Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen? Alles wichtige im Überblick

Letzte Aktualisierung am 8. Juli 2024 von Alex Mroos

Ein Mehrfamilienhaus bietet Wohnraum für viele verschiedene Haushalte. Wie viele Wohnungen darin vorhanden sind, ist ebenso unterschiedlich wie die Größe dieser Wohnungen. In der Regel spricht man aber erst dann von einem Mehrfamilienhaus, wenn mindestens drei Wohnparteien vorhanden sind. Für ein Mehrfamilienhaus, wird in der Regel zwar ein etwas größeres Grundstück benötigt, dafür bietet es aber auch den meisten Menschen Wohnfläche. Es kann also durchaus lohnenswert sein, ein Mehrfamilienhaus zu bauen oder zu kaufen.

Gute Flächennutzung mit dem Mehrfamilienhaus

Im Vergleich zu anderen Arten von Häusern wie beispielsweise dem freistehenden Einfamilienhaus kann man mit dem Mehrfamilienhaus auf einer verhältnismäßig kleinen Flächen eine Menge Wohnraum schaffen. Dieser Haustyp verfügt also über die beste Flächennutzung von allen.

Gerade in Ballungsgebieten und Großstädten ist der Wohnraum heutzutage oft rar, sodass besonders hier hohe Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen besteht – eine Wohnung in attraktiver Lage steht hier nie lange leer. Eine ähnliche Entwicklung zeichnet sich auch in Randgebieten der Metropolen ab. Wenn man also ein Mehrfamilienhaus baut oder kauft, wirkt man nicht nur dem Wohnungsmangel entgegen, man investiert auch in eine recht sichere Kapitalanlage.

Eigenes Mehrfamilienhaus bauen

Sollte der Neubau eines Mehrfamilienhauses eine gültige Option für Sie darstellen, sollte Sie einige Dinge beachten. Für den Bau eines Mehrfamilienhauses sprechen folgende Gründe:

• Gute und wertbeständige Kapitalanlage durch Vermietung
• Wohnungsmangel wird minimiert
• Bessere Energiebilanz
• Gute Flächennutzung

Das Grundstück für das Mehrfamilienhaus

Entscheidend für den Bau eines Mehrfamilienhauses ist zunächst ein ausreichend großes Grundstück zu kaufen. Gleichzeitig besteht natürlich auch die Möglichkeit in die Höhe statt in die Breite zu bauen, sodass auch verhältnismäßig kleine Grundstücke hier als Baugrundstück in Frage kommen können. Hier sollte man sich zunächst über die Kosten informieren und diese in die Kostenkalkulation für den Hausbau mit einfließen lassen. Entscheidend für die Grundstückskosten ist unter anderem auch der Bodenrichtwert. Das Grundstück sollte außerdem auf seine Eignung für den Hausbau geprüft werden.

Hausbau: Die Kostenkalkulation

Außerdem sollte man bedenken, dass ein gewisses Kapital für den Bau eines Mehrfamilienhauses aufgewendet werden muss – vergleichsweise mehr als bei einem herkömmlichen Einfamilien- oder Reihenhaus. Gerade in den urbanen Zentren sind die Grundstücke zwar verhältnismäßig teuer, gleichzeitig stellen Sie gerade hier auch die beste Kapitalanlage dar. Im besten Fall sollte man hier auch das meiste aus dem Grundstück herausholen und so viel Wohnraum in Form von Quadratmetern schaffen wie möglich. Also zum Beispiel nicht vermietbare Fläche minimieren.

Außerdem sollten Sie folgende Kosten von vorneherein mit einbeziehen:

• Grunderwerbssteuer
• Baunebenkosten (Baugenehmigung, Bauplanung, Vermessung Gutachten etc.)
• Grundbucheintrag und Notar
• Anschlussgebühren
• Gebäudekosten selbst (Konstruktion, Elektroinstallation, Betriebstechnik)

Generell sollten Sie sich bei dem Bau eines Mehrfamilienhauses lange vor Projektbeginn mit einem Steuerberater zusammensetzen, um die Kostenkalkulation gründlich zu planen. Außerdem sollten Sie sich früh mit einem Bauunternehmen auseinandersetzen. Unter Umständen bietet es sich auch an, sich bei dem Projekt mit anderen Bauherren zusammenzukommen. Das wichtigste bei der Kostenkalkulation ist gute Vorbereitung, außerdem sollte man vor allem auch einen Puffer für überraschende Kosten mit einplanen.

Normen für den Hausbau beachten

Darüber hinaus sollten Sie auch gewisse Normen beachten, bevor Sie das Bauvorhaben einleiten. So besteht vielerorts ein Bebauungsplan mit gewissen Vorgaben, sowie eine Baunutzungsverordnung. Die verschiedenen Bundesländer verfügen außerdem noch über eine eigene Bauordnung, über die man sich eingehend informieren sollte. Um zu prüfen, ob die eigenen Vorstellungen umgesetzt werden können und mit wie vielen Quadratmetern man rechnen kann, wenn man das Mehrfamilienhaus bauen möchte, kann man einen Bauvorbescheid beim Bauamt anfordern.

