter eine Modernisierungsankündigung verfasst, die dem Mieter rechtzeitig vorher zugänglich gemacht wird. Auf diese Weise ist der Mieter rechtzeitig von der Grundrissänderung in Kenntnis gesetzt und in der Lage, entsprechend auf die Modernisierung zu reagieren – also sich damit vertraut zu machen, ob die Modernisierungsmaßnahmen rechtmäßig sind und, ob der Mieter diese akzeptieren oder sich lieber eine andere Wohnung suchen möchte. Außerdem ist wichtig, zu erwähnen, dass an die Form und den Inhalt der Modernisierungsankündigung relativ hohe Anforderungen seitens des Gesetzgebers gestellt werden. Wird den Anforderungen nicht Folge geleistet, steht es Ihnen als Mieter frei, Durchführungen in den Mieträumen zu verweigern. Eine spätere Mieterhöhung kann aufgrund von Formfehlern ebenfalls widersprochen werden.

Vermieter sollten, wenn Sie eine Modernisierung und Grundrissänderung planen, spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen ein entsprechendes Schreiben aufsetzen und dem Mieter zukommen lassen. Aus dem Schreiben sollten die geplanten Maßnahmen genau hervorgehen. Beginn und Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung müssen ebenfalls mitgeteilt werden.

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