Förderung beim Bau von Mehrfamilienhäusern

Unter gewissen Umständen kann man eine Förderung für das Bauprojekt beantragen, um bessere Konditionen bei der Finanzierung zu erhalten. So unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beispielsweise einen höheren Energiestand mit niedrigeren Zinsen und einem Tilgungszuschuss.

Will man als Eltern von mindestens einem Kind das Mehrfamilienhaus selbst bewohnen, kann gegebenenfalls auch das Baukindergeld einen kleinen Teil zur Finanzierung beitragen.

Das Mehrfamilienhaus planen

Wie viel der Bau eines Mehrfamilienhauses letztendlich kostet, lässt sich pauschal natürlich nicht sagen, denn hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle. So kommt es neben den bereits beschriebenen Kostenpunkten auch auf die Gestaltung und die Ausstattung des Wohnhauses an. Als Bauherr können Sie selbst über die Gestaltung und Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses entscheiden. Sie können dem Haus also Ihre eigene, individuelle Note verleihen, sofern das vom Bebauungsplan zugelassen wird.

So können Sie über folgende Punkte beim Bau Ihres Mehrfamilienhauses entscheiden:

• Bauart: Ein Massivhaus oder ein Fertighaus
• Dachkonstruktion: Kehlbalkendach, Sparrendach etc.
• Dachform des Hauses: Satteldach, Walmdach etc.
• Anstrich oder Verputzung der Außenfassade
• Heizungsart des Mehrfamilienhauses
• Passende Wärme- und Schalldämmung
• Ausstattung der Wohnungen z.B. Einbauküche unterbringen, Fliesen legen etc.

Hier haben die Entscheidungen auch direkt Einfluss auf die Baukosten, aber auch auf die späteren Betriebskosten des Wohnhauses. Beispielsweise verursacht ein Haus in Massivbauweise mit zweischaligem Mauerwerk und geklinkerter Fassade zunächst höhere Baukosten, die gute Energiebilanz senkt jedoch die späteren Folgekosten.

Außerdem sollte man entscheiden, ob man das Haus unterkellern will, um den Bewohnern zusätzlichen Stauraum zu bieten oder den Dachboden so auszubauen, dass sich hier entweder weitere Nutzfläche befindet oder sogar eine Dachgeschosswohnung untergebracht werden kann. Für eine Wohnung unter dem Dach bietet sich vor allem das Mansarddach an, da dieses mit nur wenig Wohnraumverlust einhergeht. Andernfalls lohnt sich auch der Einbau von Gauben, wenn sich unter dem Dach eine Wohnung befindet.

Mehr Platz kann auch mit Balkonen, Erkern oder Loggien aus dem Mehrfamilienhaus herausgeholt werden. Gegebenenfalls dürfen diese untergeordneten Bauteile auch die Baulinie überschreiten.

Rendite des Mehrfamilienhauses

Grundsätzlich kann ein Mehrfamilienhaus auf lange Sicht eine gute Kapitalanlage darstellen. Bedenken Sie jedoch, dass es dauert bis Sie die Baukosten durch die Mieteinnahmen wieder rausgeholt haben. Sie sollten also gründlich kalkulieren, bevor Sie sich dazu entschließen, selbst ein Mehrfamilienhaus zu bauen.

Als Vermieter sind Sie außerdem für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Gewisse Reparaturen muss auch der Vermieter übernehmen. Sie müssen sich also bewusst darüber sein, dass die Vermietung von Wohnungen sowohl zeit- als auch arbeitsintensiv ist. Gegebenenfalls sollten Sie sich hier auch professionelle Hilfe am Steuerberater oder Anwalt holen, um eine effiziente Hausverwaltung zu etablieren.

Allerdings bleibt das Wohnhaus oft auch lange im Familienbesitz. Sie schaffen also nicht nur eine Altersvorsorge für sich, sondern auch eine sichere Einnahmequelle für die Folgegeneration. Außerdem können Sie Wohnungen im Mehrfamilienhaus auch für den Eigenbedarf beispielsweise als erste eigene Wohnung für die Kinder nutzen.

Bestehendes Mehrfamilienhaus kaufen

Wer kein neues Bauprojekt beginnen möchte, aber keine Lust mehr auf Wohnungssuche hat und selbst Vermieter werden möchte, könnte auch darüber nachdenken, ein bereits bestehendes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Jedoch sollten hier ebenfalls einige Dinge beachtet werden, denn die Entscheidung für eine Immobilie geht mit einer Menge Recherche, Kalkulation und Analyse einher. Da eine solche große Kapitalanlage jedoch nicht ganz risikofrei ist, lohnt es sich einen professionellen Makler heranzuziehen, um das richtig Kaufobjekt zu finden.

Wohnung kaufen

Wenn Sie nicht gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen möchte, könnten Sie auch darüber nachdenken, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. In Deutschland ist es möglich, dass die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses auf eine Eigentümergemeinschaft verteilen. Dementsprechend können Sie auch nur eine oder mehrere Wohnungen statt des ganzen Mehrfamilienhauses besitzen. Eine Wohnung zu kaufen, fällt natürlich deutlich günstiger aus, als ein ganzes Haus zu bauen oder zu kaufen. Die Wohnung können Sie ebenso vermieten, wenn Sie diese nicht selbst bewohnen wollen oder können.